一份關(guān)于2014年杭州商業(yè)物業(yè)的權(quán)威報(bào)告
商業(yè)物業(yè)在杭州表現(xiàn)如何？一份來(lái)自杭州世邦魏理仕近日發(fā)布的調(diào)查報(bào)告顯示，2014年杭州商業(yè)物業(yè)整體表現(xiàn)優(yōu)于住宅，寫字樓需求復(fù)蘇，優(yōu)質(zhì)商鋪、工業(yè)物業(yè)仍供不應(yīng)求，租金進(jìn)一步上漲。進(jìn)入2015年，商業(yè)物業(yè)的前景依然看好。
寫字樓：
黃龍武林租金上漲
錢江新城空置率高
2014年杭州優(yōu)質(zhì)寫字樓市場(chǎng)僅3個(gè)項(xiàng)目交付使用，全年新增供應(yīng)約146000平方米，僅為2013年的37%。來(lái)自金融服務(wù)、互聯(lián)網(wǎng)/電商和專業(yè)服務(wù)的寫字樓需求強(qiáng)勁，推高全年凈吸納量至271000平方米，較2013年增長(zhǎng)一倍。世邦魏理仕的統(tǒng)計(jì)顯示，金融服務(wù)、互聯(lián)網(wǎng)/電商和專業(yè)服務(wù)這三大需求主力分別貢獻(xiàn)全年寫字樓租賃成交面積的37%、26%和21%。同時(shí)，市場(chǎng)需求的內(nèi)資導(dǎo)向明顯，成交面積中有90%由內(nèi)資企業(yè)貢獻(xiàn)。供應(yīng)放緩而需求復(fù)蘇，令寫字樓空置率全年下降5.2個(gè)百分點(diǎn)至18.8%。武林、黃龍空置率均位于10%，而錢江新城空置率亦回落至26.4%。
2014年杭州寫字樓租金全年上漲1.1%，但板塊分化明顯。成熟區(qū)域高品質(zhì)項(xiàng)目的供不應(yīng)求使黃龍和武林的租金分別上漲5.1%和3.6%，而錢江新城的較高空置率導(dǎo)致租金在2014年下滑3.6%。盡管如此，錢江新城已經(jīng)成長(zhǎng)為杭州寫字樓市場(chǎng)最重要的板塊。截至2014年底，錢江新城優(yōu)質(zhì)寫字樓存量逾120萬(wàn)平方米，占總存量的46%；而過(guò)去三年期間的凈吸納量的66%來(lái)自于錢江新城。
今年預(yù)計(jì)約有28萬(wàn)平方米的新增供應(yīng)量，全部位于錢江新城內(nèi)或其周邊。按過(guò)去5年的年均凈吸納量24萬(wàn)平方米來(lái)推算，今年杭州優(yōu)質(zhì)寫字樓市場(chǎng)將基本處于供需平衡的局面，空置率將小幅走低，租金呈平穩(wěn)或小幅上揚(yáng)走勢(shì)態(tài)勢(shì)。其中錢江新城板塊預(yù)期今年仍是喜憂參半：一方面，地鐵4號(hào)線通車將大幅改善錢江新城核心區(qū)域的通達(dá)度并吸引核心區(qū)域租戶南遷；另一方面，大量新增供應(yīng)將使板塊繼續(xù)處于較大的去化壓力之下，對(duì)租金上漲形成制約。而可租面積緊張的黃龍、武林等成熟板塊的租金漲幅仍將優(yōu)于錢江新城。
優(yōu)質(zhì)商鋪：
國(guó)際品牌踴躍開店
行業(yè)調(diào)整持續(xù)升級(jí)
2014年是杭州真正意義上進(jìn)入購(gòu)物中心時(shí)代的一年。全年有四個(gè)新開業(yè)購(gòu)物中心，包括天虹購(gòu)物中心、湖濱銀泰四期、萬(wàn)達(dá)廣場(chǎng)和中大銀泰城，累計(jì)新增供應(yīng)達(dá)32萬(wàn)平方米，創(chuàng)歷年新高并使購(gòu)物中心面積占比升至優(yōu)質(zhì)商鋪總面積的2/3，占據(jù)顯著多數(shù)。
新購(gòu)物中心的開業(yè)以及萬(wàn)象城等現(xiàn)有項(xiàng)目品牌的調(diào)整帶動(dòng)國(guó)際品牌踴躍開店。2014年，MICHAELKORS，CHARLES&KEITH，F(xiàn)OREVER21、CHOCOOLATE及D2C等品牌完成杭城首秀，蘋果旗艦店入駐湖濱銀泰，同時(shí)NEWBALANCE、CALVINKLEIN，TOMMYHILFIGER、MCM、TIFFANY等品牌亦積極拓展已有店鋪網(wǎng)絡(luò)。從2014年開業(yè)品牌的類型來(lái)看，快時(shí)尚和設(shè)計(jì)師品牌較為活躍。
百貨店的調(diào)整變得更加頻繁。杭州百貨大樓計(jì)劃與銀泰百貨武林店合并，銀泰百貨西湖店升級(jí)為西湖銀泰城，解百重裝登場(chǎng)后又啟動(dòng)新一輪調(diào)整，尚泰百貨撤出萬(wàn)象城。如何通過(guò)改造和調(diào)整以提升在購(gòu)物體驗(yàn)和業(yè)態(tài)豐富度等方面的競(jìng)爭(zhēng)力是眾多百貨亟需面對(duì)的挑戰(zhàn)。受調(diào)整項(xiàng)目增多影響，2014年杭州優(yōu)質(zhì)商鋪市場(chǎng)空置率略有上升，四季度末報(bào)4.0%，較2013年末升1.5個(gè)百分點(diǎn)。購(gòu)物中心首層平均租金全年上漲1.9%，但受國(guó)內(nèi)經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)放緩和電商沖擊的影響，租金漲幅較2013年的14.7%大幅縮水。
面積達(dá)60000平方米的西子國(guó)際將是今年的唯一新增供應(yīng)。盡管電商沖擊下實(shí)體商業(yè)面臨調(diào)整不可避免，但杭州及其附近城市龐大的富裕人口資源將對(duì)零售品牌形成持續(xù)的吸引力，在低市場(chǎng)空置率的推動(dòng)下有望進(jìn)一步帶動(dòng)租金上漲。今年老舊項(xiàng)目的升級(jí)調(diào)整和購(gòu)物中心化仍將繼續(xù)上演；同時(shí)，以城北、城西為代表的新興商圈的涌現(xiàn)則昭示多中心商圈格局的逐步形成。
工業(yè)物業(yè)：
需求旺盛成交活躍
地價(jià)將進(jìn)一步高企
2014年前11個(gè)月，杭州規(guī)模以上工業(yè)增加值同比增長(zhǎng)8.7%，增速高于2013年同期0.9個(gè)百分點(diǎn)。工業(yè)企業(yè)增長(zhǎng)的逐步好轉(zhuǎn)拉動(dòng)工業(yè)土地和物業(yè)的需求。2014年，杭州主城區(qū)及余杭、蕭山地區(qū)共成交工業(yè)用地403宗，總土地面積近560萬(wàn)平方米；其中蕭山區(qū)域土地成交最為活躍，占工業(yè)用地總成交面積的68%左右。全年工業(yè)用地價(jià)格上漲11.3%，漲速較2012年和2013年明顯加快。
2014年工業(yè)廠房、倉(cāng)庫(kù)和研發(fā)物業(yè)的平均租金分別上漲6.6%、4.4%和4.6%。杭州作為電子商務(wù)行業(yè)的起源地，與電商相關(guān)的
物流倉(cāng)儲(chǔ)需求活躍；但高標(biāo)準(zhǔn)倉(cāng)庫(kù)供應(yīng)稀缺的局面在2014年并未有實(shí)質(zhì)性改善，現(xiàn)有優(yōu)質(zhì)項(xiàng)目的出租率均在90%以上，供不應(yīng)求推動(dòng)倉(cāng)庫(kù)租金繼續(xù)上漲。
未來(lái)兩年內(nèi)，杭州近郊地區(qū)將出現(xiàn)一些高端物流倉(cāng)儲(chǔ)項(xiàng)目，如普洛斯杭州錢江物流園項(xiàng)目，園區(qū)規(guī)劃可租賃面積約54000平方米；萬(wàn)通余杭廣德項(xiàng)目，其二期建成后將提供約100000平方米的國(guó)際標(biāo)準(zhǔn)
物流倉(cāng)儲(chǔ)面積。但上述供應(yīng)尚不足以改變杭州優(yōu)質(zhì)倉(cāng)儲(chǔ)市場(chǎng)供不應(yīng)求，2015年倉(cāng)庫(kù)租金預(yù)計(jì)將繼續(xù)穩(wěn)步攀升；同時(shí)工業(yè)用地的日益稀缺亦將進(jìn)一步推高土地價(jià)格。
