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洞悉物流供應(yīng)鏈
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洞悉物流供應(yīng)鏈
世邦魏理仕發(fā)布《2013年第四季度及全年北京（樓盤）房地產(chǎn)市場回顧與展望》報告顯示，2013年四季度，北京成熟工業(yè)區(qū)地塊交易帶動土地價格上漲，新增供應(yīng)投入市場，倉儲及物流設(shè)施租金漲幅受限。未來6個月內(nèi)將有約136,000平方米新增供應(yīng)入市，加之我國經(jīng)濟正值結(jié)構(gòu)調(diào)整期，預(yù)計物流倉儲設(shè)施租金將保持穩(wěn)定。
成熟工業(yè)區(qū)地塊交易帶動土地價格上漲
本季度，絕大多數(shù)土地交易集中在六環(huán)附近及以外區(qū)域。成熟工業(yè)區(qū)只有永豐高科技產(chǎn)業(yè)基地地塊1宗交易。相比年初該區(qū)域的另一宗交易，地價上漲了近50%。受該地塊交易拉動，2013年第四季度北京工業(yè)用地價格環(huán)比上漲6.1%至約每平方米2,036元。
新增供應(yīng)投入市場 倉儲及物流設(shè)施租金漲幅受限
季內(nèi)，位于北京、天津（樓盤）、廊坊三地交界處的阿里巴巴華北分撥中心一期投入使用，為京津冀地區(qū)物流倉儲設(shè)施市場帶來90,000平方米新增供應(yīng)。廊坊和天津武清區(qū)域的逐漸成型，吸引了越來越多的北京物流倉儲租戶。使得北京業(yè)主即便在北京市場供不應(yīng)求情況下，議價能力仍受到限制。租戶會綜合考慮租金及運費來合理選址倉庫。剔除樣本變動影響后，倉儲物流設(shè)施租金環(huán)比實際增長0.2%（名義下降1.9%）至每月每平方米37.7元。地理位置優(yōu)越的倉儲設(shè)施仍受熱捧。過去幾個月內(nèi)電商搬離所留下的空置面積被ZARA，H&M等實體零售商迅速占領(lǐng)。
未來物流設(shè)施供應(yīng)增加 租金穩(wěn)定
未來6個月內(nèi)將有約136,000平方米新增供應(yīng)入市，加之我國經(jīng)濟正值結(jié)構(gòu)調(diào)整期，預(yù)計物流倉儲設(shè)施租金將保持穩(wěn)定。
2013年工業(yè)物業(yè)市場總結(jié)
經(jīng)過前兩年的高速增長，并伴隨國內(nèi)經(jīng)濟增速的換檔，今年商務(wù)園租金增漲放慢腳步。同比增長從2012年四季度的23.4%降至4.2%。商務(wù)園租金增長主要源于日漸完善的基礎(chǔ)設(shè)施配套以及甲級寫字樓的溢出需求。
各區(qū)域間，表現(xiàn)呈兩極分化之勢。望京區(qū)域租金增長優(yōu)異且穩(wěn)定，空置率也長期處于低位。汽車、電子、制藥等制造業(yè)企業(yè)對該區(qū)域依然十分追捧。其熱門程度主要體現(xiàn)在以下兩方面：一、新項目上市即被搶租一空。二、舊項目租戶搬出后空置面積很快被補滿。相比之下，北京經(jīng)濟技術(shù)開發(fā)區(qū)供過于求，空置現(xiàn)象較嚴(yán)重，租金表現(xiàn)也不盡如人意。而且不斷有新項目開工建設(shè)，預(yù)計未來該區(qū)域空置情況會進一步惡化。
北京高端倉儲物流設(shè)施緊俏。大多處于滿租狀態(tài)。倘有租戶搬離，迅速會有新租戶補位（如：蘇寧、上品折扣補位華潤馬駒橋空置面積等）。年內(nèi)倉儲物流用地成交378,160平方米（包括83,250平方米文化保稅區(qū)地塊），較去年增加39.4%。但由土地轉(zhuǎn)化成供應(yīng)投入市場尚需時日。北京不能滿足的需求部分外溢到周邊區(qū)域，如廊坊以及天津市武清區(qū)域。由于廊坊離北京較近，有一定的替代效應(yīng)，一定程度上制約了北京業(yè)主的議價能力。這也一定程度上解釋了為什么在供不應(yīng)求的狀況下，北京物流倉儲設(shè)施租金漲幅有限。
年內(nèi)，一些電商搬離北京轉(zhuǎn)投廊坊，天津武清等區(qū)域的自建庫房等設(shè)施。他們留下的空置面積主要由實體零售、第三方物流等接手。2014年，通州、順義等地將陸續(xù)有較大體量的物流倉儲項目亮相，會一定程度緩解北京市場供不應(yīng)求的現(xiàn)狀。同時，新項目入市將提升交易量，這可能為價格上漲提供一定空間。然而由于北京周邊低價庫的替代效應(yīng)，預(yù)計租金漲幅有限。
