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洞悉物流供應(yīng)鏈
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洞悉物流供應(yīng)鏈
2022年，還有多少物流企業(yè)能融到資？資本寒冬季還有多少人投物流行業(yè)？
但對中國物流地產(chǎn)之王梅志明來說，卻在寒冬中獨秀。11月7日，普洛斯宣布最新一期”中國收益”基金VI完成募資，由國內(nèi)領(lǐng)先保險機構(gòu)等投資，基金資產(chǎn)管理規(guī)模達76億元。
這是普洛斯繼今年7月設(shè)立中國最大私募物流收益基金——“中國收益”基金V后的再次突破。普洛斯中國收益基金系列僅2年多內(nèi)已完成6支基金設(shè)立及募集，其中資產(chǎn)管理規(guī)模最大的達50億美元（約363億元），最小為45億元。
當(dāng)國家危機時，領(lǐng)導(dǎo)者反而會獲得更加集中的高支持率，這就是“聚旗效應(yīng)”。在物流資本寒冬中，是不是作為物流投資領(lǐng)頭羊也更容易獲的各類資本支持？是投資悲觀和投資謹慎下的“聚旗效應(yīng)”？
普洛斯及GLP聯(lián)合創(chuàng)始人、首席執(zhí)行官梅志明是如何做到的？掌鏈?第一物流網(wǎng)本期帶你小解一下。
一、兩年多6支“中國收益”基金
資本寒冬還在繼續(xù)，2022年多少物流企業(yè)還在資本市場的處女秀門外徘徊，而他已經(jīng)完成第六支物流基金！
普洛斯最近完成76億元募資的“中國收益基金VI”已是其“中國收益”基金系列的第6支。
2020年中美經(jīng)濟摩擦加劇，美國對華供應(yīng)鏈脫鉤甚囂塵上，疊加新冠疫情突襲全球經(jīng)濟，面向中國物流領(lǐng)域的投資也趨于謹慎收縮。
但就在2020年4月，普洛斯宣布完成總投資規(guī)模為150億人民幣“中國收益”基金I的資金募集，成為在中國設(shè)立的第三支收益型基金。此前，普洛斯在中國設(shè)立兩支“中國收益增值型”基金”。
此后，普洛斯加快了“中國收益”基金募資的步伐，分別于2021年4月、2021年7月、2021年11月完成”中國收益”基金II、III、IV的募集，資金總投資規(guī)模分別為58億元、45億元、54億元。
2021年以來，繃不住的一些物流企業(yè)尋求賣身發(fā)展，百世快遞賣身極兔，德邦物流賣身京東物流、嘉里物流賣身順豐控股，河南國資接手新寧物流。這背后也有資本悲觀因素使然。
但即使如此，普洛斯在2022年7月還設(shè)立了資產(chǎn)管理規(guī)模為50億美元的中國收益基金V。如今，在兩年多時間內(nèi)，普洛斯先后完成了6支”中國收益”基金的募集及設(shè)立。
在今年7月份設(shè)立的“中國收益基金V”，投資完成后管理規(guī)模達到50億美元，是普洛斯首支中國離岸美元收益基金，也是中國最大私募物流收益基金，該基金設(shè)立后，普洛斯物流基金I全面完成退出環(huán)節(jié)。
普洛斯基金在較短時間內(nèi)頻頻布局，讓其資產(chǎn)管理規(guī)模也不斷壯大。數(shù)據(jù)顯示，過去12個月，普洛斯在全球范圍內(nèi)的物流不動產(chǎn)基金募資共達133億美元（約合965億元），全球資產(chǎn)管理規(guī)模則超過1200億美元（約合8708億元）。
隨著資產(chǎn)規(guī)模擴大以及在物流基礎(chǔ)設(shè)施的投資，普洛斯的利潤板塊物流獨大。2022年上半年業(yè)績顯示，普洛斯中國營業(yè)收入為6.44億美元，利潤總額6.98億美元，凈利潤4.25億美元；報告期內(nèi)，公司利潤主要來源于物流基礎(chǔ)設(shè)施及基金管理業(yè)務(wù)板塊，占比97.60%。
二、近20支中國基金投給了誰？
嗷嗷待哺的中國物流市場，普洛斯下的物流基金投向了哪里？誰拿到了投資？
（一）投資的主方向
據(jù)普洛斯公開信息顯示，目前其共設(shè)立近20支投資基金，大多用于物流相關(guān)產(chǎn)業(yè)的投資布局。
在物流與不動產(chǎn)基金投資邏輯上，普洛斯以回報目標為主，分為核心型、增值型和機會型投資策略，分別面向：①不動產(chǎn)長期穩(wěn)定、波動幅度較??；②價值打折資產(chǎn)；③高質(zhì)量現(xiàn)代物流設(shè)施開發(fā)回報等三種情況。
據(jù)不完全統(tǒng)計，其機會型基金主要包括普洛斯物流基金3支等，增值型包括“中國收益增值基金”3只等；核心型則涉及“中國收益”基金等5支。
（據(jù)普洛斯公開信息的不完全統(tǒng)計）
（二）投資的領(lǐng)域
具體來看，普洛斯中國物流基金系列是其設(shè)立的旗艦級綜合物流設(shè)施開發(fā)基金，主要用于投資現(xiàn)代物流基礎(chǔ)設(shè)施以及新型現(xiàn)代化綠色物流基礎(chǔ)設(shè)施、智慧園區(qū)等項目。
2021年9月，普洛斯中國物流基金第三期首輪關(guān)賬，完成募資17.5億美元。普洛斯中國物流基金一期以及第二期，在過去共投資開發(fā)了位于44個城市的150個園區(qū)，物業(yè)建筑總面積超過1,500萬平方米。
普洛斯“中國收益增值”基金第一期，是2018年普洛斯與中國人壽聯(lián)合發(fā)起設(shè)立的中國第一個收益增值型基金，承諾資本為100億元，這被稱為普洛斯快速推進中國業(yè)務(wù)發(fā)展的里程碑。
此后，多只“中國收益增值型”基金、“中國收益”基金陸續(xù)設(shè)立。從投資布局來看，普洛斯”中國收益增值型”基金主要投資于在中國已完工的物流及工業(yè)資產(chǎn)、有穩(wěn)定收益的物流資產(chǎn)以及港口物流園區(qū)等。
普洛斯的6支“中國收益”型基金，則更聚焦于中國重要物流節(jié)點城市、核心物流樞紐城市、重要節(jié)點城市的物流園區(qū)、先進制造產(chǎn)業(yè)園及倉儲物流等，涉及長三角、京津冀、華中、華南、中西部等地區(qū)，投資產(chǎn)業(yè)大多為已完工且穩(wěn)定運營的高標準現(xiàn)代物流資產(chǎn)、基礎(chǔ)設(shè)施等。
隨著眾多基金資產(chǎn)的加碼，普洛斯迅速展開了布局。普洛斯在中國70個地區(qū)市場，投資、開發(fā)和管理著450多處物流倉儲、制造及研發(fā)、數(shù)據(jù)中心及新能源基礎(chǔ)設(shè)施。管理的基礎(chǔ)設(shè)施資產(chǎn)面積為4908萬平方米，不動產(chǎn)資產(chǎn)管理規(guī)模超過450億美元。
事實上，從其投資項目來看，普洛斯的物流產(chǎn)業(yè)布局涉及倉儲物流基礎(chǔ)設(shè)施的開發(fā)、運營及退出等全產(chǎn)業(yè)的閉環(huán)鏈條，對其而言，可以很好地立足中國市場激烈的競爭，減少風(fēng)險，有利于資產(chǎn)的穩(wěn)定收益。
另外，普洛斯及旗下隱山資本在物流領(lǐng)域投資可見掌鏈11月6日報道《雙11背后低調(diào)物流地產(chǎn)大佬》https://mp.weixin.qq.com/s/MPY2HX_igfB866cT63iB_Q
三、資本寒冬下的聚旗效應(yīng)？
在新冠疫情、中美經(jīng)貿(mào)摩擦及資本周期作用下，物流行業(yè)進入了相對資本寒冬期。
據(jù)IT桔子數(shù)據(jù)庫顯示，物流行業(yè)的投融資數(shù)量自2015年、2017年迎來一波小高峰后，于2017年之后資本就進入了“沉睡”期，投融資事件數(shù)量連年下滑。
（一）資本為何追捧
而普洛斯的資本集聚能力卻在這兩年，逆勢而上。某種程度上可以說明，市場并不缺少資本，而是缺少優(yōu)質(zhì)的資本運營公司。隨著俄烏沖突持續(xù)，國內(nèi)疫情雙重壓力下，行業(yè)的不穩(wěn)定因素增加，資本的“聚旗效應(yīng)”愈加凸顯，一些優(yōu)秀的資產(chǎn)管理運營商被追捧。
在2022上半年疫情影響下，倉儲物流市場在整體穩(wěn)定有所放緩的情況下，保持了高效穩(wěn)定的運營。掌鏈?第一物流網(wǎng)認為，從某種意義上看，疫情阻斷、港口栓塞，反而增加倉儲需求，物流地產(chǎn)有因禍得福的一面。
物流地產(chǎn)投資周期長，資金回報率不高。以普洛斯為代表的企業(yè)采用REITS資產(chǎn)證券化方式進行融資發(fā)展，REITS的“前端地產(chǎn)開發(fā)＋后端基金投資”模式通過將資產(chǎn)置入基金，讓重資產(chǎn)業(yè)務(wù)以輕資產(chǎn)運營，普洛斯提前兌現(xiàn)了物業(yè)銷售收入和開發(fā)利潤，層層放大杠桿，將投資回收期從10年以上縮短到2-3年，也贏得了資本追捧。
普洛斯REIT資產(chǎn)概況（截至2022年10月）
以普洛斯REIT（中金普洛斯倉儲物流封閉式基礎(chǔ)設(shè)施證券投資基金）為例，該基金于2021年6月上市交易，是中國首批基礎(chǔ)設(shè)施公募REITs之一，也是上交所首支“倉儲物流類”基礎(chǔ)設(shè)施REIT。
普洛斯REIT顯示，2022年上半年公司營收1.8億元，凈利潤為1581.78萬元。截至2022年9月30日，資產(chǎn)總體出租率約95.01%。目前普洛斯REIT下地產(chǎn)總建筑面積已達704988平方米。
而普洛斯已在中國70各地區(qū)市場擁有4900萬平方米物流及工業(yè)基礎(chǔ)設(shè)施網(wǎng)絡(luò)。這是什么規(guī)模。中國最大直營電商物流企業(yè)京東系的物流地產(chǎn)企業(yè)、擁有眾多”亞洲一號”資產(chǎn)的京東產(chǎn)發(fā)集團目前管理園區(qū)面積為2000萬平方米。
普洛斯基金等頻頻獲得資本歡迎，一方面，對于投資人來說，高效穩(wěn)定的收益是其認定追求的目標。另一方面，巨額的資本投向物流地產(chǎn)、物流基礎(chǔ)設(shè)施，體現(xiàn)了資本市場對我國物流產(chǎn)業(yè)的長期看好的趨勢。
（二）行業(yè)需求仍在
近年來，在互聯(lián)網(wǎng)推動下，我國電商行業(yè)發(fā)展迅猛，線上消費逐漸成為主流的同時，帶動了倉儲物流需求快速增長。數(shù)字化技術(shù)又驅(qū)動倉儲物流向自動化、智能化、網(wǎng)絡(luò)化發(fā)展。高效、快捷、現(xiàn)代化、智能化的倉儲物流體系在國家政策以及行業(yè)的推動下反而呈現(xiàn)需求穩(wěn)增態(tài)勢。
企查查數(shù)據(jù)顯示，我國現(xiàn)存物流倉儲相關(guān)企業(yè)3.9萬家。近十年，我國物流倉儲相關(guān)企業(yè)注冊量整體逐年增加，2014年、2015年成為物流倉儲相關(guān)企業(yè)注冊量第一個小高峰，此后年度注冊量增速雖有收縮，但依然保持12%至20%的穩(wěn)定增加狀態(tài)。
隨著疫情的有效防控，2021年相關(guān)企業(yè)注冊量迅速反彈84.3%至9885家，達成近十年第二個發(fā)展高峰。
編輯：魯伊 雨亦
