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萬達(dá)百貨大規(guī)模關(guān)門的消息，再度引發(fā)市場對于傳統(tǒng)商業(yè)地產(chǎn)前景的擔(dān)憂。庫存高企、需求低迷、電商沖擊，商業(yè)地產(chǎn)的生存境況可說是“流年不利”。去庫存和轉(zhuǎn)型發(fā)展成為開發(fā)商同時需要破解的難題，不論是“社區(qū)商業(yè)”還是“文化消費(fèi)”，開發(fā)商試圖在電商的夾擊下沖出一片藍(lán)海。
商業(yè)地產(chǎn)面臨總量過剩
最新數(shù)據(jù)顯示，部分城市商業(yè)地產(chǎn)供過于求，短期內(nèi)供應(yīng)消化壓力較大。以北京、上海、廣州及深圳四個一線城市和成都、重慶、天津、沈陽、大連等五個二線城市為例，2015年其商業(yè)新增供給量將達(dá)到約650萬平方米，占目前總存量約4800萬平方米的13%。其中成都、重慶等二線城市新增供給量分別占到總存量的24%和21%。
“我認(rèn)為目前我國商業(yè)地產(chǎn)總體上已經(jīng)供大于求，一二線城市過剩嚴(yán)重，部分三四線城市仍有需求?！鄙虅?wù)部原部長助理、內(nèi)貿(mào)專家委員會主任黃海表示。
在中部城市長沙，盡管銷售面積同比增加，商業(yè)地產(chǎn)現(xiàn)房存量仍處于上升趨勢。據(jù)好房子網(wǎng)上半年分析報告，截至2015年6月底，長沙竣工一年及一年以上沒有銷售的商業(yè)現(xiàn)房已有264.5萬平方米，其中半年時間內(nèi)消耗的現(xiàn)房存量為33.91萬平方米，僅占新增竣工面積的一半，去化壓力依然存在，預(yù)計后市競爭將會更加激烈。
“很多開發(fā)商認(rèn)為商業(yè)地產(chǎn)潛伏的危機(jī)可能更大?！遍L沙房地產(chǎn)開發(fā)研究中心主任歐陽學(xué)海認(rèn)為，有的商業(yè)地產(chǎn)項目銷售情況很不樂觀，比如長沙有一個商貿(mào)城項目，去年11月已經(jīng)拿到了預(yù)售證，由于“蓄客”情況不好，今年6月才開始銷售。
據(jù)了解，位于長沙開福區(qū)的一個集寫字樓和商鋪于一體的“國際廣場”項目，之前投入大量資金投放廣告、邀請明星代言，結(jié)果市場反響很一般，打電話到售樓部咨詢的人不多，最后算下來平均5萬元廣告費(fèi)才換來1個咨詢電話。這也成了讓當(dāng)?shù)貥I(yè)內(nèi)人士“苦笑”的案例。
對于去庫存化的前景，市場人士并不樂觀。根據(jù)RICS 2015年第二季度中國商業(yè)地產(chǎn)調(diào)查，在金融市場波動加劇及經(jīng)濟(jì)下行風(fēng)險上升的背景下，39%的受調(diào)查者表示年內(nèi)中國房地產(chǎn)租賃市場的空置率將繼續(xù)攀升，尤其是二三線城市。RICS資深經(jīng)濟(jì)學(xué)家吳俊毅認(rèn)為，中國宏觀經(jīng)濟(jì)持續(xù)疲軟繼續(xù)對商業(yè)地產(chǎn)市場帶來不利影響，租戶和投資者均對市場前景持謹(jǐn)慎態(tài)度。
新機(jī)遇需要新思維
隨著移動互聯(lián)的影響，帶動了商業(yè)地產(chǎn)從經(jīng)濟(jì)結(jié)構(gòu)、商業(yè)模式、人才互動等各個領(lǐng)域快速發(fā)展與交融，商業(yè)地產(chǎn)迎來了新的歷史性發(fā)展機(jī)遇。
在北京京商流通戰(zhàn)略研究院院長賴陽看來，新常態(tài)下的商業(yè)發(fā)展主要分為兩大類趨勢，城市內(nèi)部的商業(yè)主要向“生活方式中心”轉(zhuǎn)型，而在城郊地帶的商業(yè)，則逐漸向著“休閑娛樂目的地”的方向發(fā)展。如東方新天地、西單大悅城的吸客能力極強(qiáng)，很多傳統(tǒng)百貨業(yè)態(tài)面臨轉(zhuǎn)型，調(diào)整品牌結(jié)構(gòu)，加入了餐飲、休閑、娛樂、教育等新業(yè)態(tài)，增加了更多樂趣體驗，滿足不同層次的消費(fèi)需求。
金源新燕莎MALL不斷調(diào)整品牌結(jié)構(gòu)，以生活、休閑為主調(diào)，打造家庭MALL的理念，并結(jié)合新媒體營銷，成功吸引了大批年輕家庭的消費(fèi)客群。北京SKP（新光天地）連創(chuàng)佳績，去年以75億元銷售額位列全國重點(diǎn)商場、購物中心第一名，坐穩(wěn)“最賺錢百貨”的交椅?！皠?chuàng)新和轉(zhuǎn)型是必由之路”。賴陽表示，實體店只要緊貼市場需求創(chuàng)新，越早創(chuàng)新和轉(zhuǎn)型的企業(yè)，越容易掌握先機(jī)。面對電子商務(wù)的快速崛起，依然幸存的傳統(tǒng)百貨企業(yè)的當(dāng)務(wù)之急是加速轉(zhuǎn)型。
RET睿意德策略顧問部高級經(jīng)理張靜認(rèn)為，雖然商業(yè)地產(chǎn)整體過剩，但真正有特色的、差異化明顯的實體店仍然稀缺?！叭绻昝媲宦?，毫無區(qū)別就會過剩，如果別具一格就會脫穎而出。”北京朝陽大悅城突出了玩的特色，去年銷售額躍上20億元臺階，比上年增長30%；藍(lán)色港灣以濃郁的異域風(fēng)情吸引著熱戀中的俊男靚女；設(shè)計獨(dú)到的芳草地購物中心以其優(yōu)雅的藝術(shù)氣息別具特色。“商業(yè)新項目的出現(xiàn)也是好事，對那些僵化的傳統(tǒng)的舊項目是個挑戰(zhàn)，經(jīng)過優(yōu)勝劣汰競爭法則，大浪淘沙，留下的都是精華”。
沒有擺脫類商業(yè)地產(chǎn)運(yùn)營模式的老業(yè)態(tài)必將被淘汰。專家預(yù)計，以傳統(tǒng)商場為代表的商業(yè)業(yè)態(tài)不調(diào)整、轉(zhuǎn)型和升級，將面臨著巨大的生存壓力，因此，一場混戰(zhàn)不可避免。
“體驗式”商業(yè)能否成救命稻草
相比于傳統(tǒng)的街鋪和近年來紅火的綜合體、購物中心，體驗式、情景式商業(yè)被看作是商業(yè)地產(chǎn)轉(zhuǎn)型的救命稻草。萬達(dá)集團(tuán)有關(guān)負(fù)責(zé)人表示，關(guān)閉的萬達(dá)百貨未來將轉(zhuǎn)型為體驗式業(yè)態(tài)。
由農(nóng)工商房地產(chǎn)集團(tuán)投資建設(shè)的長沙觀沙E城項目規(guī)劃有21000平方米的商業(yè)板塊。農(nóng)工商房地產(chǎn)集團(tuán)湖南投資置業(yè)公司董事長王崢表示，經(jīng)過多方面考察，觀沙E城項目提出差異化的思路，定位于“社區(qū)商業(yè)”，并首創(chuàng)情景式鄰里商圈。社區(qū)商業(yè)能將方圓幾公里內(nèi)的消費(fèi)人群聚集起來，增加人與人之間的親近感。王崢認(rèn)為，社區(qū)地產(chǎn)將是商業(yè)地產(chǎn)的藍(lán)海。
湖南正大行房地產(chǎn)代理公司總經(jīng)理任澤認(rèn)為，隨著人們生活水平提高，對精神文化方面有了更高的追求，商業(yè)地產(chǎn)要適應(yīng)這種“文化消費(fèi)”的需求。有分析稱，越來越多的開發(fā)商傾向于犧牲較大面積引入影院、游戲廳、冰場等體驗類業(yè)態(tài)，人流集聚效果明顯的餐飲及兒童品牌，以及藝術(shù)相關(guān)業(yè)態(tài)，以增強(qiáng)項目的趣味性，導(dǎo)入人流量實現(xiàn)項目內(nèi)各類商戶的協(xié)同發(fā)展。
不過，業(yè)內(nèi)人士同時提醒，從商業(yè)項目的長遠(yuǎn)發(fā)展來看，體驗類商戶畢竟只能“錦上添花”，而不能“雪中送炭”，一個商業(yè)項目歸根結(jié)底成功的關(guān)鍵還是在于通過精準(zhǔn)定位需求進(jìn)行商業(yè)招商及運(yùn)營管理。對于消費(fèi)能力及品牌意識處于不斷升級過程的二三線城市，商業(yè)項目則更應(yīng)著重消費(fèi)購物功能，而不應(yīng)一味追求標(biāo)新立異的體驗功能。
本文同期刊載于8月10日《現(xiàn)代物流報·物流云計算》第11版
