我國物流業(yè)發(fā)展正在加速，這使得未來很長一段時間內(nèi)對物流地產(chǎn)的需求旺盛，因此物流地產(chǎn)中的配套商鋪等物業(yè)將成為不錯的投資標的。當然，投資物流地產(chǎn)也需要掌握一定的專業(yè)技巧，方能把風險降到最小并獲取投資收益。
物流地產(chǎn)空間巨大
住宅投資租金回報率過低，商鋪、寫字樓項目風險過大，而物流地產(chǎn)則因為得益于整個行業(yè)的快速發(fā)展，而具備不錯的投資前景。
因為旺盛的市場需求，推動上海優(yōu)質(zhì)物流倉儲市場的租金穩(wěn)步上漲。世邦魏理仕發(fā)布跟蹤監(jiān)測結(jié)果顯示，在過去5年，按同樣本比較，上海優(yōu)質(zhì)物流倉儲市場的租金年復合增長率達5.8%，遠高于住宅投資2%左右的租金回報水平。與此同時，上海優(yōu)質(zhì)物流園區(qū)的空置率也下降到很低水平，市場整體空置率僅9.1%。
上海優(yōu)質(zhì)物流物業(yè)受到市場追捧，其實只是國內(nèi)物流地產(chǎn)受到資本關(guān)注的一個縮影。世邦魏理仕工業(yè)及物流服務(wù)部中國區(qū)高級董事羅瑾表示，物流物業(yè)市場依舊是資本追逐的熱點領(lǐng)域。最近，機構(gòu)投資者與大型物流開發(fā)商合作的案例不斷增多，如GAWCapitalPartners和維龍成立合資公司；繼去年4月份首次注資后，RRJ再次向宇培投資2.5億美元。此外，普洛斯于7月宣布設(shè)立70億美元基金布局中國物流市場。
自2014年5月以來，各路資本相繼發(fā)力進軍物流地產(chǎn)，包括互聯(lián)網(wǎng)平臺、物流運營、工業(yè)地產(chǎn)、保險基金等。如阿里巴巴投資千億元建立菜鳥網(wǎng)絡(luò)自己的物流體系，萬科自認為找到了不動產(chǎn)領(lǐng)域的藍海市場并與美國黑石集團共同投資設(shè)立物流地產(chǎn)公司。海外資本也加大了在華的投資力度，如澳洲的嘉民集團、美國的厚樸基金、凱雷投資，荷蘭的匯盈資本等增資物流地產(chǎn)或者投資物流企業(yè)。
物流地產(chǎn)受到資本的關(guān)注，這與市場需求快速膨脹不無關(guān)系。世邦魏理仕有關(guān)人士指出，近年來，中國政府一方面積極推行集約用地，另一方面逐年下降城市工業(yè)用地指標，在一定程度上限制了物流地產(chǎn)的發(fā)展速度。過去十年間，物流地產(chǎn)在中國經(jīng)歷了從零到有的高速增長，但整體來看，現(xiàn)代物流設(shè)施的供給遠仍落后于日益膨脹的需求。截至2015年上半年，在華九家主要物流開發(fā)商非自用高標準物流設(shè)施存量累計僅約2000萬平方米。
此外，與發(fā)達國家相比，中國人均倉儲面積不高，也使得未來具有發(fā)展不小的發(fā)展空間。根據(jù)普洛斯的市場調(diào)研數(shù)據(jù)，目前中國的人均倉儲面積是美國的1/12，雖然有5.5億平方米的物流設(shè)施，但其中現(xiàn)代化物流設(shè)施僅為1.1億平方米，同時我國人均物流倉儲面積約為0.41平方米，與美國人均的5.41平方米相差巨大，存在巨大市場缺口。根據(jù)現(xiàn)有的發(fā)展速度來測算，在未來15年里，中國的人均倉儲面積將達到美國的1/3，這也意味著中國的物流倉儲面積將達到24億平方米。
一線城市更具潛力
產(chǎn)業(yè)聚集的優(yōu)勢、基礎(chǔ)設(shè)施的推進、國際物流大通道的建立以及跨區(qū)域的物流網(wǎng)絡(luò)布局都將成為帶動物流倉儲需求持續(xù)增長的關(guān)鍵因素。因此，包括北京、上海、廣州等在內(nèi)的一線城市物流倉儲市場仍將迎來一段可持續(xù)發(fā)展的黃金時期。
以上海為例，在制造業(yè)轉(zhuǎn)型升級及消費帶動經(jīng)濟增長的大背景下，便利的交通網(wǎng)絡(luò)和龐大的內(nèi)需支撐著上海乃至周邊蘇州、昆山等城市成為輻射長三角和內(nèi)陸區(qū)域的物流節(jié)點城市。這樣的產(chǎn)業(yè)布局，使得上海成為全國大宗物流交易市場最為活躍的城市。世邦魏理仕監(jiān)測結(jié)果顯示，在2011~2014年間，上海實現(xiàn)八宗物流倉儲物業(yè)大宗交易，總額達42億元，是其他一線城市總和的將近四倍。
此外，環(huán)渤海都市圈和珠三角也都是物流地產(chǎn)極為需求旺盛的區(qū)域。作為中國的首都和政治經(jīng)濟文化中心，北京良好的經(jīng)濟基本面以及完善的基礎(chǔ)設(shè)施為物流地產(chǎn)奠定了基礎(chǔ)，依托于2000萬人口的城市規(guī)模及發(fā)達的第三產(chǎn)業(yè)，整體物流需求由消費品及電商類客戶主導。而廣州及深圳位于制造業(yè)重地的珠三角地區(qū)，承接了來自制造業(yè)的物流需求；此外，作為全球最大的城市帶，珠三角龐大的人口規(guī)模亦刺激了來自電商及第三方物流的蓬勃需求。
另外，包括成都等一些區(qū)域重點城市，也開始顯露出強勁的發(fā)展后勁。如成都受益于西部大開發(fā)戰(zhàn)略，其區(qū)域性的物流樞紐中心地位正日益顯現(xiàn)，來自零售商、電商、第三方物流和汽車及零配件行業(yè)的需求，使得成都優(yōu)質(zhì)物流地產(chǎn)迎來快速發(fā)展階段。類似的城市還包括蘇州、青島、寧波、大連、南京、成都、重慶、武漢和沈陽等，此外長沙、鄭州、西安、合肥等城市也具備一定的潛力。
選對標的才有未來
與商鋪投資類似，物流地產(chǎn)投資也具有很高的專業(yè)性，所以需要投資者具備相應(yīng)的投資技巧，方能降低風險并提高投資收益。
炒股抓熱點板塊，同樣的道理，投資物流地產(chǎn)也應(yīng)該選擇熱點區(qū)域，這樣投資成功概率較高。仲量聯(lián)行曾基于普洛斯、安博、豐樹、嘉民、寶灣、華潤物流、招商物流等開發(fā)商當前和未來規(guī)劃的項目對中國主要城市物流地產(chǎn)商的活躍程度進行了評分，結(jié)果顯示，環(huán)渤海、長三角、珠三角沿海城市占據(jù)絕對優(yōu)勢。此外，前文中提到的一些熱點城市比如成都、西安、鄭州等，也可以作為重點考察。
其次還要看開發(fā)商的綜合運營實力。阿里巴巴涉足物流地產(chǎn)，給這個細分市場指明了新的發(fā)展方向，之前依靠低價拿地、快速開發(fā)銷售回籠資金滾動開發(fā)的模式已不再合乎時宜，因而平臺化戰(zhàn)略已經(jīng)成為多數(shù)開發(fā)商的必然選擇。投資者在選擇投資標的時候，可以將其綜合運用能力作為一項重要考察因素，如果開發(fā)商并不具備運營能力或者運營能力不佳，很難為投資者帶來收益。
還有就是要關(guān)注周邊人流情況。通常情況下，物流地產(chǎn)中的倉庫、配送中心物業(yè)等設(shè)施常常為開發(fā)商持有，不對外出售，作為中小投資者，關(guān)注的投資標的與物流地產(chǎn)本身關(guān)系不大，而是物流園區(qū)內(nèi)的商鋪、展位等。正是因為如此，投資者必須要關(guān)注周邊人流情況，比如人口數(shù)量、學歷構(gòu)成、收入情況、綜合購買力，甚至包括消費興趣偏好等等，選擇滿足周邊人口消費需求業(yè)態(tài)的物業(yè)，才能夠保證正常出租并獲取穩(wěn)定的回報。
