隨著物流產(chǎn)業(yè)的趨熱，物流地產(chǎn)在發(fā)達(dá)地區(qū)急劇升溫，迅速成為地區(qū)經(jīng)濟(jì)發(fā)展的“新奶酪”。物流地產(chǎn)作為物流業(yè)務(wù)的不動(dòng)產(chǎn)載體，整合資源并推動(dòng)物流產(chǎn)業(yè)市場化、專業(yè)化發(fā)展的基礎(chǔ)動(dòng)力，對加快地區(qū)（或國家）整體經(jīng)濟(jì)發(fā)展、提升對外合作水平、增強(qiáng)國際競爭力均起著基礎(chǔ)性的推動(dòng)作用，成為推動(dòng)經(jīng)濟(jì)社會(huì)發(fā)展的重要“生力軍”。
是機(jī)遇，更是一種挑戰(zhàn)
近年以來，隨著住宅地產(chǎn)市場趨于飽和，房地產(chǎn)商們紛紛轉(zhuǎn)向其他地產(chǎn)領(lǐng)域，此時(shí)物流地產(chǎn)才真正開始被房地產(chǎn)企業(yè)重視起來。有地產(chǎn)行業(yè)研究人員認(rèn)為，物流地產(chǎn)投資熱潮的襲來，并不僅受住宅地產(chǎn)發(fā)展受限的影響，其中物流設(shè)施的供不應(yīng)求是各開發(fā)主體躍躍欲試的原動(dòng)力。
近年以來，北京、廣州、濟(jì)南等城市的倉儲(chǔ)價(jià)格增長幅度較大，在20%～30%之間，而上海的不少大型倉儲(chǔ)的租金更是上漲了近50%。而隨著全球制造業(yè)的復(fù)蘇和國內(nèi)消費(fèi)市場的急劇增長，環(huán)渤海、長三角、珠三角地區(qū)的倉儲(chǔ)空置率一直處于下降區(qū)間，很多地區(qū)甚至出現(xiàn)“一庫難求”的場面。由此，傳統(tǒng)物流公司和電商企業(yè)（阿里巴巴、京東、卓越、當(dāng)當(dāng)、凡客等）也大舉進(jìn)軍物流地產(chǎn)，由“輕資產(chǎn)”向“重資產(chǎn)”轉(zhuǎn)化。
近年來，隨著我國經(jīng)濟(jì)的持續(xù)繁榮和物流產(chǎn)業(yè)的快速增長，對高標(biāo)準(zhǔn)、專業(yè)化物流設(shè)施需求不斷增加，使物流地產(chǎn)日益成為國內(nèi)外企業(yè)的投資點(diǎn)。2014年4月下旬，平安不動(dòng)產(chǎn)斥巨資收購了9萬平方米的成都空港物流園區(qū)項(xiàng)目。而3個(gè)月后，步步高集團(tuán)宣布擬投資10億元打造數(shù)百畝的西南物流中心。一時(shí)間將原本只是暗潮涌動(dòng)的物流地產(chǎn)推向市場的最前端。如今，樓市陷入低迷，養(yǎng)老和文旅地產(chǎn)還未擺脫傳統(tǒng)開發(fā)模式的窠臼。在此背景下，開發(fā)商、第三方物流等社會(huì)資本加速涌入物流地產(chǎn)。
另外，政策上的優(yōu)惠，也在一定程度上刺激了物流地產(chǎn)的迅猛發(fā)展。2012年2月份，財(cái)政部、國家稅務(wù)總局聯(lián)合發(fā)布《關(guān)于物流企業(yè)大宗商品倉儲(chǔ)設(shè)施用地城鎮(zhèn)土地使用稅政策的通知》，對物流企業(yè)自有的（包括自用和出租）大宗商品倉儲(chǔ)設(shè)施用地，按所屬土地等級適用稅額標(biāo)準(zhǔn)的50%計(jì)征城鎮(zhèn)土地使用稅。相比制造商、零售商和第三方物流企業(yè)自建物流地產(chǎn)項(xiàng)目，相比房地產(chǎn)商擁有土地資源，地產(chǎn)項(xiàng)目的規(guī)劃設(shè)計(jì)、建設(shè)以及資源的整合等諸多優(yōu)勢。但房地產(chǎn)商在進(jìn)行物流地產(chǎn)的開發(fā)時(shí)，需要避免盲目開發(fā)，因?yàn)楦鶕?jù)目前狀況，物流倉儲(chǔ)設(shè)施在5%的空置率下，才能保持10%的回報(bào)，如果空置率達(dá)到15%，利潤就會(huì)被擠壓掉。這也意味著物流地產(chǎn)開發(fā)商，還必須擁有強(qiáng)大的招商能力、充沛的客戶資源以及專業(yè)的服務(wù)品質(zhì)，這些因素會(huì)對后期的投資回收造成關(guān)鍵影響。暴露問題多亟待解決
總體來看，當(dāng)前我國的物流地產(chǎn)才剛剛起步，尚處于引入探索和初步發(fā)展階段，既蘊(yùn)藏著巨大的發(fā)展機(jī)遇，但也逐漸暴露出一些亟須解決的問題，主要有以下幾點(diǎn)。
其一，物流園區(qū)開發(fā)缺乏科學(xué)的市場調(diào)研和統(tǒng)一規(guī)劃，一些地區(qū)重復(fù)建設(shè)、嚴(yán)重空置率較高，發(fā)展阻力困難重重。為了適應(yīng)物流產(chǎn)業(yè)發(fā)展的需要，從城市到鄉(xiāng)鎮(zhèn)，都在進(jìn)行物流園區(qū)的規(guī)劃和建設(shè)，掀起了一場由地方政府主導(dǎo)的物流園區(qū)建設(shè)熱潮。但是，由于急功近利的催化，物流園區(qū)建設(shè)缺乏科學(xué)的市場調(diào)研和合理規(guī)劃，脫離本地自然、經(jīng)濟(jì)條件和物流基礎(chǔ)設(shè)施的實(shí)際情況，而且相關(guān)部門各自規(guī)劃、重復(fù)建設(shè)嚴(yán)重，很多規(guī)劃出來的物流園區(qū)在一定的程度上不能滿足市場的真實(shí)需要。
其二，政府對于物流地產(chǎn)的開發(fā)還缺乏相關(guān)政策標(biāo)準(zhǔn)，土地出讓政策不明確，土地使用不透明成本較高，使其市場化開發(fā)在一些地區(qū)受到很大程度的限制。目前，我國政府對于物流地產(chǎn)的開發(fā)，還缺乏明確的政策和相關(guān)規(guī)范標(biāo)準(zhǔn)，由于國家的宏觀調(diào)控和一些新的土地出讓政策的不確定性，致使土地使用存在不透明和不確定性，對投資者信心造成不利影響。這無疑將削弱我國物流企業(yè)與物流地產(chǎn)發(fā)展的后勁，影響我國物流地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)的形成與健康發(fā)展。
其三，大部分物流設(shè)施由制造、流通或物流企業(yè)自建自用，物流地產(chǎn)潛在開發(fā)主體缺乏充分的市場風(fēng)險(xiǎn)和自身能力評估，造成盲目投資開發(fā)現(xiàn)象。由于工商企業(yè)、物流企業(yè)與物流地產(chǎn)企業(yè)之間的社會(huì)專業(yè)化分工程度比較低，大多數(shù)所謂“物流地產(chǎn)”都是由制造、流通或者第三方物流企業(yè)自建自營自用，為自己的物流業(yè)務(wù)提供服務(wù)，使用效率較低，占用企業(yè)大量資金，不利于企業(yè)核心業(yè)務(wù)和核心競爭力的形成與提升，也會(huì)對社會(huì)專業(yè)化物流地產(chǎn)的形成和發(fā)展構(gòu)成很大制約。與此同時(shí)，潛在投資開發(fā)主體的盲目跟進(jìn)投資熱，沒有進(jìn)行充分的市場風(fēng)險(xiǎn)分析和自身能力評估。在缺乏深入的行業(yè)了解和能力儲(chǔ)備的情況下，盲目樂觀躋身物流地產(chǎn)開發(fā)行列，必然會(huì)對物流地產(chǎn)企業(yè)的發(fā)展留下重大隱憂。
其四，本土投資開發(fā)企業(yè)缺乏專業(yè)化的物流地產(chǎn)開發(fā)和建設(shè)能力，普遍出現(xiàn)物流圈地?zé)岷偷蜆?biāo)準(zhǔn)分散化，經(jīng)營狀況尚未形成市場競爭優(yōu)勢。在物流地產(chǎn)穩(wěn)定而豐厚預(yù)期利潤的吸引下，多種投資開發(fā)建設(shè)主體涉足物流地產(chǎn)市場，其中許多進(jìn)行專業(yè)化“物流地產(chǎn)”投資的本土企業(yè)主要目的不在于經(jīng)營物流設(shè)施，而是進(jìn)行大片土地圈占，主要介入土地的一級開發(fā)。然后，通過招商把相應(yīng)的地塊出讓給物流企業(yè)，由承租企業(yè)根據(jù)自身需要，建立物流設(shè)施，其目的在于土地升值，而不是通過物流設(shè)施服務(wù)本身的運(yùn)營來獲取利潤。
物流地產(chǎn)發(fā)展對策探究
其一，搶抓機(jī)遇，用足政策，跨越發(fā)展。現(xiàn)代物流地產(chǎn)的培育與開發(fā)宜在大力提高認(rèn)識的基礎(chǔ)上，充分抓住國家和地方經(jīng)濟(jì)戰(zhàn)略空間調(diào)整、全國產(chǎn)業(yè)梯度轉(zhuǎn)移和內(nèi)陸產(chǎn)業(yè)加快升級而擴(kuò)大投資等戰(zhàn)略機(jī)遇，靈活高效地用好金融政策、產(chǎn)業(yè)政策、稅費(fèi)政策、土地政策等，積極引導(dǎo)房地產(chǎn)商將從傳統(tǒng)的居住地產(chǎn)更多地轉(zhuǎn)向工業(yè)地產(chǎn)，促進(jìn)現(xiàn)有物流企業(yè)合作經(jīng)營、整合做強(qiáng)、升級改造，大力引進(jìn)國際知名物流地產(chǎn)開發(fā)商和運(yùn)營商，有效培育投資主體，增強(qiáng)圈內(nèi)企業(yè)“?！敝袑ぁ皺C(jī)”意識，推進(jìn)物流地產(chǎn)業(yè)的跨越發(fā)展，打造地區(qū)物流“經(jīng)濟(jì)洼地”和國家物流“戰(zhàn)略高地”。
其二，政府主導(dǎo)，統(tǒng)籌協(xié)調(diào)，搭建平臺(tái)。充分認(rèn)識物流地產(chǎn)發(fā)展的階段特征、現(xiàn)狀條件及外部環(huán)境，盡快成立區(qū)域?qū)用娴慕y(tǒng)一的物流發(fā)展委員會(huì)，并形成“政府主導(dǎo)，市場主體”的發(fā)展體制，強(qiáng)化政府在規(guī)劃引導(dǎo)、政策支持、市場環(huán)境優(yōu)化等方面的功能。從區(qū)域經(jīng)濟(jì)協(xié)調(diào)發(fā)展的高度，統(tǒng)籌和協(xié)調(diào)對存量資源合理整合與利用，指導(dǎo)和扶助企業(yè)規(guī)避市場風(fēng)險(xiǎn)并化解前期客源壓力，組織并帶領(lǐng)企業(yè)做好需求調(diào)研與預(yù)測，加大物流節(jié)點(diǎn)、路徑、網(wǎng)絡(luò)等基礎(chǔ)設(shè)施的規(guī)劃、建設(shè)，并為物流地產(chǎn)的開發(fā)、運(yùn)營搭建物流公共信息平臺(tái)。同時(shí)，充分發(fā)揮專業(yè)物流地產(chǎn)商熟悉相關(guān)政策、了解市場需求并具有豐富的物業(yè)管理和設(shè)計(jì)經(jīng)驗(yàn)的專業(yè)優(yōu)勢，促使資金集中投放在技術(shù)改造與產(chǎn)品研發(fā)上，不斷提升物流企業(yè)核心競爭力。
其三，注重市場調(diào)查，推進(jìn)特色化、專業(yè)化發(fā)展。針對物流地產(chǎn)發(fā)展中的定位不準(zhǔn)確、規(guī)劃不充分、競爭低水平、運(yùn)行低效率等問題，政府和物流地產(chǎn)開發(fā)商均應(yīng)避免盲目樂觀、主觀臆斷，注重物流地產(chǎn)、物流市場與物流運(yùn)作的緊密結(jié)合，做好需求市場的調(diào)研與分析，并形成細(xì)分市場，有所為有所不為，建立特色鮮明的專業(yè)物流地產(chǎn)。以市場為導(dǎo)向，做好項(xiàng)目的可行性論證，提高決策的科學(xué)性。注重建立長效機(jī)制，積極轉(zhuǎn)變物流地產(chǎn)開發(fā)點(diǎn)狀布局的現(xiàn)狀，盡快構(gòu)建上規(guī)模的物流地產(chǎn)網(wǎng)絡(luò)。
其四，加快專業(yè)人才培養(yǎng)和物流地產(chǎn)理論研究，加快物流地產(chǎn)業(yè)信息化、產(chǎn)業(yè)化步伐。物流地產(chǎn)是一個(gè)系統(tǒng)工程，無論是宏觀規(guī)劃，還是微觀運(yùn)營，均需要理論指導(dǎo)及人才支撐。而目前對物流地產(chǎn)的探索尚處在起步階段，理論成果很少，通曉物流地產(chǎn)的專業(yè)人才更少。因此，一方面要大力引進(jìn)國內(nèi)外高級物流人才和高端物流技術(shù)，另一方面還應(yīng)從市場的高度引導(dǎo)高校及社會(huì)培訓(xùn)機(jī)構(gòu)的物流地產(chǎn)人才培養(yǎng)，并加強(qiáng)相關(guān)理論研究。此外，地區(qū)物流市場以中小企業(yè)為主，這些企業(yè)普遍缺乏現(xiàn)代化的經(jīng)營管理方法與手段，缺乏各類信息協(xié)作平臺(tái)，缺乏產(chǎn)業(yè)鏈條化、集群化的運(yùn)作經(jīng)驗(yàn)。對此，政府宜搭建各類物流信息平臺(tái)，并引導(dǎo)企業(yè)加快自身信息化、產(chǎn)業(yè)鏈條化建設(shè)步伐，推動(dòng)物流地產(chǎn)及物流產(chǎn)業(yè)現(xiàn)代化進(jìn)程，著力推動(dòng)本區(qū)域物流地產(chǎn)市場的持續(xù)升溫及良性發(fā)展。
