火爆的電子商務(wù)正不斷影響中國物流市場(chǎng)，為物流開發(fā)商們帶來了新的發(fā)展機(jī)遇。仲量聯(lián)行每季度對(duì)中國20個(gè)物流中心的數(shù)據(jù)進(jìn)行監(jiān)測(cè)，并對(duì)整個(gè)中國的物流市場(chǎng)發(fā)展趨勢(shì)進(jìn)行分析。最近得出的一個(gè)分析結(jié)論是，全國
倉儲(chǔ)市場(chǎng)的平均租金在過去幾個(gè)季度里表現(xiàn)出一個(gè)出乎意料的發(fā)展態(tài)勢(shì)，即倉儲(chǔ)市場(chǎng)租金增幅放緩：從2011年絕大部分時(shí)間同比增幅超過10%的金融危機(jī)后歷史高點(diǎn)，降至2014年絕大部分時(shí)間基本持平的狀態(tài)。
借助仲量聯(lián)行的數(shù)據(jù)，按照城市和細(xì)分市場(chǎng)進(jìn)行深入的分析，可以發(fā)現(xiàn)我國倉儲(chǔ)市場(chǎng)租金增幅放緩的原因，并可進(jìn)一步預(yù)測(cè)未來的發(fā)展趨勢(shì)。
首先，一線城市的倉儲(chǔ)租金增幅放緩是由于受到衛(wèi)星城市的影響。衛(wèi)星城市是指地處一線城市行政區(qū)邊緣的市場(chǎng)，衛(wèi)星城市也靠近各條主要公路，并可提供更多價(jià)格低廉的土地。例如，昆山和廊坊就分別是上海和北京的主要衛(wèi)星城市。衛(wèi)星城市對(duì)租戶的一個(gè)主要吸引力在于，它們可提供比一線城市最高便宜25%的租金。目前，一線城市
倉儲(chǔ)市場(chǎng)業(yè)主的很大一部分業(yè)務(wù)是與衛(wèi)星城市的業(yè)主開展競(jìng)爭(zhēng)，導(dǎo)致其租金快速增長的幅度縮小。
與此同時(shí)，目前部分規(guī)模較大的二線市場(chǎng)，如沈陽和成都均處于首次供應(yīng)量大量激增的局面，導(dǎo)致短期內(nèi)空置面積的增長，同時(shí)局部的租金優(yōu)惠措施導(dǎo)致全國平均租金增幅的降低。盡管短期內(nèi)可能存在局部地區(qū)供過于求的狀況，但我們認(rèn)為，由于消費(fèi)增長和制造業(yè)向內(nèi)地轉(zhuǎn)移等長期發(fā)展趨勢(shì)將繼續(xù)推動(dòng)倉儲(chǔ)需求的增長，預(yù)計(jì)
倉儲(chǔ)市場(chǎng)的空置率將逐步下降，租金也將逐步回升?？傮w而言，預(yù)計(jì)成熟物流園區(qū)的項(xiàng)目業(yè)績(jī)表現(xiàn)將好于新興周邊市場(chǎng)。通常，新興周邊市場(chǎng)的土地價(jià)格相對(duì)更為低廉，但其需求往往需要更長的時(shí)間才能得以實(shí)現(xiàn)。
盡管從中國全國范圍來看，目前
倉儲(chǔ)市場(chǎng)的租金增幅放緩，但我們認(rèn)為，隨著二線城市供應(yīng)熱潮的結(jié)束，二線城市的租金將再度上漲，預(yù)計(jì)全國倉儲(chǔ)市場(chǎng)的租金增幅將再度回升。我們預(yù)計(jì)，一線城市倉儲(chǔ)供應(yīng)的減少（土地供應(yīng)政策更加趨緊所致）將有助于減小其空置率，推動(dòng)其租金適度增長，而衛(wèi)星城市的總體數(shù)量預(yù)計(jì)將會(huì)增多，并繼續(xù)保持強(qiáng)勁的增長勢(shì)頭。
