久久999精品国产只有精品_日韩美女乱婬AAA高清视频_伊人久久亚洲综合大香线蕉_亚洲色欲综合一区二区三区_亚洲Av无码一区

　　第一物流網(wǎng)全媒體報(bào)道：

       

　　2014年，世邦魏理仕研究部發(fā)布了MarketScore中國(guó)物業(yè)投資指南系列報(bào)告的前兩部分，主要聚焦中國(guó)寫字樓及零售物業(yè)市場(chǎng)。在此系列報(bào)告的第三部分把目光投向物流地產(chǎn)。

　　本報(bào)告中挑選了14個(gè)對(duì)物流地產(chǎn)市場(chǎng)表現(xiàn)產(chǎn)生影響的關(guān)鍵變量，并針對(duì)全國(guó)17個(gè)主要城市進(jìn)行分析。這些變量因素分類包括市場(chǎng)流動(dòng)性、歷史空置率、租金波動(dòng)性、租金表現(xiàn)、未來(lái)供應(yīng)量、互聯(lián)網(wǎng)普及率、電商發(fā)展程度、工業(yè)增加值、貨物運(yùn)輸量、消費(fèi)品零售總額、進(jìn)出口總額、現(xiàn)有物流地產(chǎn)商布局、市場(chǎng)地位以及凈回報(bào)率等。

　　需要指出的是，MarketScore模型得出的市場(chǎng)評(píng)分是基于每一個(gè)市場(chǎng)的整體基本面所作出的判斷，投資者在做投資決策的時(shí)候還必須結(jié)合具體項(xiàng)目以及項(xiàng)目周邊的情況做更深入的分析。

　　現(xiàn)狀：打破現(xiàn)有格局任重道遠(yuǎn)

　　近年來(lái)，政府積極推行集約用地以及城市工業(yè)用地指標(biāo)的逐年下降在一定程度上限制了物流地產(chǎn)的發(fā)展速度。盡管物流地產(chǎn)在過(guò)去十多年間經(jīng)歷了從零到有的高速增長(zhǎng)，但整體來(lái)看，現(xiàn)代物流設(shè)施的供給遠(yuǎn)落后于日益膨脹的需求。截至2015年上半年，在華九家主要物流開(kāi)發(fā)商非自用高標(biāo)準(zhǔn)物流設(shè)施存量累計(jì)僅約2000萬(wàn)平方米，折合人均面積不到0.015平方米。相比之下，美國(guó)高標(biāo)準(zhǔn)物流設(shè)施總存量約為3.7億平方米，折合人均面積達(dá)1.17平方米。

　　二、競(jìng)爭(zhēng)格局基本形成

　　國(guó)際物流地產(chǎn)商普洛斯于2004年開(kāi)展在華業(yè)務(wù)，開(kāi)啟了中國(guó)現(xiàn)代物流地產(chǎn)的新篇章。得益于國(guó)際化的資本運(yùn)作和豐富的運(yùn)營(yíng)經(jīng)驗(yàn)，普洛斯依靠先發(fā)優(yōu)勢(shì)在中國(guó)市場(chǎng)進(jìn)行積極擴(kuò)張，成功成為了行業(yè)龍頭。目前，普洛斯在全國(guó)擁有185個(gè)園區(qū)，建成物業(yè)達(dá)1180萬(wàn)平方米，規(guī)模甚至大于其余八大開(kāi)發(fā)商的總和。經(jīng)過(guò)多年的發(fā)展，以普洛斯為首的中國(guó)物流地產(chǎn)競(jìng)爭(zhēng)版圖已基本形成。在早期進(jìn)入中國(guó)市場(chǎng)的普洛斯憑借其成熟運(yùn)營(yíng)經(jīng)驗(yàn)積累了大量?jī)?yōu)質(zhì)客戶，其遍布全國(guó)各地的物流網(wǎng)絡(luò)形成了規(guī)模效應(yīng)，為其項(xiàng)目開(kāi)發(fā)、招商及運(yùn)營(yíng)帶來(lái)了積極影響。由于物流地產(chǎn)投資門檻高，資金沉淀大，除傳統(tǒng)的債權(quán)及股權(quán)融資渠道外，還需要借助基金信托等杠桿撬動(dòng)項(xiàng)目的開(kāi)發(fā)周轉(zhuǎn)。有鑒于此，在目前融資渠道尚相對(duì)單一的中國(guó)市場(chǎng)來(lái)看，后來(lái)者若想打破物流地產(chǎn)的競(jìng)爭(zhēng)格局將任重而道遠(yuǎn)。

　　三、三駕馬車?yán)瓌?dòng)物流需求

　　隨著國(guó)家經(jīng)濟(jì)逐步向第三產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)移及居民消費(fèi)水平提高，零售消費(fèi)品及高端制造業(yè)亦漸趨活躍。同時(shí)，由于中國(guó)幅員廣闊，大部分零售商的實(shí)體渠道未完全下沉，此外消費(fèi)者（尤其中小城市及農(nóng)村的消費(fèi)者）出門購(gòu)物不及發(fā)達(dá)國(guó)家消費(fèi)者方便，中國(guó)消費(fèi)者更加依賴于網(wǎng)絡(luò)購(gòu)物。2014年中國(guó)全年網(wǎng)絡(luò)零售額占社會(huì)消費(fèi)品零售總額的10.6%，遠(yuǎn)高于網(wǎng)絡(luò)零售發(fā)達(dá)的美國(guó)（6.4%）。網(wǎng)絡(luò)零售的崛起成為了催化劑，帶動(dòng)了一批電商及第三方物流對(duì)現(xiàn)代物流設(shè)施的需求。網(wǎng)絡(luò)零售、零售消費(fèi)品及高端制造業(yè)的三駕馬車并駕齊驅(qū)，大幅拉動(dòng)了物流需求。

　　未來(lái)：內(nèi)外資巨頭推動(dòng)前景可期

　　由于中國(guó)采取從投資拉動(dòng)增長(zhǎng)向消費(fèi)拉動(dòng)增長(zhǎng)的戰(zhàn)略轉(zhuǎn)型，中央政府近年來(lái)持續(xù)出臺(tái)多項(xiàng)政策利好，支持物流及電子商務(wù)。其中，跨境電商的發(fā)展尤其引人矚目。自2014年3月，海關(guān)總署準(zhǔn)許對(duì)跨境電商征收行郵稅后，跨境電商發(fā)展進(jìn)入了加速期，多個(gè)試點(diǎn)城市出現(xiàn)了保稅倉(cāng)庫(kù)“一庫(kù)難求”的現(xiàn)象。此外，中國(guó)通過(guò)“一帶一路”的戰(zhàn)略幫助沿線國(guó)家的基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)，帶動(dòng)國(guó)內(nèi)產(chǎn)能“走出去”；而由中國(guó)牽頭成立的亞洲投資銀行（亞投行）為“一帶一路”的戰(zhàn)略提供了重要的金融支持平臺(tái)。隨著一帶一路的開(kāi)展及亞投行版圖的擴(kuò)張，預(yù)計(jì)未來(lái)現(xiàn)代物流設(shè)施的需求將大幅拉升。

　　二、沿海沿江布局進(jìn)一步深化

　　現(xiàn)代物流倉(cāng)儲(chǔ)布局以長(zhǎng)三角、珠三角及渤海灣等傳統(tǒng)公路路網(wǎng)及物流設(shè)施相對(duì)發(fā)達(dá)的區(qū)域?yàn)橹?。隨著在線零售及移動(dòng)網(wǎng)絡(luò)的不斷發(fā)達(dá)，未來(lái)電子商務(wù)的發(fā)展趨勢(shì)正不斷向二三線乃至四線城市滲透和延伸。正如CBRE在年發(fā)布的物流地產(chǎn)白皮書中所預(yù)測(cè)，除沿海城市外，國(guó)內(nèi)外開(kāi)發(fā)商正在逐步加強(qiáng)武漢及重慶等長(zhǎng)江沿線樞紐節(jié)點(diǎn)的戰(zhàn)略布局。而根據(jù)5月份頒布的《全國(guó)流通節(jié)點(diǎn)城市布局規(guī)劃（2015-2020年）》，東線沿海和長(zhǎng)江沿線這兩條流通大道被納入“三縱五橫”共八條全國(guó)骨干流通大通道之內(nèi)。利好政策將進(jìn)一步促進(jìn)這些節(jié)點(diǎn)城市的物流倉(cāng)儲(chǔ)市場(chǎng)的發(fā)展。

　　三、巨頭加緊布局物流地產(chǎn)

　　世邦魏理仕于2015年3月發(fā)布的《年亞太區(qū)投資者意向調(diào)查》中顯示，工業(yè)市場(chǎng)依舊是資本追逐的熱點(diǎn)領(lǐng)域，然而供需缺口仍然較大。在2014年初同樣的調(diào)查中，投資者表示有意分配8%左右的資金投向中國(guó)物流地產(chǎn)，但最終只有1%的資金在2014年投向該領(lǐng)域，這恰恰顯示了投資中國(guó)物流市場(chǎng)的一個(gè)重要瓶頸。由于地方政府普遍青睞在資質(zhì)和渠道等方面有優(yōu)勢(shì)的大型物流開(kāi)發(fā)商，機(jī)構(gòu)投資者往往不得不轉(zhuǎn)而采取平臺(tái)交易，通過(guò)與物流開(kāi)發(fā)商、物流企業(yè)、電商企業(yè)等企業(yè)合資的方式進(jìn)行投資。僅在2015年第二季度，我們已觀察到多宗類似的案例。如GAW　Capital　Partners和維龍成立合資公司，CBRE　Global　Investment　Partners和Ivanhoe　Cambridge亦宣布對(duì)LOGOS　China進(jìn)行投資；繼去年4月份首次注資后，RRJ再次向宇培投資2.5億美元；萬(wàn)科也于同期聯(lián)手黑石首次宣布成立物流公司。此外，普洛斯于7月宣布設(shè)立70億美元基金布局中國(guó)物流市場(chǎng)。我們預(yù)計(jì)在內(nèi)外資巨頭的推動(dòng)下，國(guó)內(nèi)物流地產(chǎn)市場(chǎng)將迎來(lái)更加蓬勃的發(fā)展。

　　作為中國(guó)的經(jīng)濟(jì)和金融中心，上海擁有全國(guó)領(lǐng)先的制造業(yè)和服務(wù)業(yè)基礎(chǔ)以及龐大的消費(fèi)人群和較高的購(gòu)買力。此外，上海亦是中國(guó)的航運(yùn)和貿(mào)易中心：2014年，上海集裝箱吞吐量達(dá)3529萬(wàn)標(biāo)準(zhǔn)箱（TEU），全球排名第一；浦東機(jī)場(chǎng)貨運(yùn)吞吐量達(dá)317.8萬(wàn)噸，全國(guó)排名第一；同時(shí)，上海是全國(guó)“四縱四橫”高鐵網(wǎng)絡(luò)的重要節(jié)點(diǎn)城市，兩小時(shí)內(nèi)可通達(dá)所有長(zhǎng)三角主要城市。在制造業(yè)轉(zhuǎn)型升級(jí)及消費(fèi)帶動(dòng)經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)的大背景下，便利的交通網(wǎng)絡(luò)和龐大的內(nèi)需支撐著上海乃至周邊蘇州、昆山等城市成為輻射長(zhǎng)三角和內(nèi)陸區(qū)域的物流節(jié)點(diǎn)城市。

　　目前上海的優(yōu)質(zhì)物流倉(cāng)儲(chǔ)市場(chǎng)呈現(xiàn)供需兩旺的局面。截至2015年第二季度，上海優(yōu)質(zhì)物流倉(cāng)儲(chǔ)存量達(dá)375萬(wàn)平方米，市場(chǎng)整體空置率為9.1%。其中，作為上海自貿(mào)區(qū)的一部分，臨港片區(qū)憑借高端制造業(yè)和新興戰(zhàn)略產(chǎn)業(yè)相結(jié)合的產(chǎn)業(yè)優(yōu)勢(shì)和毗鄰浦東空港及洋山深水港的區(qū)位優(yōu)勢(shì)成為目前上海優(yōu)質(zhì)物流倉(cāng)儲(chǔ)供應(yīng)最為集中的區(qū)域。另一方面，受益于虹橋交通樞紐的建設(shè)，大虹橋區(qū)域（范圍涉及青浦、嘉定、閔行和松江四區(qū)）的優(yōu)質(zhì)物流倉(cāng)儲(chǔ)市場(chǎng)亦被看高一線。憑借由機(jī)場(chǎng)、高鐵和高速交織的交通網(wǎng)絡(luò)，以及上海國(guó)際貿(mào)易新平臺(tái)的定位，虹橋商務(wù)區(qū)將成為國(guó)內(nèi)外貨物分撥、中轉(zhuǎn)、展示和銷售的中心，國(guó)內(nèi)外貨物的融通有望促使大虹

　　橋區(qū)域內(nèi)高標(biāo)庫(kù)的需求得到進(jìn)一步釋放。但大虹橋區(qū)域內(nèi)有限的土地供應(yīng)或?qū)⒅萍s該區(qū)域的發(fā)展。在需求端，上海對(duì)于優(yōu)質(zhì)物流倉(cāng)儲(chǔ)的需求更趨多元化，除第三方物流、傳統(tǒng)零售和電商外，以汽車及零部件制造業(yè)和高科技企業(yè)為代表的制造業(yè)亦是高標(biāo)庫(kù)去化的主要?jiǎng)恿?。旺盛的需求推?dòng)上海優(yōu)質(zhì)物流倉(cāng)儲(chǔ)市場(chǎng)的租金穩(wěn)步上漲，過(guò)去五年，按同樣本比較，上海優(yōu)質(zhì)物流倉(cāng)儲(chǔ)市場(chǎng)的租金年復(fù)合增長(zhǎng)率達(dá)5.8%。逐年上漲的租金使租戶不斷承壓，致使部分對(duì)成本較為敏感的租戶有向周邊甚至內(nèi)陸搬遷的傾向。

　　土地市場(chǎng)方面，上海政府在2014年陸續(xù)頒布了調(diào)整工業(yè)土地使用年限、強(qiáng)化工業(yè)用地用途管制等方面的一些列政策。由于上海一手倉(cāng)儲(chǔ)用地供應(yīng)稀缺，導(dǎo)致投資者轉(zhuǎn)向二手土地市場(chǎng)進(jìn)行收購(gòu)或與擁有優(yōu)質(zhì)土地儲(chǔ)備的企業(yè)以股權(quán)形式進(jìn)行合作。這也使上海成為全國(guó)大宗物流交易市場(chǎng)最為活躍的城市，在2011~2014年間，上海錄得了八宗物流倉(cāng)儲(chǔ)物業(yè)大宗交易，總額達(dá)42億元，是其他一線城市總和的將近四倍，其中大部分買家為外資基金或?qū)I(yè)物流地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商，如亞騰資產(chǎn)管理、普洛斯及豐樹(shù)等。同時(shí)，開(kāi)發(fā)商為了提高土地利用率，多層庫(kù)正在取代單層庫(kù)成為倉(cāng)庫(kù)開(kāi)發(fā)的主流。這些多層庫(kù)主要由電商和傳統(tǒng)零售業(yè)這樣對(duì)承重要求不高的租戶去化。另一方面，一手倉(cāng)儲(chǔ)土地稀缺和較高的地價(jià)亦驅(qū)使物流地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商紛紛轉(zhuǎn)向緊鄰上海的蘇州（包括昆山、太倉(cāng)、常熟）、無(wú)錫和南通等地拿地。而外溢的需求亦使蘇州的倉(cāng)儲(chǔ)市場(chǎng)迅速發(fā)展起來(lái)，截至2015年第二季度，蘇州的優(yōu)質(zhì)物流倉(cāng)儲(chǔ)存量為237萬(wàn)平方米，市場(chǎng)整體空置率為13.7%。同時(shí)，我們也觀察到由于自2014年起隨著各地陸續(xù)頒布節(jié)約集約利用工業(yè)用地的新政，二三線城市的一手倉(cāng)儲(chǔ)用地供應(yīng)量也在逐年減少，開(kāi)發(fā)商在蘇州和無(wú)錫等地的拿地難度亦隨之加大。預(yù)計(jì)二手土地市場(chǎng)活躍的成交在這些城市也將得以延續(xù)。

　　2015年下半年上海優(yōu)質(zhì)物流倉(cāng)儲(chǔ)市預(yù)計(jì)場(chǎng)將有超80萬(wàn)平方米的高標(biāo)準(zhǔn)倉(cāng)庫(kù)入市，其中一半的新增供應(yīng)位于浦東新區(qū)的外高橋、浦東機(jī)場(chǎng)和洋山陸域三個(gè)區(qū)域，而另一半則主要分布在浦西的寶山和青浦。鑒于目前這些區(qū)域的空置率水平普遍較低，預(yù)計(jì)下半年新項(xiàng)目的上市將刺激市場(chǎng)成交量的上升。同時(shí)，我們預(yù)計(jì)開(kāi)發(fā)商將推出更多優(yōu)惠手段來(lái)吸引租戶以應(yīng)對(duì)更為激烈的競(jìng)爭(zhēng)。

　　其他一線城市供應(yīng)緊俏，需求外溢

　　作為中國(guó)的首都和政治經(jīng)濟(jì)文化中心，北京良好的經(jīng)濟(jì)基本面以及完善的基礎(chǔ)設(shè)施為物流地產(chǎn)奠定了基礎(chǔ)，依托于兩千萬(wàn)人口的城市規(guī)模及發(fā)達(dá)的第三產(chǎn)業(yè)，整體物流需求由消費(fèi)品及電商類客戶主導(dǎo)。而廣州及深圳位于制造業(yè)重地的珠三角地區(qū)，承接了來(lái)自制造業(yè)的物流需求；此外，作為全球最大的城市帶，珠三角龐大的人口規(guī)模亦刺激了來(lái)自電商及第三方物流的蓬勃需求。

　　工業(yè)土地供應(yīng)缺口在上述城市一向比較突出。隨著2014年國(guó)土部提出減少特大城市工業(yè)用地，土地供應(yīng)節(jié)奏更逐步放緩。以北京為例，2014年全年北京錄得45宗工業(yè)土地成交，僅為2010~2013年均值的四成，2015年上半年更銳減至五宗。由于物流用地產(chǎn)生的稅收貢獻(xiàn)相對(duì)較少，土地利用率低，開(kāi)發(fā)商及其他投資者拿地受限，競(jìng)爭(zhēng)加劇。土地緊缺已經(jīng)成為物流地產(chǎn)投資的一大瓶頸。

　　與北京相比，廣深的物流市場(chǎng)更加分散，國(guó)際物流開(kāi)發(fā)商份額較低（僅有普洛斯及安博），大部分為內(nèi)資企業(yè)所有，這種現(xiàn)象主要?dú)w因于國(guó)有倉(cāng)儲(chǔ)土地供應(yīng)、可投資標(biāo)的有限，此外與農(nóng)村集體用地確權(quán)問(wèn)題亦不無(wú)關(guān)系。近年來(lái)，政府土地政策逐步收緊，國(guó)有物流土地供應(yīng)有限，出讓的物流土地往往為國(guó)內(nèi)企業(yè)購(gòu)置自建高標(biāo)倉(cāng)，以自用為首要目的，僅小部分用于出租，造成國(guó)內(nèi)企業(yè)“壟斷”局面。此外，由于歷史原因，相當(dāng)一部分物流用地為農(nóng)村集體用地所有權(quán)，對(duì)投資審查更為嚴(yán)格的外資開(kāi)發(fā)商來(lái)說(shuō)，這些并不能成為他們的投資標(biāo)的。

　　鑒于供應(yīng)緊俏，部分專業(yè)物流開(kāi)發(fā)商將目光投向了價(jià)格更為合理、投資機(jī)會(huì)更多的周邊城市，如北京周邊的廊坊、武清，廣深周邊的佛山、東莞、惠州等。此外，我們亦觀察到物流開(kāi)發(fā)商及機(jī)構(gòu)投資者通過(guò)購(gòu)置二手物業(yè)或土地進(jìn)行投資。如2013年6月，Redwood通過(guò)資產(chǎn)收購(gòu)購(gòu)置了北京通州配送中心，2014年3月，GLP購(gòu)買了北京空港物流園的富達(dá)來(lái)信托旗下的北京物流園。

　　2015年國(guó)土部擬出臺(tái)政策剛性約束新增建設(shè)土地供應(yīng)，特大城市未來(lái)城市建設(shè)用地供應(yīng)將更多關(guān)注盤活存量為主。展望未來(lái)，上述城市物流設(shè)施市場(chǎng)將呈現(xiàn)三大發(fā)展趨勢(shì)：一、物流倉(cāng)儲(chǔ)設(shè)施優(yōu)化升級(jí)。政府鼓勵(lì)土地集約利用，從傳統(tǒng)倉(cāng)庫(kù)升級(jí)為結(jié)合寫字樓及倉(cāng)庫(kù)的樓倉(cāng)形式，從功能單一的物流園區(qū)轉(zhuǎn)型為綜合型的產(chǎn)業(yè)園區(qū)。二、跨境電商租戶活躍度上升。受南沙自貿(mào)區(qū)及前海蛇口自貿(mào)區(qū)政策利好以及區(qū)位優(yōu)勢(shì)帶動(dòng)，跨境電商行業(yè)活躍度將逐漸提升，預(yù)計(jì)將有更多服務(wù)于跨境電商的新建物流倉(cāng)儲(chǔ)項(xiàng)目。三、需求外溢至周邊城市。從運(yùn)輸成本以及效率上出發(fā)，本地的物流倉(cāng)儲(chǔ)設(shè)施為首選。然而，由于本土供應(yīng)緊缺外加經(jīng)濟(jì)虹吸效應(yīng)帶來(lái)的交通壓力，本地物流設(shè)施租金走高，租賃成本增加，加上傳統(tǒng)倉(cāng)儲(chǔ)的供應(yīng)逐漸往周邊城市遷移，預(yù)計(jì)只有承租能力較強(qiáng)的租戶得以在市內(nèi)布局，其他外溢需求將由周邊城市承接。（未完待續(xù)）