關(guān)注掌鏈公眾號
洞悉物流供應(yīng)鏈
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洞悉物流供應(yīng)鏈
在地產(chǎn)界一直被視作冷門的工業(yè)地產(chǎn)，近期升溫的速度在加快。
11月6日，由阿里巴巴[微博]、復(fù)星、銀泰合資的菜鳥網(wǎng)絡(luò)公司將在鄭州投資一個物流地產(chǎn)。記者了解到，在簽下鄭州項目后，菜鳥網(wǎng)絡(luò)將投資物流倉儲的下一個目標放在了成都、重慶為中心的西南城市群。
與此同時，澳大利亞嘉民、新加坡豐樹、普洛斯幾大工業(yè)地產(chǎn)巨頭各自宣布了自己在中國投資物流倉儲的最新項目或計劃。
記者在采訪中了解到，由于地方政府工業(yè)用地供應(yīng)有限，加之商場和電商需求量急劇增加，使得國內(nèi)優(yōu)質(zhì)倉儲物流的收益率遠高于商辦樓的平均收益率。
冷門變熱門
菜鳥網(wǎng)絡(luò)此次投資的兩幅地塊位于鄭州綜合保稅區(qū)及新鄭國際機場，業(yè)內(nèi)預(yù)計該物流地產(chǎn)的總額將超過10億元。
“與鄭州市政府相關(guān)部門就投資物流地產(chǎn)已經(jīng)談得差不多了，接下來應(yīng)該很快會看到菜鳥網(wǎng)絡(luò)在鄭州落子的消息。”一家房產(chǎn)機構(gòu)高層向記者透露，接下來菜鳥網(wǎng)絡(luò)的下一下目標極有可能是進入成都。
今年5月底，由馬云[微博]、郭廣昌、沈國軍聯(lián)合發(fā)起成立了菜鳥網(wǎng)絡(luò)后，菜鳥網(wǎng)絡(luò)就先后在天津、上海、廣州、武漢布局物流地產(chǎn)。按馬云未來將在9個核心城市建立中央倉儲并在二十幾個城市建立中轉(zhuǎn)倉的規(guī)劃，菜鳥網(wǎng)絡(luò)將在全國2000多個城市進行布點，總投資規(guī)模將超過3000億元。
“倉儲物流是房地產(chǎn)領(lǐng)域的冷門，但隨著電子商務(wù)的興起，忽然在今年變得炙手可熱。”仲量聯(lián)行亞太區(qū)董事柯志謙表示，未來如果自貿(mào)區(qū)試點范圍進一步擴大，隨著中國物流吞吐量的增加對物流倉儲的需求量將更大。
除了馬云在物流地產(chǎn)加速布局，記者在采訪中了解到，澳大利亞嘉民集團、新加坡豐樹、普洛斯等工業(yè)地產(chǎn)巨頭也在加大對中國物流倉儲地產(chǎn)的布局。
澳大利亞嘉民集團在近期公布了其在中國工業(yè)地產(chǎn)的投資目標：嘉民將聯(lián)合加拿大養(yǎng)老基金在中國倉儲物流地產(chǎn)至少投資15億美元（約合91.4億元人民幣）。
據(jù)了解，嘉民在全球管理著217億美元（約合1322億元人民幣）的資產(chǎn)，目前在中國內(nèi)地和香港共投資了27個工業(yè)項目。目前在上海、天津、南京、成都、合肥在建的倉儲物流綜合項目共53萬平方米，并擁有430萬平方米的土地儲備。
“中國對倉儲物流的需求在未來幾年可能會出現(xiàn)爆發(fā)式增長，一些倉儲物流市場的需求可能會出現(xiàn)爆發(fā)式增長。除了已有的工業(yè)綜合物業(yè)，我們還在上海周邊及經(jīng)濟發(fā)達的城市帶尋找新的物流。”嘉民中國區(qū)運營總經(jīng)理黃煒在接受記者采訪時說。
收益率高于商辦
對于外資地產(chǎn)巨頭加大在中國倉儲物流的布局，業(yè)內(nèi)人士指出這與中國商業(yè)綜合體、電子商務(wù)的巨大需求有直接關(guān)系。
“當國內(nèi)房企關(guān)注終端消費市場的時候，外資卻看到了另一個為商場提供物流服務(wù)的市場。除一線城市不斷增加新的商業(yè)地產(chǎn)之外，天津、重慶、成都、武漢、沈陽 等二三線城市未來三年就將有超過450萬平方米的商業(yè)項目面世。這些商場運營的背后，有一個龐大的物流需求的市場。”世邦魏理仕工業(yè)部董事羅瑾在接受記者 采訪時說。
而與商場存在競爭關(guān)系的電子商務(wù)運營商，對物流地產(chǎn)的需求量則更大。
黃煒在接受記者采訪時指出，由于電子商務(wù)貨物運轉(zhuǎn)的周期比實體店更快，因此電商爆發(fā)式的增長給物流倉儲地產(chǎn)帶來的需求，比商業(yè)綜合體的影響更大。
嘉民的研究報告指出，中國電子商務(wù)的規(guī)模在2012年已經(jīng)較2011年增長了73%至1.3萬億元人民幣，嘉民預(yù)計2015年國內(nèi)電商的規(guī)模將增至4萬億元的規(guī)模。
“未來的三至五年中國將成為全世界最大的物流合同市場。然而中國的倉儲市場將面臨供不應(yīng)求的局面。”黃煒指出。
據(jù)了解，中國的人均倉儲供應(yīng)面積只有美國的7.5%，而在城市商業(yè)綜合體正在集中面市和電商崛起的背景下，倉儲物流地產(chǎn)的投資凈收益率甚至高于商業(yè)地產(chǎn)。
“也許工業(yè)地產(chǎn)很冷也不起眼，但我們的投資凈收益率在6.5%-7%左右，要比商業(yè)地產(chǎn)高很多。國內(nèi)商辦樓的收益率能達到5%已經(jīng)很不錯了，多數(shù)商辦樓的收益只有3%左右。”一家工業(yè)地產(chǎn)開發(fā)商高層向記者表示。
黃煒向記者表示，如果對政府的考核仍然以GDP作為重要的標準，工業(yè)用地供應(yīng)緊張的局面將維持下去，而第三方的物流倉儲投資者也將繼續(xù)獲得較高的收益率。
