物流地產(chǎn)為何再次升溫？
可以很明顯地感受到，近來物流地產(chǎn)再次升溫了。5月中旬，國(guó)內(nèi)最大的房地產(chǎn)開發(fā)公司萬科宣布跨入物流地產(chǎn)。5月29日，荷蘭最大的養(yǎng)老金基金資產(chǎn)管理公司荷蘭匯盈資產(chǎn)管理公司和中國(guó)的倉(cāng)儲(chǔ)開發(fā)和運(yùn)營(yíng)公司易商聯(lián)合宣布，荷蘭匯盈將向易商投資不超過6.5億美元，獲得易商約20%的股權(quán)，并和易商共同組建一家合資公司，在全國(guó)范圍內(nèi)開發(fā)、持有并運(yùn)營(yíng)標(biāo)準(zhǔn)化、現(xiàn)代化的物流地產(chǎn)。事實(shí)上，根據(jù)公開信息整理的數(shù)據(jù)顯示，2013年5月至今，各路資金已經(jīng)在物流地產(chǎn)上投入了超過250億人民幣：包括2013年菜鳥網(wǎng)絡(luò)投資50億人民幣，2013年7月，嘉民集團(tuán)增資5億美元；2013年8月，凱雷投資、The Townsend Group聯(lián)合投資上海宇培達(dá)2億美元；2013年12月，阿里巴巴投資28.22億元港幣（其中18.57億港幣投向海爾電器旗下日日順物流）于海爾集團(tuán)；今年2月，國(guó)內(nèi)某保險(xiǎn)公司、中銀集團(tuán)投資有限公司聯(lián)合HOPU基金投了23.5億美元給普洛斯中國(guó)。普洛斯集團(tuán)首席執(zhí)行官梅志明表示，公司預(yù)計(jì)將在兩年左右的時(shí)間里使用上述投資資金繼續(xù)在中國(guó)擴(kuò)張。
國(guó)內(nèi)的物流地產(chǎn)為何再次升溫？在行業(yè)研究員看來，可以從以下幾個(gè)角度分析：
首先，從需求端來看，國(guó)內(nèi)對(duì)現(xiàn)代化的倉(cāng)儲(chǔ)設(shè)施需求旺盛。目前，在技術(shù)的進(jìn)步、經(jīng)濟(jì)的發(fā)展、市場(chǎng)需求的變化等多種因素影響下，國(guó)內(nèi)的產(chǎn)業(yè)鏈環(huán)境正在發(fā)生著巨大的變化。尤其是在流通領(lǐng)域，互聯(lián)網(wǎng)的應(yīng)用正在迅速地重塑流通渠道。電商的快速發(fā)展不僅在沖擊著傳統(tǒng)零售業(yè)，也同時(shí)對(duì)物流提出了新的要求。電商物流的快速響應(yīng)、小批量、多頻次的需求特性，使之其對(duì)現(xiàn)代化的倉(cāng)儲(chǔ)設(shè)施有著巨大的需求。
其次，從供給端來看，國(guó)內(nèi)現(xiàn)代化的倉(cāng)儲(chǔ)設(shè)施供應(yīng)嚴(yán)重不足。據(jù)中國(guó)倉(cāng)儲(chǔ)協(xié)會(huì)估算，截至2012年年底，全國(guó)營(yíng)業(yè)性通用倉(cāng)庫(kù)總體量達(dá)6.98億平方米。但世邦魏理仕的統(tǒng)計(jì)顯示，截至2013年年底，由12家主要的全國(guó)性物流專業(yè)開發(fā)商開發(fā)的高標(biāo)準(zhǔn)倉(cāng)儲(chǔ)設(shè)施存量累計(jì)僅約1300萬平方米，占全國(guó)倉(cāng)儲(chǔ)設(shè)施總面積的比例甚微。這顯然難以滿足以電商為主導(dǎo)的零售行業(yè)高速發(fā)展所產(chǎn)生的需求。不僅如此，其上游環(huán)節(jié)——土地的供應(yīng)更是稀缺。統(tǒng)計(jì)顯示，2013年，全年全國(guó)國(guó)有建設(shè)用地供應(yīng)總量73萬公頃，比上年增長(zhǎng)5.8%。其中，工礦倉(cāng)儲(chǔ)用地21萬公頃，增長(zhǎng)3.2%，低于國(guó)有建設(shè)用地供應(yīng)增長(zhǎng)幅度。而由于物流用地對(duì)地方財(cái)政的貢獻(xiàn)度低，物流用地所占比重更是下滑明顯。以上海為例，據(jù)世邦魏理仕統(tǒng)計(jì)，上海2013年全年物流用地出讓僅5宗成交，土地總面積不足30公頃。2011－2013年的三年間，上海物流倉(cāng)儲(chǔ)用地出讓面積分別為60萬、40萬和27萬平方米，僅占工業(yè)用地出讓面積的3%左右。
第三，嚴(yán)重的供不應(yīng)求現(xiàn)狀使得物流地產(chǎn)具備了良好的投資回報(bào)。數(shù)據(jù)顯示，由于物流地產(chǎn)需求強(qiáng)勁，全國(guó)整體優(yōu)質(zhì)倉(cāng)儲(chǔ)物業(yè)的平均租金已連續(xù)18個(gè)季度上漲，目前物流地產(chǎn)的凈租賃回報(bào)率約為5%－6%，遠(yuǎn)高于商業(yè)地產(chǎn)約3%的平均回報(bào)水平。如果再加上因倉(cāng)儲(chǔ)土地供應(yīng)稀缺所導(dǎo)致的土地增值部分，投資回報(bào)將會(huì)更高。
第四，住宅地產(chǎn)行業(yè)形勢(shì)的變化導(dǎo)致傳統(tǒng)房地產(chǎn)開發(fā)商謀求多元化發(fā)展。目前，國(guó)內(nèi)的房地產(chǎn)行業(yè)陷入疲軟狀態(tài)，市場(chǎng)上開始彌漫著一股悲涼氣氛。國(guó)家統(tǒng)計(jì)局6月3日發(fā)布數(shù)據(jù)顯示，5月中國(guó)非制造業(yè)商務(wù)活動(dòng)指數(shù)為55.5%，比上月上升0.7個(gè)百分點(diǎn)，高于榮枯線5.5個(gè)百分點(diǎn)，創(chuàng)近6個(gè)月新高。然而房地產(chǎn)行業(yè)總體偏冷，商務(wù)活動(dòng)指數(shù)和新訂單指數(shù)均在50%以下，價(jià)格指數(shù)微幅回落。另從土地市場(chǎng)也可見一斑。5月份以來，土地市場(chǎng)流拍嚴(yán)重。截至18日，北上廣深合計(jì)土地出讓金僅為150億元，這一出讓情況創(chuàng)最近數(shù)月最低。20大標(biāo)桿房企在前4個(gè)月的拿地規(guī)模也以每月下滑近40%的速度縮減。在地價(jià)方面，4月統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示，一線城市地價(jià)停止上漲、二線城市地價(jià)開始下跌。房地產(chǎn)行業(yè)整體發(fā)展形勢(shì)的變化促使部分住宅地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)謀求多元化的發(fā)展，以應(yīng)對(duì)行業(yè)風(fēng)險(xiǎn)。雖然說物流地產(chǎn)的投資回報(bào)遠(yuǎn)比不上住宅地產(chǎn)，且經(jīng)營(yíng)更為復(fù)雜困難，但是一旦整個(gè)市場(chǎng)發(fā)生逆轉(zhuǎn)，現(xiàn)有的投資回報(bào)不可能持續(xù)，屆時(shí)物流地產(chǎn)依然不失為一個(gè)較好的投資領(lǐng)域。而富有遠(yuǎn)見的傳統(tǒng)地產(chǎn)開發(fā)商為了在物流地產(chǎn)市場(chǎng)上取得一席之地亦需要提前布局。
安邦（ANBOUND）研究員認(rèn)為，正是以上這些因素的共同作用，使得國(guó)內(nèi)的物流地產(chǎn)明顯升溫。當(dāng)然，市場(chǎng)上總歸會(huì)存在一些灰色地帶。由于倉(cāng)儲(chǔ)用地的價(jià)格會(huì)遠(yuǎn)低于很多商業(yè)用地的價(jià)格，這也導(dǎo)致部分企業(yè)以物流的名義圈地，然后坐等土地升值或者再改變土地用途的情況亦不鮮見，這也是物流地產(chǎn)熱的一個(gè)可不忽視因素。（AHHX）
物流地產(chǎn)領(lǐng)域內(nèi)外資企業(yè)合作將成趨勢(shì)
在國(guó)內(nèi)主要的物流地產(chǎn)市場(chǎng)中，以普洛斯為代表的外資企業(yè)占據(jù)主導(dǎo)地位，僅普洛斯就已占據(jù)56.9%的市場(chǎng)份額。然而，盡管多數(shù)外資物流開發(fā)商仍掌握有一定數(shù)量的土地儲(chǔ)備，但鑒于戰(zhàn)略性位置土地資源的稀缺，加上地方政府的發(fā)展偏好轉(zhuǎn)向，預(yù)計(jì)未來外資專業(yè)物流開發(fā)商獲取土地的難度將不斷上升。與此同時(shí)，國(guó)內(nèi)的傳統(tǒng)地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)、電商企業(yè)等也開始紛紛涉足物流地產(chǎn)。在拿地方面，內(nèi)資企業(yè)顯然具有很大的本土優(yōu)勢(shì)，特別是前期，從談土地指標(biāo)到準(zhǔn)備各種證件，國(guó)內(nèi)開發(fā)商已經(jīng)非常熟悉這一整套有中國(guó)特色的流程模式，像萬科這種傳統(tǒng)住宅開發(fā)商已經(jīng)在全國(guó)各地都有布局，清楚什么時(shí)候有土地指標(biāo)。但是，內(nèi)資企業(yè)在后續(xù)的建設(shè)、運(yùn)營(yíng)等方面卻也有著明顯的短板，而這恰恰是外資企業(yè)所擅長(zhǎng)的。因此，這種互補(bǔ)的格局可能說明了在物流地產(chǎn)領(lǐng)域，內(nèi)外資企業(yè)戰(zhàn)略合作將是趨勢(shì)。目前，此類合作的苗頭已經(jīng)出現(xiàn)。如今年年初，澳大利亞上市工業(yè)地產(chǎn)開發(fā)商嘉民集團(tuán)透露，其與浙江菜鳥網(wǎng)絡(luò)已簽訂協(xié)議，向后者出租位于嘉民西蘇州物流中心的54880平方米倉(cāng)儲(chǔ)空間。（LHHX）
工業(yè)物流市場(chǎng)持續(xù)活躍
全國(guó)優(yōu)質(zhì)物流倉(cāng)儲(chǔ)市場(chǎng)表現(xiàn)持續(xù)活躍，第三方物流和電商仍是需求的主要來源。開發(fā)商積極與大型企業(yè)開展戰(zhàn)略合作。受持續(xù)活躍的需求推動(dòng)，全國(guó)平均租金指數(shù)環(huán)比上漲1.2%，漲幅較上季度有所提高。未來優(yōu)質(zhì)物流倉(cāng)儲(chǔ)供應(yīng)中，定制倉(cāng)庫(kù)占比預(yù)計(jì)將會(huì)提升。
優(yōu)質(zhì)物流倉(cāng)儲(chǔ)市場(chǎng)表現(xiàn)繼續(xù)活躍
2014年第一季度，全國(guó)優(yōu)質(zhì)物流倉(cāng)儲(chǔ)市場(chǎng)表現(xiàn)繼續(xù)活躍。第三方物流和電商仍然是優(yōu)質(zhì)物流倉(cāng)儲(chǔ)設(shè)施需求的主要來源。百世物流、韻達(dá)快遞、山九物流等物流快遞企業(yè)紛紛簽約進(jìn)駐普洛斯、嘉民等優(yōu)質(zhì)開發(fā)商開發(fā)的倉(cāng)庫(kù)；另一方面，本季亦錄得唯品會(huì)、蘇寧云商等電商企業(yè)的租賃成交案例。此外，開發(fā)商積極與大型企業(yè)開展戰(zhàn)略合作，例如普洛斯與知名國(guó)企簽署戰(zhàn)略合作關(guān)系，合作打造全國(guó)性的物流網(wǎng)絡(luò)。全國(guó)主要物流倉(cāng)儲(chǔ)市場(chǎng)供不應(yīng)求的現(xiàn)狀本季無明顯改變，而在新增供應(yīng)較少的城市，因租戶租約到期而騰出的面積立刻被市場(chǎng)迅速吸納。
分區(qū)域看，華東和華西地區(qū)本季市場(chǎng)需求表現(xiàn)更為突出。上海自貿(mào)區(qū)的成立對(duì)工業(yè)物業(yè)市場(chǎng)的影響在本季度仍然繼續(xù)發(fā)酵。受益于持續(xù)活躍的租賃需求，全市優(yōu)質(zhì)物流倉(cāng)儲(chǔ)平均空置率下降，開發(fā)商陸續(xù)提高租金報(bào)價(jià)推動(dòng)平均租金環(huán)比上漲5.2%，漲幅居全國(guó)首位。浙江大力促進(jìn)電子商務(wù)的發(fā)展，其中杭州提出打造網(wǎng)上自貿(mào)區(qū)的計(jì)劃，而寧波電子商務(wù)城業(yè)已開建?；钴S的市場(chǎng)需求推動(dòng)杭州和寧波兩地的平均租金水平漲幅均超過2.0%，僅次于上海。華西地區(qū)，制造業(yè)配套企業(yè)、第三方物流持續(xù)活躍的市場(chǎng)需求成為租金上漲的原動(dòng)力，平均租金錄得1.9%的環(huán)比漲幅。該區(qū)域錄得的較大成交案例包括某電子商務(wù)企業(yè)租賃普洛斯成都高新物流園倉(cāng)庫(kù)，嘉民為韻達(dá)快遞在重慶定制興建其區(qū)域配送中心。受持續(xù)活躍的需求推動(dòng)，本季全國(guó)17個(gè)主要城市的物流租金均錄得不同程度的上漲全國(guó)優(yōu)質(zhì)物流倉(cāng)庫(kù)平均租金指數(shù)環(huán)比上漲1.2%，漲幅較上季度有所提高。
我們預(yù)計(jì)2014年全國(guó)主要城市優(yōu)質(zhì)物流倉(cāng)儲(chǔ)的租賃需求仍將活躍，且定制倉(cāng)庫(kù)占未來供應(yīng)總量的比例預(yù)計(jì)將會(huì)提升。盡管新增供應(yīng)將陸續(xù)交付使用，但各主要市場(chǎng)供不應(yīng)求的狀況發(fā)生逆轉(zhuǎn)的可能性不大，市場(chǎng)平均空置率仍將保持較低水平，租金水平亦穩(wěn)中有升。而上海計(jì)劃施行的新增工業(yè)用地出讓彈性年期制政策預(yù)示著未來工業(yè)土地利用將朝著集約化的方向發(fā)展，亦在一定程度上強(qiáng)化了市場(chǎng)對(duì)工業(yè)土地價(jià)格上漲的預(yù)期。
華北地區(qū)
2014年第一季度，除大連和沈陽倉(cāng)儲(chǔ)物流市場(chǎng)租金保持不變外，華北地區(qū)其他各市場(chǎng)租金分別錄得環(huán)比0.2%至0.5%的漲幅。二線城市工業(yè)土地市場(chǎng)較為活躍—國(guó)際物流設(shè)施開發(fā)商通過購(gòu)地或與制造商達(dá)成戰(zhàn)略合作共同開發(fā)定制物流設(shè)施等方式強(qiáng)勁擴(kuò)張。預(yù)計(jì)未來華北區(qū)各市場(chǎng)會(huì)有較大供應(yīng)量出現(xiàn)。一線城市物流倉(cāng)儲(chǔ)市場(chǎng)將呈現(xiàn)向郊區(qū)及周邊城市擴(kuò)張態(tài)勢(shì)，而二線城市高端物流倉(cāng)儲(chǔ)市場(chǎng)由于現(xiàn)存量較小尚不成規(guī)模。
（1）北京物流設(shè)施市場(chǎng)
本季度北京工業(yè)土地市場(chǎng)表現(xiàn)平穩(wěn)。交易量有限，價(jià)格微降0.2%至每平方米2,032元。經(jīng)濟(jì)的放緩對(duì)商務(wù)園市場(chǎng)造成了一定的影響。剔除樣本變動(dòng)，本季度商務(wù)園租金環(huán)比微漲0.1%至每月每平方米149.1元。在交易量有限的背景下，汽車制造業(yè)表現(xiàn)相對(duì)活躍。為進(jìn)一步開拓北方市場(chǎng)，幾家知名汽車制造商及其供應(yīng)商正積極尋找機(jī)會(huì)以租賃或買地自建物業(yè)等方式入駐北京地區(qū)商務(wù)園，建立總部、培訓(xùn)中心或生產(chǎn)設(shè)施。
本季度北京物流倉(cāng)儲(chǔ)設(shè)施租金保持了之前溫和增長(zhǎng)的勢(shì)頭，租金環(huán)比上漲0.2%，至每月每平方米37.8元。由于季內(nèi)沒有新增供應(yīng)且市場(chǎng)可租賃面積十分有限，季內(nèi)未見大規(guī)模租賃成交。在此背景下，毗鄰北京的廊坊區(qū)域繼續(xù)承接北京的溢出需求。本季度最大租賃交易為蘇寧云商于普洛斯廊坊物流園租賃46,000平方米倉(cāng)儲(chǔ)面積。推遲入市的20.9萬平方米新增供應(yīng)預(yù)計(jì)于未來六個(gè)月內(nèi)投入市場(chǎng)，目前已簽約過半。
（2）天津物流設(shè)施市場(chǎng)
2014年第一季度，天津工業(yè)物業(yè)市場(chǎng)保持平穩(wěn)。倉(cāng)儲(chǔ)物流平均租金延續(xù)小幅上漲的趨勢(shì)，環(huán)比上漲0.5%至每月每平方米29.9元。同時(shí)，土地市場(chǎng)交易依然活躍，全市工業(yè)用地價(jià)格環(huán)比上升1.6%至每平方米473元。受惠于與北京的距離優(yōu)勢(shì)，天津工業(yè)物流市場(chǎng)發(fā)展迅速，開發(fā)商積極購(gòu)地，新興物流板塊亦逐步形成。展望未來，安博天津?qū)幒游锪髦行募凹蚊裎淝屙?xiàng)目將于年內(nèi)交付使用，預(yù)計(jì)新增供應(yīng)較低的租金水平或令整體市場(chǎng)租金承壓。
?。?）大連物流設(shè)施市場(chǎng)
2014年第一季度，國(guó)際物流設(shè)施開發(fā)商普洛斯繼續(xù)看好大連物流市場(chǎng)，計(jì)劃投資6億人民幣與汽車制造商共同開發(fā)位于大連保稅區(qū)內(nèi)的30萬平方米的東風(fēng)日產(chǎn)零部件工業(yè)園，主要包括廠房和倉(cāng)儲(chǔ)設(shè)施的開發(fā)建設(shè)。與此同時(shí)，普洛斯還與沈陽金杯汽車合作購(gòu)得物流倉(cāng)儲(chǔ)用地，將共同打造80,000平方米的倉(cāng)儲(chǔ)設(shè)施。除此之外，本季大連土地以及物流市場(chǎng)較為平靜，工業(yè)用地價(jià)格及物流設(shè)施租金均維持上季度水平不變，分別為每平方米468元以及每月每平方米24.8元。
?。?）沈陽物流設(shè)施市場(chǎng)
2014年第一季度，國(guó)際倉(cāng)儲(chǔ)物流發(fā)展商繼續(xù)拓展沈陽市場(chǎng)。普洛斯與嘉民均在渾南地區(qū)購(gòu)得土地用以開發(fā)物流園區(qū)，預(yù)計(jì)建成后將為市場(chǎng)帶來約22萬平方米的倉(cāng)儲(chǔ)面積。同時(shí)，普洛斯與沈陽金杯汽車達(dá)成戰(zhàn)略合作協(xié)議，為其定制開發(fā)物流設(shè)施。盡管沈陽已成為中國(guó)東北地區(qū)最重要的物流中心，然而本季沈陽物流倉(cāng)儲(chǔ)市場(chǎng)卻稍顯平靜。本季度物流倉(cāng)儲(chǔ)設(shè)施租金與上季度持平，維持每月每平方米22.6元水平。未來六個(gè)月，位于蘇家屯區(qū)桃仙機(jī)場(chǎng)附近的百利威倉(cāng)庫(kù)一期與位于渾南地區(qū)的安博物流中心將投入使用，屆時(shí)將為市場(chǎng)提供超過10萬平方米的新增倉(cāng)儲(chǔ)面積。
（5）青島物流設(shè)施市場(chǎng)
2014年第一季度，青島倉(cāng)儲(chǔ)物流市場(chǎng)沒有新增項(xiàng)目，市場(chǎng)繼續(xù)保持平靜。第三方物流依然是青島優(yōu)質(zhì)倉(cāng)儲(chǔ)物流設(shè)施的主要需求者。本季優(yōu)質(zhì)物流設(shè)施平均租金環(huán)比微漲0.2%至每月每平方米16.6元。同時(shí)，工業(yè)土地市場(chǎng)依然保持活躍，且土地成交主要受制造業(yè)的需求推動(dòng)。季末，土地價(jià)格環(huán)比上漲2.6%至每平方米345元。預(yù)計(jì)未來六個(gè)月內(nèi)，普洛斯前灣港物流園將投入使用，為市場(chǎng)帶來11萬平方米高標(biāo)準(zhǔn)倉(cāng)庫(kù)。
華東地區(qū)
工業(yè)物流設(shè)施市場(chǎng)方面，由于高品質(zhì)倉(cāng)庫(kù)業(yè)主在年初提升報(bào)價(jià)，本季華東主要城市優(yōu)質(zhì)倉(cāng)庫(kù)平均租金上漲較為明顯。其中上海的倉(cāng)庫(kù)租金漲幅最大，環(huán)比上升5.2%。杭州和寧波近期均提出進(jìn)一步促進(jìn)電子商務(wù)發(fā)展的設(shè)想，倉(cāng)儲(chǔ)需求的長(zhǎng)期利好可期。同時(shí)，上海確定工業(yè)土地出讓彈性年期制將在下半年推行，進(jìn)一步強(qiáng)化了工業(yè)地價(jià)上漲的預(yù)期。上海自貿(mào)區(qū)的影響繼續(xù)發(fā)酵，本季自貿(mào)區(qū)相關(guān)園區(qū)的廠房租金錄得大幅度上漲。
（1）上海物流設(shè)施市場(chǎng)
一季度上海主要工業(yè)園區(qū)土地價(jià)格上漲1.5%至每平方米2,063.7元，優(yōu)質(zhì)工業(yè)用地的供應(yīng)日趨緊張。上海自貿(mào)區(qū)成立對(duì)工業(yè)物業(yè)市場(chǎng)的影響在本季度仍然繼續(xù)，自貿(mào)區(qū)相關(guān)區(qū)域廠房租金的增長(zhǎng)繼續(xù)帶動(dòng)主要園區(qū)廠房平均租金上漲3.5%至每月每平方米34.5元。
上海優(yōu)質(zhì)倉(cāng)庫(kù)開發(fā)商在本季度集體提高租金報(bào)價(jià)，使平均租金報(bào)價(jià)上漲5.2%至每月每平方米38.8元，達(dá)到歷史新高。考慮到年內(nèi)大量的新增供應(yīng)和租戶對(duì)于租金的承受能力，開發(fā)商們可能提供一些更有力的措施來吸引租戶，而使實(shí)際的成交價(jià)格保持相對(duì)平穩(wěn)。
伴隨著一些中小型電商和超市對(duì)倉(cāng)儲(chǔ)需求的縮減，一些成熟物流園區(qū)出現(xiàn)了不同程度的新增空置面積。但總體上來自第三方物流、零售業(yè)和高端制造業(yè)的倉(cāng)儲(chǔ)需求保持活躍。由于前期累積的大面積預(yù)租客戶，本季度位于青浦和嘉定的兩個(gè)新項(xiàng)目滿租上市，帶動(dòng)整個(gè)優(yōu)質(zhì)倉(cāng)庫(kù)市場(chǎng)的空置率下降了2.4個(gè)百分點(diǎn)至9.3%。
二月份上海市提出實(shí)行新增工業(yè)用地出讓彈性年期制，將一般工業(yè)項(xiàng)目用地出讓年期由50年縮短為20年。新政策預(yù)計(jì)將在今年下半年開始實(shí)施，屆時(shí)將幫助政府引進(jìn)更為優(yōu)質(zhì)的產(chǎn)能，并能更靈活地調(diào)配有限的工業(yè)用地資源。彈性年期制的推出實(shí)質(zhì)上表明了在工業(yè)用地日益緊缺的背景下政府更高效、集約利用土地的意圖；因此雖然由于使用年限縮短，企業(yè)能夠以更低的總價(jià)購(gòu)買工業(yè)用地，但市場(chǎng)上對(duì)工業(yè)土地單價(jià)持續(xù)上漲的預(yù)期反而有所強(qiáng)化。
（2）南京物流設(shè)施市場(chǎng)
2014年第一季度，南京各大產(chǎn)業(yè)園區(qū)和物流園區(qū)的土地成交價(jià)格繼續(xù)保持平穩(wěn)，工業(yè)土地成交總面積環(huán)比有所回落，主要成交集中在普洛斯、維龍等知名開發(fā)商項(xiàng)目聚集的江寧區(qū)和溧水縣。市場(chǎng)需求穩(wěn)定，整體空置率水平亦相對(duì)平穩(wěn)。截至季末，南京物流倉(cāng)庫(kù)平均租金錄得每月每平方米23.5元，環(huán)比微幅上漲0.5%。未來一年內(nèi)，預(yù)計(jì)維龍棲霞物流園、普洛斯溧水和龍?zhí)段锪鲌@等優(yōu)質(zhì)項(xiàng)目將建成入市。屆時(shí)，南京物流倉(cāng)儲(chǔ)市場(chǎng)整體可租賃面積將不斷攀升，項(xiàng)目招商將面臨一定的市場(chǎng)挑戰(zhàn)。
（3）杭州物流設(shè)施市場(chǎng)
杭州工業(yè)物業(yè)市場(chǎng)本季度表現(xiàn)較為活躍。蕭山板塊工業(yè)用地成交表現(xiàn)突出，本季錄得52宗工業(yè)用地成交，平均溢價(jià)率超過30%。購(gòu)地企業(yè)一部分來自機(jī)械制造和汽車配件，以服務(wù)區(qū)域內(nèi)即將于2015年投產(chǎn)的福特汽車制造工廠；另一部分購(gòu)地企業(yè)則來自于輕工制造業(yè)，以助力蕭山實(shí)現(xiàn)工業(yè)轉(zhuǎn)型。物流倉(cāng)儲(chǔ)市場(chǎng)方面，有限的供應(yīng)和國(guó)內(nèi)大型電商的旺盛需求為租金持續(xù)上漲提供支撐。本季優(yōu)質(zhì)倉(cāng)庫(kù)租金環(huán)比上漲2.2%至每月每平方米23.4元。兩會(huì)期間，杭州政府提出依托杭州在國(guó)內(nèi)電商領(lǐng)域的領(lǐng)先優(yōu)勢(shì)打造網(wǎng)上自貿(mào)區(qū)，可能為杭州倉(cāng)儲(chǔ)物流市場(chǎng)帶來長(zhǎng)期利好。
（4）寧波物流設(shè)施市場(chǎng)
寧波市政府二月發(fā)布《關(guān)于深入推進(jìn)“電商換市”加快電子商務(wù)發(fā)展的若干意見》，以促進(jìn)寧波電子商務(wù)的更快發(fā)展。作為實(shí)現(xiàn)這一目標(biāo)的舉措之一，寧波電子商務(wù)城本季正式開工建設(shè)，由海曙園區(qū)、江北園區(qū)和陸港物流園區(qū)三部分組成。寧波電子商務(wù)城提供的各項(xiàng)補(bǔ)貼和稅收優(yōu)惠目前已吸引到眾多企業(yè)的投資意向，其中包括安博和嘉民等倉(cāng)儲(chǔ)設(shè)施發(fā)展商、圓通速遞等第三方物流供應(yīng)商，以及京東等電商企業(yè)。由于高品質(zhì)倉(cāng)庫(kù)的業(yè)主年初調(diào)升租金報(bào)價(jià)，本季寧波優(yōu)質(zhì)倉(cāng)庫(kù)平均租金環(huán)比上漲2.4%至每月每平方米21.8元。三月，寧波批準(zhǔn)了在杭州灣建設(shè)第二座連通寧波和上海的跨海大橋，此舉將長(zhǎng)期利好慈溪區(qū)域工業(yè)和倉(cāng)儲(chǔ)物業(yè)需求。
華南地區(qū)
華南兩市物流設(shè)施市場(chǎng)已經(jīng)連續(xù)多個(gè)季度未錄得新增供應(yīng)，而電商的繼續(xù)蓬勃和零售行業(yè)發(fā)展帶來的第三方物流的需求推動(dòng)優(yōu)質(zhì)倉(cāng)儲(chǔ)物流設(shè)施需求繼續(xù)穩(wěn)定增長(zhǎng)。廣州因租戶調(diào)整釋出的面積立即獲得市場(chǎng)的積極響應(yīng)。同時(shí)，國(guó)際物流商也積極地在廣州及周邊城市尋找可開發(fā)的物流土地。深圳本季錄得原有保留倉(cāng)儲(chǔ)面積轉(zhuǎn)型為奧特萊斯實(shí)體店的案例，令原本已有限的倉(cāng)庫(kù)供應(yīng)進(jìn)一步減少。在市場(chǎng)供不應(yīng)求的情況下，華南廣深兩地物流設(shè)施平均租金分別上漲1.4%和0.4%至每月每平方米30.3元和每月每平方米30.9元。未來六個(gè)月市場(chǎng)新增供應(yīng)仍然緊缺，租金有望進(jìn)一步上揚(yáng)。
（1）廣州物流設(shè)施市場(chǎng)
本季度廣州物流設(shè)施市場(chǎng)連續(xù)第六個(gè)季度無新增供應(yīng)?，F(xiàn)時(shí)廣州物流市場(chǎng)可租賃面積均為租戶調(diào)整釋出面積且面積有限。市場(chǎng)需求旺盛，現(xiàn)有物業(yè)由于租戶調(diào)整而騰出的面積即獲吸納。比如位于白云區(qū)的富力國(guó)際空港物流園上季度騰出的面積中的6,000平方米即獲好麗友承租，剩下的面積則被國(guó)藥集團(tuán)消化。亞馬遜遷入定制倉(cāng)庫(kù)后本季釋出30,000平方米，亦立即獲得某第三方物流公司承租。
本季錄得國(guó)際物流設(shè)施運(yùn)營(yíng)商在廣州積極擴(kuò)張。普洛斯與白云區(qū)政府簽訂協(xié)議將在白云機(jī)場(chǎng)保稅區(qū)建設(shè)新的物流園區(qū)。紅木集團(tuán)首次進(jìn)入廣州，將為汽車制造商戴姆勒在從化定制占地面積10萬平方米的物流設(shè)施。同時(shí)還有多個(gè)物流運(yùn)營(yíng)商或第三方物流均積極地在廣州或廣州周邊尋找物流用地。在新增供應(yīng)匱乏的情況下，來自電子商務(wù)和第三方物流的需求不斷增長(zhǎng)。受此推動(dòng)，廣州物流設(shè)施平均租金繼續(xù)穩(wěn)步上漲，同樣本環(huán)比上升1.5%，報(bào)每月每平方米30.3元。
未來六個(gè)月預(yù)計(jì)廣州物流倉(cāng)儲(chǔ)設(shè)施的供應(yīng)仍將偏緊，租金將保持上升的態(tài)勢(shì)。黃埔區(qū)寶灣物流園二期的15萬平方米將在年末投入市場(chǎng)，可能會(huì)緩解租金持續(xù)上漲的壓力。
（2）深圳物流設(shè)施市場(chǎng)
深圳物流市場(chǎng)連續(xù)第四個(gè)季度無新增供應(yīng)入市。本季度深圳出現(xiàn)個(gè)別倉(cāng)儲(chǔ)設(shè)施轉(zhuǎn)變?yōu)樯虡I(yè)用途的案例。在奢侈品牌折扣市場(chǎng)銷售良好且部分品牌實(shí)行線上線下同價(jià)策略帶動(dòng)下，實(shí)體奧特萊斯店近期租賃活躍。受需求及租金溢價(jià)推動(dòng)，距市區(qū)距離不遠(yuǎn)，位于龍華物流園區(qū)的華南國(guó)際物流園將此前一直未投放租賃市場(chǎng)的8萬平方米倉(cāng)儲(chǔ)面積租賃給某投資公司，將其改造為8號(hào)倉(cāng)奧特萊斯，聚集了LV、Miu Miu、Gucci、Fendi等國(guó)際一、二線品牌以及國(guó)內(nèi)一線品牌折扣店。在供應(yīng)原本就有限的情況下，倉(cāng)儲(chǔ)設(shè)施的用途轉(zhuǎn)變令市場(chǎng)可供租賃面積進(jìn)一步減少。
而在需求方面，來自電商和國(guó)內(nèi)零售消費(fèi)帶動(dòng)的需求繼續(xù)穩(wěn)步增長(zhǎng)。此外，制造業(yè)對(duì)優(yōu)質(zhì)倉(cāng)儲(chǔ)的需求亦不斷增長(zhǎng)。季內(nèi)某飛機(jī)零部件維修廠商在機(jī)場(chǎng)物流園租賃了15,000平方米的高標(biāo)準(zhǔn)倉(cāng)庫(kù)即是一例。此外某電子廠有2萬平方米的擴(kuò)張需求，也正在積極尋找可租面積。市場(chǎng)供不應(yīng)求的現(xiàn)狀推動(dòng)深圳物流設(shè)施平均租金繼續(xù)走高，截止季末全市平均租金環(huán)比上升0.4%，報(bào)每月每平方米30.9元。
未來六個(gè)月甚至2014年全年，預(yù)計(jì)深圳將仍然持續(xù)無新增優(yōu)質(zhì)倉(cāng)儲(chǔ)供應(yīng)的局面。在供應(yīng)持續(xù)緊張而需求不斷增長(zhǎng)的情況下，預(yù)計(jì)全市工業(yè)市場(chǎng)平均租金將繼續(xù)呈現(xiàn)穩(wěn)步上漲趨勢(shì)。
華西地區(qū)
本季華西區(qū)物流設(shè)施市場(chǎng)延續(xù)此前積極表現(xiàn)，本季度成都及重慶的平均租金分別上漲1.9%及2.0%。第一季度為市場(chǎng)淡季，未有新項(xiàng)目入市，整體吸納量有所減少，主要租賃活動(dòng)都來自于既有項(xiàng)目的提價(jià)續(xù)租。本季嘉民集團(tuán)在重慶成功與韻達(dá)快遞簽訂預(yù)租合同，為其量身打造46,700平方米的倉(cāng)儲(chǔ)物流設(shè)施。在接下來的一年，許多在成都及重慶已經(jīng)取得土地的國(guó)際物流設(shè)施發(fā)展商都會(huì)有項(xiàng)目交付使用，將會(huì)緩解目前現(xiàn)代化倉(cāng)庫(kù)匱乏的局面，租金也會(huì)因整體品質(zhì)提升而有所增長(zhǎng)。
（1）成都物流設(shè)施市場(chǎng)
本季，隨著數(shù)個(gè)項(xiàng)目續(xù)租提價(jià)，成都物流設(shè)施平均租金環(huán)比上漲1.9%至每月每平方米27.4元。受到季節(jié)性因素影響，市場(chǎng)吸納量略有回落，需求主要來自于制造產(chǎn)業(yè)相關(guān)的零配件倉(cāng)儲(chǔ)。未來半年將有約230,000平方米高標(biāo)準(zhǔn)倉(cāng)庫(kù)供應(yīng)入市，充沛的供應(yīng)將使得市場(chǎng)租金漲幅放緩。由于不同的發(fā)展規(guī)劃，預(yù)計(jì)未來各區(qū)域市場(chǎng)的表現(xiàn)將出現(xiàn)分化。依據(jù)政府規(guī)劃，雙流機(jī)場(chǎng)將在成都第二機(jī)場(chǎng)完工后轉(zhuǎn)為以貨運(yùn)為主。受此驅(qū)動(dòng)，空港物流園區(qū)未來租金依然持續(xù)看漲。龍泉物流園區(qū)聚集數(shù)個(gè)大型項(xiàng)目，將成為未來倉(cāng)儲(chǔ)物流設(shè)施的主要供應(yīng)來源，該區(qū)域租金或?qū)⒊制健Ｐ露嘉锪鲌@區(qū)開發(fā)日臻成熟，需求穩(wěn)定，預(yù)料租金短期內(nèi)仍會(huì)保持穩(wěn)定增長(zhǎng)。
（2）重慶物流設(shè)施市場(chǎng)
本季，工業(yè)土地成交多集中于九龍坡區(qū)和沙坪壩區(qū)，其中物流倉(cāng)儲(chǔ)用地成交集中于九龍坡區(qū)。來自于第三方物流運(yùn)營(yíng)商的需求增長(zhǎng)使得本季優(yōu)質(zhì)物流設(shè)施平均租金上漲2.0%至每月每平方米18.6元。本季澳大利亞嘉民集團(tuán)與韻達(dá)快遞簽署合作協(xié)議，為其在重慶兩江新區(qū)定制興建面積達(dá)46,700平方米的優(yōu)質(zhì)物流設(shè)施。未來兩年，已在重慶拿地開發(fā)的意大利維龍集團(tuán)、美國(guó)安博，再加上澳大利亞嘉民集團(tuán)所開發(fā)的優(yōu)質(zhì)物流設(shè)施將陸續(xù)交付使用，進(jìn)一步改變重慶物流設(shè)施市場(chǎng)的發(fā)展格局。同時(shí)來自于第三方物流運(yùn)營(yíng)商以及電子商務(wù)的需求依然看好，預(yù)期未來租金保持平穩(wěn)上漲。
華中地區(qū)
本季武漢工業(yè)市場(chǎng)依然活躍，多個(gè)高標(biāo)準(zhǔn)倉(cāng)庫(kù)項(xiàng)目已正式啟動(dòng)建設(shè)。嘉民漢南物流園以及豐樹江夏物流園項(xiàng)目亦即將開工建設(shè)，預(yù)計(jì)年內(nèi)或?qū)⒔桓妒褂?。此外，京東在陽邏打造其華中區(qū)域總部，項(xiàng)目已開工且有望5年內(nèi)投入運(yùn)營(yíng)。高標(biāo)準(zhǔn)工業(yè)項(xiàng)目預(yù)計(jì)將推動(dòng)武漢市工業(yè)物業(yè)市場(chǎng)的發(fā)展，提升物流倉(cāng)儲(chǔ)市場(chǎng)物業(yè)的整體品質(zhì)，并帶動(dòng)物流倉(cāng)儲(chǔ)物業(yè)整體租金水平上漲。
（1）武漢物流設(shè)施市場(chǎng)
2014年第一季度，武漢優(yōu)質(zhì)物流設(shè)施無新增供應(yīng)。京東積極在陽邏建設(shè)其華中總部，預(yù)計(jì)五年后投入運(yùn)營(yíng)。同期服飾類電商對(duì)倉(cāng)庫(kù)需求持續(xù)旺盛，本季唯品會(huì)于普洛斯黃陂物流園租賃了36,000平方米倉(cāng)庫(kù)作為區(qū)域配送中心。受需求推動(dòng)，武漢優(yōu)質(zhì)物流設(shè)施租金上升0.5%至每月每平方米22.5元。展望未來，預(yù)計(jì)嘉民漢南物流園項(xiàng)目將于三季度交付使用；同時(shí)豐樹在江夏區(qū)物流產(chǎn)業(yè)園項(xiàng)目也即將動(dòng)工，該項(xiàng)目為除西安項(xiàng)目外豐樹在中西部投資的第二個(gè)物流園。屆時(shí)更多高標(biāo)準(zhǔn)倉(cāng)庫(kù)的投用將在一定程度上緩解供不應(yīng)求的市場(chǎng)現(xiàn)狀，同時(shí)亦將推升武漢物流設(shè)施的整體租金水平。
租金/ 價(jià)格走勢(shì)周期
BJ北京 TJ天津 DL大連 SY沈陽 QD青島 SH上海 NJ南京 HZ杭州 NB寧波 SZ*蘇州 WX無錫 GZ廣州 SZ深圳 CD成都 CQ重慶 WH武漢 CS長(zhǎng)沙
