關(guān)注掌鏈公眾號(hào)
洞悉物流供應(yīng)鏈
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按照上海金煜坤實(shí)業(yè)發(fā)展有限公司的接盤價(jià)和建筑面積粗略估算，此次，外高橋保稅區(qū)這處工業(yè)倉儲(chǔ)房地產(chǎn)的成交均價(jià)已經(jīng)高達(dá)15977元/平方米。
昨天，新華網(wǎng)刊出《上海自貿(mào)區(qū)首 個(gè)地塊項(xiàng)目高溢價(jià)成交》的報(bào)道稱，上海浦東航空實(shí)業(yè)發(fā)展公司整體產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)讓簽約儀式在上海自貿(mào)試驗(yàn)區(qū)內(nèi)舉行，并稱這個(gè)項(xiàng)目是中國(上海)自由貿(mào)易試驗(yàn)區(qū)9月 29日成立以來成交的第一個(gè)區(qū)內(nèi)地塊項(xiàng)目。而商報(bào)記者隨后發(fā)現(xiàn)，上海浦東航空實(shí)業(yè)發(fā)展公司擁有的資產(chǎn)是外高橋保稅區(qū)內(nèi)的一處工業(yè)倉儲(chǔ)用途房地產(chǎn)，并非地 塊。
工業(yè)房地產(chǎn)高溢價(jià)成交
據(jù)新華網(wǎng)報(bào)道，該地塊轉(zhuǎn)讓方是中國航空器材集團(tuán)公司， 受讓方是上海金煜坤實(shí)業(yè)發(fā)展有限公司，通過北京產(chǎn)權(quán)交易所掛牌交易。項(xiàng)目評(píng)估價(jià)值為7381.64萬元，掛牌金額為1.2億元人民幣，經(jīng)過81輪次報(bào)價(jià)， 最終以2.3億元成交，項(xiàng)目溢價(jià)率為91.67%，與最初的評(píng)估價(jià)相比，溢價(jià)率達(dá)到211.58%。報(bào)道稱，項(xiàng)目地塊位于外高橋保稅區(qū)，占地面積為 10005平方米，總建筑面積為14395.49平方米，主要用于倉儲(chǔ)、展示、辦公等。
而記者從一位熟悉這一項(xiàng)目的人士處獲悉，上 海浦東航空實(shí)業(yè)發(fā)展公司的核心資產(chǎn)實(shí)際上是位于上海市外高橋保稅區(qū)美盛路55號(hào)1-5幢的工業(yè)倉儲(chǔ)用途房地產(chǎn)，步行至軌道交通6號(hào)線航津路站約10分鐘。 整個(gè)項(xiàng)目的總建筑面積為14395.49平方米，對(duì)應(yīng)的土地使用權(quán)為10005平方米。其中，1號(hào)樓為三層鋼筋混凝土框架結(jié)構(gòu)，建筑面積5255.14平 米；2號(hào)樓為八層鋼筋混凝土框架結(jié)構(gòu)，建筑面積7366.51平方米可分隔；3號(hào)樓、4號(hào)樓和5號(hào)樓都是一層鋼筋混凝土框架結(jié)構(gòu)，建筑面積分別為25平方 米、14.26平方米和1734.58平方米。目前，這一房產(chǎn)內(nèi)的租戶已基本清退完畢。
換言之，此次，上海金煜坤實(shí)業(yè)發(fā)展有限公司從中 國航空器材集團(tuán)公司手中接過了上海浦東航空實(shí)業(yè)發(fā)展公司的全部股權(quán)，從而獲得的并非地塊，而是一處工業(yè)倉儲(chǔ)用途房地產(chǎn)。按照2.3億元的成交價(jià)和 14395.49平方米的建筑面積粗略估算，每平方米的成交均價(jià)已經(jīng)達(dá)到15977元/平方米。作為外高橋的工業(yè)倉儲(chǔ)房地產(chǎn)物業(yè)，這樣的均價(jià)水平已然不 低。如上海金煜坤實(shí)業(yè)發(fā)展有限公司拿到的是土地，這樣的樓板價(jià)水平未免高得離譜，顯然可能性不大。
外高橋倉儲(chǔ)需求長(zhǎng)期增長(zhǎng)
事實(shí)上，近年來，上海工業(yè)資產(chǎn)愈發(fā)受到投資者的青睞，特別是在浦東自由貿(mào)易區(qū)掛牌之后，基于市場(chǎng)對(duì)物流倉儲(chǔ)面積的強(qiáng)勁需求，位于自貿(mào)區(qū)內(nèi)的資產(chǎn)價(jià)格有望上漲。
8月，北京建設(shè)就收購了CBRE Global Investor持有的上海凡宜和外高橋配送中心，包括23個(gè)倉庫單元面積約21.2萬平方米，作價(jià)1.44億美元。當(dāng)時(shí)，北京建設(shè)指出上海通過自由 貿(mào)易區(qū)的建立會(huì)進(jìn)一步推動(dòng)對(duì)區(qū)內(nèi)庫房的需求公司收購該物業(yè)可即時(shí)對(duì)集團(tuán)的收入、利潤(rùn)及現(xiàn)金流帶來貢獻(xiàn)。
世邦魏理仕統(tǒng)計(jì)，目前自貿(mào)區(qū)內(nèi)已有優(yōu)質(zhì)倉庫運(yùn)營(yíng)面積約78萬平方米，租金約每天每平方米1.1-1.5元，總體空置率為20%，預(yù)計(jì)2015年普洛斯在外高橋還將有約21萬平方米優(yōu)質(zhì)倉庫上市。世邦魏理仕上海研究部董事謝晨指出，上海自貿(mào)區(qū)帶 來的貿(mào)易便利化以及在航運(yùn)、物流、金融等貿(mào)易服務(wù)方面的開放升級(jí)料將在長(zhǎng)期內(nèi)推動(dòng)區(qū)內(nèi)優(yōu)質(zhì)物流倉儲(chǔ)設(shè)施需求的增長(zhǎng)；而擴(kuò)容后的洋山保稅港區(qū)因其目前較低的 土地和物業(yè)價(jià)格、更豐富的可開發(fā)土地資源以及在港口吞吐量日益增長(zhǎng)的份額和巨大發(fā)展?jié)摿?，預(yù)計(jì)將成為工業(yè)物流市場(chǎng)最受益的板塊。
