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洞悉物流供應鏈
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全國市場概覽
2020年下半年，高力國際物流倉儲租金地圖33個核心物流城市總供應量約6,744萬平方米，相比上半年增長12%。其中供應量超過100萬平方米的城市有24個，上海、天津和成都排名前三。
注：由于香港市場情況較特殊，不納入統(tǒng)計，下同。
竣工面積最大的城市為西安，達76.7萬平方米，嘉興、成都、長沙和東莞均有超過50萬平方米的半年新增供應入市。
市場整體出租率86%，相比上半年上升1個百分點。出租率高于95%的城市有11個，其中廊坊和南寧均為滿租，常熟99%。
2020年下半年，市場平均租金為人民幣1.04元/平方米/天，相比上半年下降1.7%，主要由于個別供應量較大的城市的租金波動，但同時，25個城市的租金保持穩(wěn)定或有所增長。北京、深圳和上海的凈有效租金位列前三。
注：采用加權平均的方法，故供應量大的城市租金波動對平均值有更大影響。
各區(qū)市場概覽
華北
北京：北京長期處于供不應求的市場狀態(tài)。2020年下半年，受疫情影響，全市平均租金較上半年無明顯增長。未來北京仍將處于供不應求的市場情況，受產(chǎn)業(yè)政策、市場調整等影響，預計平均租金將保持增長，但增速將有所調整。
廊坊：廊坊在過去多年保持無新增供應且長期相對滿租的市場情況。近年北京擴展空間長期受限，環(huán)京區(qū)域特別是廊坊近幾年投資活躍，所投資的項目將在近年集中入市。預計廊坊2021年上半年新增供應48萬平方米，大于其現(xiàn)有總存量，短期內(nèi)將對廊坊的租賃市場造成一定波動，但長期仍將保持健康的市場環(huán)境。
熱門租賃市場
北京、廊坊
熱門土地市場
北京、廊坊
華東
上海及周邊城市：2020年下半年，上海物流租金多年來首次下跌，主要因為疫情影響和電商自用倉的啟用。上海作為一個日益成熟的市場，未來供應持續(xù)收緊，同時需求依然強勁，預期明年租金會有所反彈。同時，上海一直是開發(fā)商和投資方青睞的物流市場，租金價格長期處于高位。預計上海未來5年租金漲幅平穩(wěn)，每年增長率在0.6-3%。高租金和長三角日益完善的基礎設施為上海的需求外溢提供了條件，我們可預見周邊城市的租金仍有較大增長空間。
武漢：武漢在2020年下半年租金和出租率雙增長，其中出租率從80%上漲到89%，已超過疫情前的83%，主要源自醫(yī)藥或生鮮冷鏈用戶，其改建冷庫的需求日益上升。
熱門租賃市場
嘉興、武漢、杭州、義烏、昆山、太倉、長沙
熱門土地市場
淮安、合肥、湖州、寧波、常熟、太倉、臺州
華南
東莞：近年電商的蓬勃發(fā)展和東莞產(chǎn)業(yè)轉型升級等利好因素，持續(xù)帶動東莞倉庫需求不斷上漲。2020年，受疫情催化而快速增長的電商零售產(chǎn)業(yè)以及深圳外溢的市場需求，使得東莞在有大量新增供應入市的情況下，出租率仍維持較高水平。此外，隨著東莞基礎交通設施的完善和消費市場的發(fā)展，尤其是電商企業(yè)倉儲配送需求的擴張，預計租金在未來三年內(nèi)會持續(xù)上漲。
佛山：佛山市場在2020年下半年實現(xiàn)了租金和出租率雙增長。2020年廣州大量舊城改造，物流和電商企業(yè)搬遷至廣州周邊城市。佛山距離廣州最近，配送廣州城區(qū)時效性高，外加生鮮電商強勢進駐，一同推動佛山租金和出租率增長，預計該趨勢還將持續(xù)。
南寧：南寧市場在2020年下半年出租率達100%，市場供需平衡，需求主要來自醫(yī)藥和農(nóng)產(chǎn)品，冷庫需求相對旺盛。在出租情況較為可觀的同時，當?shù)厥袌鲞€需時間接受甲級倉庫的租金水平。
香港：盡管香港市場整體受到疫情和中美貿(mào)易戰(zhàn)的影響，但工業(yè)地產(chǎn)（含物流地產(chǎn)）的表現(xiàn)仍相對其他版塊較好，整體租金僅略有下降*，主要因為市場上租戶會因傾向更低的租金而搬遷，房東則會通過提供靈活的激勵措施和更長的免租期來吸引租戶。香港市場因出口反彈和宣布取消非住宅雙倍印花稅有回暖趨勢，冷庫和數(shù)據(jù)中心需求旺盛，近期已出現(xiàn)幾宗基金投資者參與的工業(yè)大廈全棟交易。
*注：租金地圖上香港租金數(shù)字下降是租金下跌和匯率變動共同的結果。
熱門租賃市場
廣州黃埔區(qū)、佛山三水區(qū)、南寧良慶區(qū)和江南區(qū)、東莞、惠州惠陽區(qū)、香港葵涌、荃灣和粉嶺
熱門土地市場
廣州花都區(qū)、佛山高明區(qū)、南寧良慶區(qū)和江南區(qū)、東莞、惠州惠陽區(qū)、香港粉嶺
華西
成都：受惠于社區(qū)團購及生鮮電商的強勢布局，盡管成都2020年下半年有超過50萬平方米新增供應投放市場，但由于整體需求較為強勁，出租率反而有所上升。由于本地消費市場的不斷回暖，未來成都市場的倉儲租賃需求預計仍將以第三方物流（快遞快運）以及電商類客戶為主導。
西安：西安2020年下半年入市了約76萬平方米的新增供應，是新項目投放量最大的市場。盡管新增供給較大，但市場需求仍使得出租率保持了一個較為穩(wěn)定的水平。預計未來西安需求繼續(xù)上升，同時新增供應大幅減少，西安市場的出租率以及租金將會小幅上漲。
貴陽：由于整體倉儲體量較少，市場表現(xiàn)較好。短期內(nèi)貴陽市場無新增供應入市，預計出租率和租金將會有進一步的提升。
熱門租賃市場
成都雙流、新都和青白江、重慶空港和沙坪壩、西安港務區(qū)和空港
熱門土地市場
成都青白江
