圖為：電商時代“捧紅”物流地產(chǎn) 上海倉儲用地需求井噴
“雙11”的電商大戰(zhàn)如火如荼，人們也由此關(guān)注到背后的物流地產(chǎn)租金和售價的快速上升。實際上，物流倉儲物業(yè)租金上漲的背后，是國內(nèi)外金融資本正在大規(guī)模流入這一領(lǐng)域，推動了倉儲用地需求在短期內(nèi)快速上升。
上海作為重多電商企業(yè)的必爭之地，物流地產(chǎn)價格正在不斷上漲。作為長江經(jīng)濟帶的“龍頭”和黃金水道的出?？?，在未來三到五年時間內(nèi)，上海倉儲物業(yè)的開發(fā)有望迎來“黃金時代”。
金融資本布局物流地產(chǎn)
戴德梁行董事、中國區(qū)工業(yè)和物流地產(chǎn)部主管蘇智淵表示，物流地產(chǎn)的開發(fā)主體有三類。第一類是專業(yè)性開發(fā)商；第二類往往是從房產(chǎn)行業(yè)上下游轉(zhuǎn)換而來，如物流企業(yè)轉(zhuǎn)型或者商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)商擴大業(yè)務(wù)范圍；第三類是純粹的政府行為。而上海正是這三類物流地產(chǎn)開發(fā)主體的必爭之地。
蘇智淵分析認(rèn)為，早期物流地產(chǎn)領(lǐng)域的開發(fā)主要由外資主導(dǎo)，目前海外金融資本仍然是物流地產(chǎn)市場的主力軍。日前，三年前曾退出中國市場的黑石卷土重來，在首只針對亞洲的房地產(chǎn)基金即將到達籌資上限的時候，黑石又將推出130億美元的超大地產(chǎn)基金。
蘇智淵告訴記者，近年來，中國物流地產(chǎn)發(fā)生了巨大變化。阿里投資千億元于菜鳥網(wǎng)絡(luò)建立自己的物流體系；萬科在行業(yè)銷售低迷時宣布進軍物流地產(chǎn)；萬通新創(chuàng)則通過私募基金的方式運作物流地產(chǎn)……而上海作為中國的金融中心，勢必成為這些企業(yè)的必爭之地。
上海物流用地價格看漲
受電商快速發(fā)展等因素影響，最近五年間上海
倉儲用地的投資價值已經(jīng)超過了住宅、商鋪和寫字樓，成為最賺錢的不動產(chǎn)投資資產(chǎn)。根據(jù)戴德梁行的統(tǒng)計，過去五年，上海優(yōu)質(zhì)倉儲物業(yè)平均租金已連續(xù)18個季度上漲。
由于上海城市外擴難度大，土地資源非常緊俏，市面上出現(xiàn)了部分企業(yè)囤積土地等待升值現(xiàn)象。
蘇智淵認(rèn)為，目前上海
倉儲用地主要集中在各大工業(yè)開發(fā)區(qū)，一手土地出讓數(shù)量在過去幾年中不斷下降。目前中國的物流地產(chǎn)更加市場化，越來越多的第三方開發(fā)商進行市場化運作，市場供需都呈現(xiàn)出蓬勃向上的發(fā)展態(tài)勢，地價或?qū)⒊掷m(xù)上漲。目前上海倉儲用地的需求主要來自兩類企業(yè)：一類以擁有高附加值或者對土地價格不敏感的制造企業(yè)為主；第二類是物流地產(chǎn)投資商，這類地產(chǎn)商目前對倉儲用地的需求非常旺盛。
目前上海成片倉儲用地主要集中在郊縣，而市區(qū)內(nèi)的零散土地主要集中在部分地方國企手中。
對此，蘇智淵分析稱，目前上海地方國企持有的工業(yè)用地普遍存在兩大問題：“一是土地零碎，不成規(guī)模，開發(fā)利用難度較大；二是產(chǎn)權(quán)不清晰，很多地塊都屬于劃撥用地，無法進入市場，一旦進入招拍掛流程，最終歸屬不得而知。但目前部分國企已經(jīng)意識到這部分土地的潛在價值，目前資金想進入該領(lǐng)域，但是企業(yè)的土地沒有市場化，產(chǎn)業(yè)鏈條沒能打通。一旦政府出臺對國企有利的，可以將土地進行市場化的政策，那么將是一大利好消息。”
物流地產(chǎn)升溫也與政策有關(guān)
上海
倉儲用地需求迅速上升，也與國務(wù)院出臺長江經(jīng)濟帶規(guī)劃后，上海國際航運中心的地位進一步提升有關(guān)。
今年9月，《國務(wù)院關(guān)于依托黃金水道推動長江經(jīng)濟帶發(fā)展的指導(dǎo)意見》（以下簡稱 《意見》）和《長江經(jīng)濟帶綜合立體交通走廊規(guī)劃（2014-2020年）》 （以下簡稱 《規(guī)劃》）兩份文件正式對外公布。《意見》提到，要充分發(fā)揮上海國際大都市的龍頭作用，加快國際金融、航運、貿(mào)易中心建設(shè)。這對于位于長江經(jīng)濟帶入海口的上海而言，物流產(chǎn)業(yè)勢必將獲益匪淺，倉儲用地地價或?qū)⒗^續(xù)攀升。
隨著上海加快建設(shè)物流航運中心，物流基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)整體升級，這也使得今年上海物流地產(chǎn)市場進一步升溫。上海市工業(yè)房地產(chǎn)測評研究中心發(fā)布的報告顯示，第三季度上海工業(yè)物業(yè)租金較上季度上漲了0.99%，售價較上個季度上漲了0.65%。
上海中原地產(chǎn)研究總監(jiān)宋會雍表示，目前長江經(jīng)濟帶概念正在培育之中，對上海物流地產(chǎn)的影響需要時間累積，從長期來看，物流產(chǎn)業(yè)活躍度和投資回報率將會有明顯提升。
復(fù)旦大學(xué)房地產(chǎn)研究中心地產(chǎn)運營研究所所長蔡為民表示，隨著長江經(jīng)濟帶綜合立體交通走廊規(guī)劃的出爐，未來三到五年內(nèi)物流地產(chǎn)仍將受到熱捧，其中自貿(mào)區(qū)內(nèi)
倉儲用地價值的提升最值得關(guān)注。
