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洞悉物流供應(yīng)鏈
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要理解一位互聯(lián)網(wǎng)領(lǐng)袖突然拋出的千億投資計(jì)劃，你需要調(diào)動(dòng)充足的想象力，或者把他的話暫時(shí)拋在腦后。
卸任阿里巴巴集團(tuán)CEO的馬云今年5月底宣布，計(jì)劃用8~10年時(shí)間，打造一張能支撐日均300億元網(wǎng)絡(luò)零售額的“中國(guó)智能物流骨干網(wǎng)絡(luò)”（CSN）。一個(gè)由阿里巴巴集團(tuán)持股43%、名為“菜鳥網(wǎng)絡(luò)”的公司應(yīng)運(yùn)而生，承擔(dān)起實(shí)現(xiàn)這一計(jì)劃的任務(wù)。
使用“菜鳥”這個(gè)略帶自嘲的公司名稱，馬云希望向社會(huì)表達(dá)某種程度的謙虛，但覆蓋全國(guó)的物流骨干網(wǎng)絡(luò)計(jì)劃本身，令其膨脹的商業(yè)野心流露無(wú)疑。
按照馬云給出的說(shuō)法，建立中國(guó)智能物流骨干網(wǎng)絡(luò)，一期將耗資1000億，二期還將繼續(xù)投入2000億元?？傆?jì)3000億的巨額投資計(jì)劃?rùn)M空出世，菜鳥網(wǎng)絡(luò)并沒有向外界透露千億資金的來(lái)源以及用途。
菜鳥網(wǎng)絡(luò)CEO沈國(guó)軍說(shuō)，菜鳥網(wǎng)絡(luò)并非物流公司或者快遞公司，而是在物流的基礎(chǔ)上搭建的一套開放、共享、社會(huì)化的基礎(chǔ)設(shè)施平臺(tái)。
但無(wú)論菜鳥網(wǎng)絡(luò)如何自我描述，來(lái)自物流地產(chǎn)領(lǐng)域的業(yè)內(nèi)人士試圖讓《第一財(cái)經(jīng)日?qǐng)?bào)》記者相信菜鳥網(wǎng)絡(luò)已經(jīng)或者將要做的，與一般物流地產(chǎn)開發(fā)商所從事的業(yè)務(wù)并沒有本質(zhì)上的區(qū)別，那就是：融資，拿地，自建倉(cāng)儲(chǔ)，然后對(duì)外租賃，無(wú)論是面向電子商務(wù)企業(yè)，還是物流公司、倉(cāng)儲(chǔ)企業(yè)、第三方物流服務(wù)商。
令這些物流地產(chǎn)開發(fā)商感興趣的問(wèn)題只有一個(gè)：吃進(jìn)多少土地，才能填飽這只菜鳥的胃口？
稅收換土地
“我們是一家互聯(lián)網(wǎng)公司，”一位菜鳥網(wǎng)絡(luò)內(nèi)部人士對(duì)記者說(shuō)，“其實(shí)我們不是要做工業(yè)地產(chǎn)，我們只是希望通過(guò)線上大數(shù)據(jù)的運(yùn)用和線下倉(cāng)儲(chǔ)的布局，構(gòu)建一個(gè)和諧的物流生態(tài)產(chǎn)業(yè)鏈。”
盡管菜鳥網(wǎng)絡(luò)試圖通過(guò)營(yíng)造某種抽象的概念，避免給外界留下他們正在從事物流地產(chǎn)開發(fā)的印象，但實(shí)際上它所表現(xiàn)出的對(duì)土地儲(chǔ)備的覬覦，與任何一家謀求擴(kuò)張的物流地產(chǎn)開發(fā)商并無(wú)分別，至少在目前這個(gè)階段。
菜鳥網(wǎng)絡(luò)方面拒絕向記者透露目前取得的土地面積以及不同階段拿地計(jì)劃，不過(guò)公開報(bào)道仍然粗略勾勒出其“攻城略地”的冰山一角。
11月27日，菜鳥網(wǎng)絡(luò)與河南省政府簽訂了一系列投資協(xié)議，將在鄭州航空港經(jīng)濟(jì)綜合實(shí)驗(yàn)區(qū)打造新型物流倉(cāng)儲(chǔ)及電商產(chǎn)業(yè)集聚園區(qū)、多式聯(lián)運(yùn)轉(zhuǎn)運(yùn)基地、保稅物流基地、電商產(chǎn)業(yè)園四個(gè)項(xiàng)目。此外據(jù)《重慶日?qǐng)?bào)》的報(bào)道，11月的時(shí)候菜鳥網(wǎng)絡(luò)還決定在重慶兩江新區(qū)內(nèi)的保稅港區(qū)空港功能區(qū)建立樞紐節(jié)點(diǎn)。這意味著鄭州、重慶將進(jìn)入為菜鳥網(wǎng)絡(luò)提供最新土地儲(chǔ)備的城市列表。
如果考慮菜鳥網(wǎng)絡(luò)不久前完成對(duì)原阿里巴巴集團(tuán)物流事業(yè)部的整合，將后者自2011年以來(lái)斬獲的原有項(xiàng)目收歸囊中，菜鳥網(wǎng)絡(luò)擁有較大土地儲(chǔ)備規(guī)模的城市除了鄭州、重慶，還包括天津、杭州、廣州、武漢等。阿里巴巴集團(tuán)此前曾計(jì)劃分別在東北、華北、華東、華南、華中、西南和西北七大區(qū)域部署8個(gè)大型倉(cāng)儲(chǔ)節(jié)點(diǎn)。
“菜鳥網(wǎng)絡(luò)如果真的能夠?qū)崿F(xiàn)3000億投資，就如同把一塊大石頭放進(jìn)裝滿水的桶里，將會(huì)給整個(gè)工業(yè)土地市場(chǎng)帶來(lái)沖擊。”一位國(guó)際物流地產(chǎn)開發(fā)商中國(guó)區(qū)負(fù)責(zé)人形容。
大規(guī)模拿地步入物流地產(chǎn)開發(fā)領(lǐng)域，實(shí)際上已經(jīng)讓菜鳥網(wǎng)絡(luò)成為與占據(jù)國(guó)內(nèi)市場(chǎng)主要份額的國(guó)際物流開發(fā)商展開競(jìng)爭(zhēng)的商業(yè)對(duì)手。菜鳥網(wǎng)絡(luò)獲取土地的能力，令一些在中國(guó)開展業(yè)務(wù)的國(guó)際物流地產(chǎn)發(fā)展商感到壓力。
物流用地如今正在成為所有在中國(guó)從事物流地產(chǎn)開發(fā)的企業(yè)競(jìng)相爭(zhēng)奪的對(duì)象。嘉民集團(tuán)大中華區(qū)董事總經(jīng)理彭菲力介紹，一方面，中國(guó)的人均倉(cāng)儲(chǔ)供應(yīng)僅是美國(guó)的7.5%，市場(chǎng)潛力巨大，另一方面，市場(chǎng)極度缺乏供應(yīng)且分散，可供物流使用的土地供應(yīng)緊缺。
“在一、二線成熟市場(chǎng)，高端物流倉(cāng)儲(chǔ)如今正面臨供不應(yīng)求的局面，以上海為例，高端物流倉(cāng)儲(chǔ)的供給目前只占到需求的四分之一，這是很多國(guó)際、國(guó)內(nèi)開發(fā)商現(xiàn)階段仍熱衷在一、二線城市‘瘋狂’拿地的原因。”DTZ戴德梁行中國(guó)區(qū)商業(yè)部（工業(yè)及物流）主管蘇智淵介紹。
被馬云神話包裹并且捆綁電商概念的菜鳥網(wǎng)絡(luò)，較一般的物流地產(chǎn)開發(fā)商在拿地環(huán)節(jié)具有某種特殊的優(yōu)勢(shì)。“電商企業(yè)通過(guò)安排區(qū)域結(jié)算中心落地，給地方帶來(lái)可觀稅收，獲得與政府談判的籌碼，進(jìn)而取得條件優(yōu)惠的土地。”蘇智淵說(shuō)。
事實(shí)上，通過(guò)切分結(jié)算中心，以稅收落地為“誘餌”，吸引地方政府提供廉價(jià)并且優(yōu)質(zhì)的工業(yè)用地，正是阿里巴巴集團(tuán)此前實(shí)際操作的拿地模式。
“但這種模式的問(wèn)題在于，電商物流不可能無(wú)限地切分結(jié)算中心去拿地，一旦失去稅收落地的優(yōu)勢(shì)，名頭再響的電商企業(yè)也同樣會(huì)面臨如何繼續(xù)獲取土地的難題。”蘇智淵表示。
這個(gè)難題也許可以通過(guò)其他方式得到解決。除了通過(guò)與地方政府談判，從二級(jí)市場(chǎng)獲得所需土地，菜鳥網(wǎng)絡(luò)也許還在尋求其他獲得土地的方式，比如收購(gòu)一家擁有大量工業(yè)用地儲(chǔ)備的物流企業(yè)。其中一個(gè)跡象便是，馬云曾于8月與中儲(chǔ)股份董事長(zhǎng)韓鐵林會(huì)晤，就“菜鳥”合作問(wèn)題進(jìn)行了非正式探討。
投資者的生意經(jīng)
拋出千億計(jì)劃的同時(shí)，菜鳥網(wǎng)絡(luò)并沒有對(duì)外界描述這項(xiàng)投資的盈利前景。有媒體報(bào)道，在菜鳥內(nèi)部董事會(huì)會(huì)議上，馬云告誡所有股東，未來(lái)8~10年投資可能都不會(huì)有收益。但這種說(shuō)法既不符合商業(yè)投資的邏輯，實(shí)際的情況也很可能與之大相徑庭。
“對(duì)于過(guò)去十年在中國(guó)開展業(yè)務(wù)的國(guó)際物流地產(chǎn)開發(fā)商而言，他們的利潤(rùn)來(lái)自三方面：一是息差，利用海外的低息資金，例如美國(guó)養(yǎng)老基金的資金利息低至1%~2%，投資國(guó)內(nèi)物流地產(chǎn)，從中獲取回報(bào)，二是人民幣升值，三是土地增值。”蘇智淵說(shuō)。
嘉民集團(tuán)向記者提供的一份資料顯示，高質(zhì)量的倉(cāng)儲(chǔ)設(shè)施目前市場(chǎng)凈投資收益率約達(dá)6.5%至7.0%。普洛斯近期向投資者提供的一份演示材料則顯示，在中國(guó)開發(fā)物流地產(chǎn)項(xiàng)目，10年期投資的內(nèi)部回報(bào)率（IRR）達(dá)到15%~20%。
對(duì)于本土的菜鳥網(wǎng)絡(luò)而言，息差以及人民幣升值無(wú)從談起，但在一個(gè)工業(yè)用地供應(yīng)緊缺的市場(chǎng)，除了倉(cāng)儲(chǔ)出租本身帶來(lái)的租金收益，土地增值將提供誘人的利潤(rùn)。
“如果電商物流現(xiàn)階段進(jìn)入工業(yè)地產(chǎn)開發(fā)領(lǐng)域的目的是‘圈地’，那么他們最看重的將是土地增值的潛力。”蘇智淵說(shuō)，“有些區(qū)域的土地，雖然開始以物流用地的名義獲得，但視當(dāng)?shù)氐陌l(fā)展情況，如果未來(lái)能夠?qū)崿F(xiàn)‘轉(zhuǎn)性’，轉(zhuǎn)為商業(yè)、辦公用地，那么這部分土地增值的潛力將會(huì)非常巨大。”
覬覦土地升值的投機(jī)做法，被輿論批評(píng)為“圈地”，這成為菜鳥網(wǎng)絡(luò)不希望被解讀從事物流地產(chǎn)開發(fā)的一個(gè)理由。但大舉拿地實(shí)際上正是菜鳥網(wǎng)絡(luò)在現(xiàn)階段所投入最主要精力所做的事情，這也帶來(lái)一個(gè)疑問(wèn)：菜鳥網(wǎng)絡(luò)如何拿出千億規(guī)模的資金，吃下足以填平欲望的大量土地。
前述國(guó)際物流地產(chǎn)開發(fā)商中國(guó)區(qū)負(fù)責(zé)人表示，外資物流地產(chǎn)開發(fā)商可以通過(guò)海外基金或者上市平臺(tái)，獲得大量低成本資金，從而實(shí)現(xiàn)在中國(guó)的快速擴(kuò)張，但國(guó)內(nèi)物流地產(chǎn)開發(fā)商卻面臨融資渠道的瓶頸。
由于國(guó)內(nèi)房地產(chǎn)投資信托（REITs）尚未開放，物流地產(chǎn)項(xiàng)目難以吸引分散的資金，一直以來(lái)國(guó)內(nèi)物流地產(chǎn)開發(fā)商通常只能通過(guò)與金融或投資機(jī)構(gòu)合作，進(jìn)行逐個(gè)項(xiàng)目的開發(fā)，不具備大規(guī)模資產(chǎn)擴(kuò)張的能力。
“菜鳥網(wǎng)絡(luò)的優(yōu)勢(shì)在于，它的股東是具有一定資金實(shí)力的民營(yíng)企業(yè)，無(wú)論是通過(guò)自籌資金，還是利用這些企業(yè)的融資能力，在一定程度上能夠解決資金的問(wèn)題。”蘇智淵說(shuō)。
按照菜鳥網(wǎng)絡(luò)宣布的公司股權(quán)結(jié)構(gòu)，除了持股43%的阿里巴巴集團(tuán)，銀泰通過(guò)北京國(guó)俊投資有限公司投資持股32%，為第二大股東，此外，富春集團(tuán)則通過(guò)富春物流投資持股10%，上海復(fù)星集團(tuán)通過(guò)上海星泓投資有限公司占股10%，圓通、順豐、申通、韻達(dá)、中通則象征性地出資，各取得1%的股份。
很難想象的是，這些民營(yíng)企業(yè)股東能夠掏出并且忍受一項(xiàng)規(guī)模上千億、“未來(lái)8~10年投資可能都不會(huì)有收益”的投資，菜鳥網(wǎng)絡(luò)和任何物流地產(chǎn)投資商一樣同樣面臨融資的瓶頸。注冊(cè)在深圳前海的菜鳥物流，是否正在考慮利用前海開放的金融政策突破這一瓶頸，菜鳥網(wǎng)絡(luò)方面拒絕向記者透露其融資計(jì)劃。
充滿不確定的前景中，“菜鳥網(wǎng)絡(luò)”計(jì)劃正在一點(diǎn)點(diǎn)展開。在天津武清，阿里巴巴集團(tuán)于2011年底投資建設(shè)的華北電子商務(wù)物流中心項(xiàng)目已投入運(yùn)營(yíng)；同樣在武清，亞馬遜則選擇承租普洛斯開發(fā)的物流園區(qū)。
對(duì)待電商企業(yè)自建物流，財(cái)務(wù)投資者和電商企業(yè)自己的看法截然不同。“至少對(duì)海外投資人而言，輕資產(chǎn)模式的電商企業(yè)自建物流倉(cāng)儲(chǔ)并非必要的選擇，這會(huì)讓資產(chǎn)負(fù)債表變得不那么好看，但另一方面，國(guó)內(nèi)土地巨大的增值潛力，可以放大公司的利潤(rùn)以及估值。”一位業(yè)內(nèi)人士表示。
菜鳥網(wǎng)絡(luò)的千億投資，在當(dāng)前階段下，或許只能是一場(chǎng)關(guān)于土地的資本游戲。
