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成渝經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)極成都： “一帶一路”為天府之國(guó)注入新活力
成都是“一帶一路”和“長(zhǎng)江經(jīng)濟(jì)帶”的戰(zhàn)略交會(huì)點(diǎn)，也是成渝經(jīng)濟(jì)區(qū)的兩大增長(zhǎng)極之一。受益于西部大開(kāi)發(fā)戰(zhàn)略，過(guò)去十年成都的經(jīng)濟(jì)飛速發(fā)展，2014年成都經(jīng)濟(jì)總量首次突破萬(wàn)億，經(jīng)濟(jì)邁上新臺(tái)階。在物流方面，根據(jù)2015年4月份發(fā)布的《四川省物流業(yè)發(fā)展中長(zhǎng)期規(guī)劃（2015-2020年）》，四川省將形成“一核、五極、多點(diǎn)”的物流空間布局。成都作為最重要的“一核”，依托全國(guó)第四大航空樞紐雙流機(jī)場(chǎng)和連接歐亞大陸的蓉歐快鐵貿(mào)易大通道，其區(qū)域性的物流樞紐中心地位正日益顯現(xiàn)。
成都優(yōu)質(zhì)倉(cāng)儲(chǔ)物流市場(chǎng)的發(fā)展可以分為兩個(gè)階段：2008~2012年為高標(biāo)庫(kù)的起步階段，優(yōu)質(zhì)物流倉(cāng)儲(chǔ)項(xiàng)目以較高的硬件配置逐步為市場(chǎng)所接受，并逐漸取代了傳統(tǒng)的物流設(shè)施；2012年至今，市場(chǎng)日臻成熟，由國(guó)際開(kāi)發(fā)商開(kāi)發(fā)的高標(biāo)庫(kù)項(xiàng)目聚集度日益提高，并逐步布局新興物流園區(qū)，同時(shí)園區(qū)的運(yùn)營(yíng)和管理亦逐步完善。土地開(kāi)發(fā)向集約化方向發(fā)展，土地利用率不斷提高，多層庫(kù)的供應(yīng)逐步增加，且市場(chǎng)對(duì)多層庫(kù)的接受度也在提升。截至2015年上半年，成都優(yōu)質(zhì)倉(cāng)儲(chǔ)物流市場(chǎng)總存量達(dá)124萬(wàn)平方米，市場(chǎng)整體空置率為17.2%。
龍泉雙流新都高標(biāo)庫(kù)需求值得關(guān)注
目前，成都市場(chǎng)高標(biāo)庫(kù)主要集中在龍泉、雙流、新都、青白江、新津等區(qū)域，其中龍泉、空港和新都三大核心板塊的存量占比近八成?？v觀成都主要物流園區(qū)，龍泉物流園區(qū)成長(zhǎng)最為迅速，僅用不到五年時(shí)間就一躍成為成都主要的綜合性物流園區(qū)之一。物流的蓬勃發(fā)展得益于龍泉經(jīng)濟(jì)的快速增長(zhǎng)，2014年龍泉驛區(qū)經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)高達(dá)12.7%，經(jīng)濟(jì)總量居成都各區(qū)縣之首。作為汽車(chē)制造業(yè)產(chǎn)業(yè)核心聚集區(qū)，汽車(chē)產(chǎn)業(yè)迅速壯大。截至2014年末龍泉驛區(qū)汽車(chē)及配套企業(yè)已聚集109家，一汽大眾、沃爾沃、豐田、日產(chǎn)等知名制造商及德?tīng)柛５绕涔?yīng)商相繼進(jìn)駐龍泉汽車(chē)城，汽車(chē)及上下游產(chǎn)業(yè)所引致的物流需求持續(xù)活躍。其次，作為輻射川東及連接成都兩大國(guó)際機(jī)場(chǎng)的門(mén)戶地帶，龍泉依托于高速公路及高鐵網(wǎng)絡(luò)，日益成為覆蓋川東乃至重慶的區(qū)域分撥中心。此外，毗鄰成都主城區(qū)的地理優(yōu)勢(shì)和通達(dá)性使龍泉逐步發(fā)展為城市配送中心。目前已有包括天貓超市、聯(lián)合利華、宜家、屈臣氏在內(nèi)的多家零售商和電商企業(yè)紛紛入駐。預(yù)計(jì)至2017年，龍泉的高標(biāo)庫(kù)總存量有望突破100萬(wàn)平方米，成為成都未來(lái)最大的倉(cāng)儲(chǔ)物流園區(qū)。另一方面，雙流空港作為成都發(fā)展最早也是最為成熟的工業(yè)物流市場(chǎng)，依托空港的地理優(yōu)勢(shì)、完善的交通配套以及現(xiàn)代服務(wù)業(yè)和高新制造業(yè)相結(jié)合的產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)，區(qū)域內(nèi)的倉(cāng)儲(chǔ)物流租賃需求持續(xù)旺盛。然而受制于有限的倉(cāng)儲(chǔ)供應(yīng)，市場(chǎng)日趨飽和，截至2015年上半年，該區(qū)域平均空置率低至1.2%。新都物流園區(qū)主要輻射川北地區(qū)，立足于傳統(tǒng)公路運(yùn)輸集散的專業(yè)物流區(qū)域，其零擔(dān)物流市場(chǎng)較為發(fā)達(dá)，也吸引了以DHL、京東為代表的第三方物流及電商企業(yè)落戶。與新都毗鄰的青白江物流園區(qū)匯集蓉歐快鐵與中亞班列起始站，配備大規(guī)模的集裝箱編組站，同時(shí)也是國(guó)家整車(chē)進(jìn)口口岸。根據(jù)最新的規(guī)劃，新都與青白江兩大板塊未來(lái)有望聯(lián)動(dòng)發(fā)展，實(shí)現(xiàn)商貿(mào)物流功能。
千萬(wàn)人口總量提供強(qiáng)大內(nèi)需動(dòng)力
需求端方面，零售商、電商、第三方物流和汽車(chē)及零配件行業(yè)是成都優(yōu)質(zhì)物流倉(cāng)儲(chǔ)去化的主要來(lái)源。首先，成都人口基數(shù)大、消費(fèi)能力強(qiáng)，且對(duì)外來(lái)人口吸引力持續(xù)增強(qiáng)，為商業(yè)市場(chǎng)帶來(lái)了龐大的消費(fèi)人群。同時(shí)，成都也正在逐步從傳統(tǒng)商貿(mào)中心向區(qū)域型國(guó)際貿(mào)易中心轉(zhuǎn)型，各大國(guó)際國(guó)內(nèi)零售商積極布局成都或在蓉持續(xù)擴(kuò)張。龐大的內(nèi)需促使對(duì)優(yōu)質(zhì)物流倉(cāng)儲(chǔ)的需求也不斷升溫，如聯(lián)合利華，宜家、家樂(lè)福、海爾等知名零售企業(yè)的倉(cāng)儲(chǔ)分撥中心相繼落戶成都。其次，電子商務(wù)貿(mào)易增勢(shì)亦不容小覷。四川省電子商務(wù)交易額在2015年上半年達(dá)到7686億元，同比增長(zhǎng)31.8%，其中網(wǎng)絡(luò)零售額845.6億元，同比增長(zhǎng)39.3%。作為電商在華布局的重要一環(huán)，成都成為眾多電商企業(yè)在華西地區(qū)建立區(qū)域分撥中心的首選城市，包括蘇寧易購(gòu)、京東商城、唯品會(huì)、天貓超市在內(nèi)的眾多大型電商已紛紛進(jìn)入成都市場(chǎng)。再者，成都汽車(chē)保有量長(zhǎng)期位居全國(guó)前列，截至2014年末成都汽車(chē)保有量高達(dá)336萬(wàn)輛，汽車(chē)消費(fèi)市場(chǎng)需求活躍。同時(shí)伴隨一汽大眾、豐田等整車(chē)生產(chǎn)企業(yè)聚集龍泉，成都汽車(chē)及零部件配套企業(yè)對(duì)高標(biāo)準(zhǔn)倉(cāng)庫(kù)的需求將持續(xù)旺盛。
2017年業(yè)主議價(jià)能力有望回升
伴隨持續(xù)活躍的市場(chǎng)需求，成都高標(biāo)庫(kù)的未來(lái)新增供應(yīng)仍將保持充沛。而供應(yīng)的增加也必然帶來(lái)市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)的加劇，倉(cāng)庫(kù)租金的上漲空間亦隨之收窄。然而近一兩年政府物流用地出讓規(guī)模的縮減預(yù)計(jì)將投射在2017年后的市場(chǎng)供應(yīng)端，屆時(shí)市場(chǎng)待去化面積有望減少，業(yè)主的議價(jià)能力將有所回升。在“一帶一路”的戰(zhàn)略背景下，作為華西地區(qū)傳統(tǒng)交通樞紐的成都將進(jìn)一步打造成為連接全國(guó)乃至歐亞大陸主要城市的區(qū)域性物流樞紐和物流分撥中心。其中蓉歐快鐵與中亞班列的相繼開(kāi)行，使電子產(chǎn)品，整車(chē)、食品等相關(guān)貨品的進(jìn)出口貿(mào)易和物流運(yùn)輸產(chǎn)業(yè)在青白江及新都區(qū)域持續(xù)活躍。另一方面，伴隨成渝經(jīng)濟(jì)區(qū)協(xié)同發(fā)展、產(chǎn)業(yè)加速融合，龍泉作為連接成渝兩市的門(mén)戶口岸，未來(lái)的物流市場(chǎng)發(fā)展前景樂(lè)觀。同時(shí)，伴隨著未來(lái)成都天府國(guó)際機(jī)場(chǎng)的開(kāi)工建設(shè)，以航空運(yùn)輸為基礎(chǔ)的高附加值、時(shí)效性貨物及其相關(guān)的倉(cāng)儲(chǔ)、配送服務(wù)發(fā)展空間巨大。2014年，天府新區(qū)獲批國(guó)家級(jí)新區(qū)，未來(lái)天府新區(qū)的基礎(chǔ)設(shè)施將逐步完善，戰(zhàn)略性新興產(chǎn)業(yè)、現(xiàn)代制造業(yè)和高端服務(wù)業(yè)的產(chǎn)業(yè)集聚效益明顯，并吸引一大批世界500強(qiáng)企業(yè)落戶，成為物流倉(cāng)儲(chǔ)市場(chǎng)持續(xù)發(fā)展的產(chǎn)業(yè)支撐。綜上所述，產(chǎn)業(yè)聚集的優(yōu)勢(shì)、基礎(chǔ)設(shè)施的推進(jìn)、國(guó)際物流大通道的建立以及跨區(qū)域的物流網(wǎng)絡(luò)布局都將成為帶動(dòng)物流倉(cāng)儲(chǔ)需求持續(xù)增長(zhǎng)的關(guān)鍵因素。因此，成都的物流倉(cāng)儲(chǔ)市場(chǎng)仍將迎來(lái)一段可持續(xù)發(fā)展的黃金時(shí)期。
全國(guó)物流樞紐城市武漢：短期有供應(yīng)壓力，長(zhǎng)期需求空間大
武漢政府一直致力于將武漢打造成為全國(guó)性的物流樞紐：根據(jù)2012年底通過(guò)的《武漢市物流業(yè)空間發(fā)展規(guī)劃（2012-2020年）》，政府將武漢定位為“國(guó)際供應(yīng)鏈體系的重要節(jié)點(diǎn)、全國(guó)物流樞紐和物流信息中心”。2013年11月，《市人民政府關(guān)于建設(shè)國(guó)家物流中心的意見(jiàn)》出臺(tái)計(jì)劃到2016年末，全市社會(huì)物流總額達(dá)到3.5萬(wàn)億元，物流業(yè)增加值占的比重達(dá)到11.5%。同年12月，政府針對(duì)龍頭物流企業(yè)頒布了一系列稅收、財(cái)政和人才方面的優(yōu)惠政策。2015年5月，商務(wù)部等十部門(mén)聯(lián)合頒布《全國(guó)流通節(jié)點(diǎn)城市布局規(guī)劃》，將武漢納入全國(guó)37個(gè)國(guó)家級(jí)流通節(jié)點(diǎn)城市之一，武漢的物流樞紐地位亦可見(jiàn)一斑。
內(nèi)外資物流地產(chǎn)巨頭涌入武漢
武漢的物流業(yè)空間布局分為四個(gè)層次：第一層為在二環(huán)線附近布局的物流總部區(qū)；第二層為沿外環(huán)線和大型對(duì)外交通樞紐布局的物流園區(qū)；第三層則是沿四環(huán)線、外環(huán)線為制造業(yè)園區(qū)提供物流服務(wù)的八個(gè)物流中心；第四層是沿三環(huán)線附近布局的10個(gè)配送中心。2013年之前，武漢工業(yè)物流市場(chǎng)主要由本土開(kāi)發(fā)商開(kāi)發(fā)的傳統(tǒng)倉(cāng)儲(chǔ)項(xiàng)目主導(dǎo)，市場(chǎng)上并不存在高標(biāo)庫(kù)項(xiàng)目。但受益于近年來(lái)政府對(duì)于物流行業(yè)的大力支持，加之工業(yè)地產(chǎn)在全國(guó)范圍內(nèi)日趨火熱，擁有成熟運(yùn)營(yíng)經(jīng)驗(yàn)和融資能力的物流開(kāi)發(fā)商近年來(lái)大舉進(jìn)駐武漢，其中包括普洛斯、蓋世理、寶灣、宇培、新地和嘉民等工業(yè)物流開(kāi)發(fā)商，以及以萬(wàn)科等為代表的傳統(tǒng)地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商。
截至2015年上半年，武漢高標(biāo)倉(cāng)存量達(dá)89.4萬(wàn)平方米，自今年起，新項(xiàng)目的接連入市使得武漢優(yōu)質(zhì)倉(cāng)儲(chǔ)市場(chǎng)的空置率攀升到27.7%。2015~2017年三年間，預(yù)計(jì)每年平均有43.9萬(wàn)平方米的新增供應(yīng)入市。按區(qū)域來(lái)看，目前高標(biāo)倉(cāng)主要分布在江夏、漢南、黃陂及東西湖四個(gè)片區(qū)，其中以江夏及漢南的供應(yīng)量最大，兩者體量合計(jì)占總體量的七成以上。漢南片區(qū)由于交通配套還不完善，加之產(chǎn)業(yè)支撐較為薄弱，在短期內(nèi)面臨供過(guò)于求的現(xiàn)象。而江夏地區(qū)由于交通配套完善、物流相應(yīng)速度快，使其與毗鄰市區(qū)的東西湖一起在城際配送方面享有優(yōu)勢(shì)，這兩處的優(yōu)質(zhì)物流倉(cāng)儲(chǔ)項(xiàng)目的租金亦領(lǐng)先于武漢其他區(qū)域。
拉動(dòng)武漢高標(biāo)庫(kù)需求的三駕馬車(chē)：傳統(tǒng)零售電商三方
過(guò)去五年，武漢社會(huì)消費(fèi)品零售總額復(fù)合增長(zhǎng)率達(dá)15.1%，2014年武漢的社零總額在全國(guó)排名第七。受益于不斷增長(zhǎng)的消費(fèi)能力，傳統(tǒng)零售、電商和第三方物流等行業(yè)成為武漢高標(biāo)庫(kù)的主要需求來(lái)源，需求結(jié)構(gòu)相對(duì)而言較為單一。作為華中地區(qū)最重要的物流節(jié)點(diǎn)城市，國(guó)內(nèi)主流電商在武漢自建倉(cāng)庫(kù)漸成趨勢(shì)：菜鳥(niǎo)網(wǎng)絡(luò)全國(guó)八大核心節(jié)點(diǎn)之一的江夏金口項(xiàng)目于2015年3月主體完工，項(xiàng)目占地200畝，建筑面積達(dá)50，000平方米；京東年報(bào)顯示，截至2014年底，京東在武漢的倉(cāng)儲(chǔ)面積達(dá)18.5萬(wàn)平方米；此外，蘇寧電子商務(wù)運(yùn)營(yíng)中心落戶東西湖綜合物流園，首期投資近3億元，項(xiàng)目占地16.1萬(wàn)平方米。需求結(jié)構(gòu)單一加之電商自建倉(cāng)儲(chǔ)去化了一部分的市場(chǎng)需求，使得市場(chǎng)在短期內(nèi)存在需求結(jié)構(gòu)與供給結(jié)構(gòu)不匹配的問(wèn)題，租金或在供應(yīng)放量的情況下承壓。
未來(lái)武漢高標(biāo)庫(kù)的供應(yīng)將主要集中在葛店、陽(yáng)邏和蔡甸等區(qū)域。其中位于鄂州的葛店經(jīng)濟(jì)技術(shù)開(kāi)發(fā)區(qū)毗鄰東湖新技術(shù)開(kāi)發(fā)區(qū)（光谷），是湖北首批電子商務(wù)示范基地。目前已有亞馬遜、唯品會(huì)等電商巨頭落戶，相關(guān)的電商產(chǎn)業(yè)鏈亦正不斷完善。陽(yáng)邏經(jīng)開(kāi)區(qū)是華中唯一具備水、鐵、公、空多式聯(lián)運(yùn)交通優(yōu)勢(shì)的區(qū)域，加上國(guó)際性物流中心定位的政策支持，成為眾多物流地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商競(jìng)相爭(zhēng)奪的熱門(mén)片區(qū)。同時(shí)，電商巨頭京東商城在武漢布局的華中物流基地亦選址該片區(qū)，投資者對(duì)于陽(yáng)邏的關(guān)注度可見(jiàn)一斑。但總體而言，短期內(nèi)大量項(xiàng)目的集中供應(yīng)或?qū)?dǎo)致武漢優(yōu)質(zhì)物流倉(cāng)儲(chǔ)市場(chǎng)面臨空置率上漲，租金承壓的局面。另一方面，隨著全國(guó)范圍開(kāi)始強(qiáng)調(diào)工業(yè)用地的集約節(jié)約利用，湖北省政府亦于2015年3月頒布了《關(guān)于促進(jìn)全省物流園區(qū)規(guī)范發(fā)展的指導(dǎo)意見(jiàn)》，明確提出要控制新建物流園區(qū)數(shù)量，防止盲目建設(shè)或以物流園區(qū)名義圈占土地。受此影響，開(kāi)發(fā)商在武漢的拿地難度將逐漸加大。由于一手倉(cāng)儲(chǔ)物流用地工業(yè)極少，導(dǎo)致武漢二手土地交易活躍。從長(zhǎng)期而言，除了來(lái)自傳統(tǒng)零售和電商的旺盛需求外，隨著中部地區(qū)承接?xùn)|部產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)移，由產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)移和升級(jí)所催化的對(duì)優(yōu)質(zhì)物流倉(cāng)儲(chǔ)設(shè)備的需求將進(jìn)一步釋放。
東北門(mén)戶大連：外貿(mào)口岸及汽車(chē)制造提供高標(biāo)庫(kù)需求
位于遼東半島南端的大連是以重化工業(yè)為主的工業(yè)重鎮(zhèn)，其港口是東北的門(mén)戶，亦是東北地區(qū)最重要的綜合性外貿(mào)口岸。大連物流業(yè)的主要需求來(lái)自于汽車(chē)制造及進(jìn)出口行業(yè)，物流園大多集中分布在大連港附近。
隨著產(chǎn)業(yè)升級(jí)，大連將發(fā)展重點(diǎn)放在了旅游城市建設(shè)以及三次產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)優(yōu)化。第三產(chǎn)業(yè)比重的不斷提升得益于物流業(yè)的快速發(fā)展物流業(yè)成為了大連的新產(chǎn)業(yè)支柱。自2009年大連市被確定為全國(guó)性物流節(jié)點(diǎn)城市起，物流業(yè)增加值連續(xù)以年平均15%的速度增長(zhǎng)。2014年，大連物流業(yè)增加值占全市GDP比重為10.3%，在所有支柱行業(yè)當(dāng)中位居第二，僅次于裝備制造業(yè)。
東風(fēng)日產(chǎn)等強(qiáng)力拉動(dòng) 跨境電商來(lái)勢(shì)兇猛
由于地理區(qū)位及城市級(jí)別等因素，大部分電商在布點(diǎn)區(qū)域物流配送中心的時(shí)候更青睞交通網(wǎng)絡(luò)更為發(fā)達(dá)的省會(huì)沈陽(yáng)，大連的物流需求主要來(lái)自進(jìn)出口貿(mào)易、汽車(chē)相關(guān)行業(yè)、食品冷鏈等。2013年，大連港建設(shè)汽車(chē)碼頭，整車(chē)內(nèi)外貿(mào)出口和零部件物流生產(chǎn)將拉動(dòng)相關(guān)產(chǎn)業(yè)的物流需求。2014年末，東風(fēng)日產(chǎn)工廠在大連提前投產(chǎn)，一二期建設(shè)的整車(chē)工廠年產(chǎn)量達(dá)萬(wàn)30輛；此外，大眾亦于大連建立了位于德國(guó)以外唯一一家生產(chǎn)雙離合自動(dòng)變速箱的DSG變速箱工廠。兩大工廠的投產(chǎn)不僅拉動(dòng)了相關(guān)汽車(chē)零配件產(chǎn)業(yè)的集聚，亦支撐了物流需求。此外，隨著2015年5月大連啟動(dòng)跨境電商綜合實(shí)驗(yàn)區(qū)及中韓貿(mào)易合作區(qū)，跨境電商及進(jìn)出口貿(mào)易有望進(jìn)一步發(fā)展，彌補(bǔ)來(lái)自于電商及第三方物流的需求。
盡管區(qū)位優(yōu)勢(shì)欠佳，但在產(chǎn)業(yè)升級(jí)轉(zhuǎn)型進(jìn)程的支持下，大連的物流需求潛力十分廣闊。另外，在天津港的爆炸事故發(fā)生后，作為北方少數(shù)的港口及唯一深水港的大連港在短期內(nèi)有望承接部分來(lái)自天津港的汽車(chē)進(jìn)出口需求。外加上各種出臺(tái)政策及政府的支持，大連物流行業(yè)的發(fā)展將有望迎來(lái)窗口期。
本文同期刊載于10月23日《現(xiàn)代物流報(bào)》第A6版
