作為以投研為導(dǎo)向的專業(yè)財(cái)富管理公司，海銀財(cái)富秉承獨(dú)立專業(yè)的精神，投研團(tuán)隊(duì)定期發(fā)布代表海銀獨(dú)立研究成果的文章和報(bào)告，闡述海銀財(cái)富對市場和資產(chǎn)配置發(fā)展趨勢的觀點(diǎn)。
物流地產(chǎn)屬于房地產(chǎn)運(yùn)營ToB端重要細(xì)分領(lǐng)域，是經(jīng)營現(xiàn)代化物流設(shè)施的載體。其以物流園區(qū)為核心，提供包括園區(qū)租賃、園區(qū)運(yùn)營、配送服務(wù)、增值服務(wù)、基金運(yùn)營等一系列ToB端服務(wù)。物流地產(chǎn)大多采用開發(fā)加持有的模式，大部分會持續(xù)運(yùn)營幾十年，因此后續(xù)的運(yùn)營管理能力與開發(fā)能力同樣重要，這與傳統(tǒng)住宅地產(chǎn)注重開發(fā)和銷售的商業(yè)邏輯大相徑庭。海銀財(cái)富研究認(rèn)為，與商業(yè)地產(chǎn)相比，我國的物流地產(chǎn)仍處于發(fā)展擴(kuò)張初期，由于受經(jīng)濟(jì)增速以及行業(yè)需求膨脹的影響較大，加之我國的物流地產(chǎn)大多建造于90年代前，需求的增長以及設(shè)備的迭代使得其內(nèi)部擴(kuò)張的欲望非常強(qiáng)。
一、物流紅利政策密集出臺
2014年9月，國務(wù)院印發(fā)《物流業(yè)發(fā)展中長期規(guī)劃（2014-2020年）》，強(qiáng)調(diào)著力降低物流成本，著力提升物流企業(yè)規(guī)?；?，加強(qiáng)物流基礎(chǔ)設(shè)施網(wǎng)絡(luò)建設(shè)。2017年8月底，國務(wù)院印發(fā)再次發(fā)布《關(guān)于進(jìn)一步推進(jìn)物流降本增效促進(jìn)實(shí)體經(jīng)濟(jì)發(fā)展的意見》，意在通過推動物流降本增效以促進(jìn)產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)調(diào)整和區(qū)域協(xié)調(diào)發(fā)展、培育經(jīng)濟(jì)發(fā)展新動能、提升國民經(jīng)濟(jì)整體運(yùn)行效率。《意見》指出，為了推動物流降本增效，將給予政策扶持，著力營造物流業(yè)的良好發(fā)展環(huán)境，提升物流業(yè)發(fā)展水平，以配合和推動實(shí)體經(jīng)濟(jì)健康發(fā)展?！兑庖姟分赋?，到2018年，社會物流總費(fèi)用占國內(nèi)生產(chǎn)總值的比重較2015年降低1個(gè)百分點(diǎn)以上。按照2016年74.4萬億GDP總規(guī)模計(jì)算，縮減成本目標(biāo)接近1萬億。
二、推動物流行業(yè)發(fā)展，基礎(chǔ)先行
結(jié)合國務(wù)院《意見》提出的降本增效觀點(diǎn)，從美國物流行業(yè)的發(fā)展經(jīng)驗(yàn)來看，美國現(xiàn)代倉儲概念產(chǎn)生較早。根據(jù)CBRE的研究報(bào)告顯示，截至2016年，美國本土現(xiàn)代物流設(shè)施總存量約3.7億平方米，且近三年全美高端物流倉儲面積年均增長率約為 1.3%。高端倉儲設(shè)施智能高效，受益于高端倉儲設(shè)施的普及，美國物流成本逐年降低。而根據(jù)中國物流與采購聯(lián)合會提供的數(shù)據(jù)，2016年我國社會物流總費(fèi)用為11.1萬億元，物流費(fèi)用占GDP的比值通常作為衡量一個(gè)國家物流發(fā)展水平的標(biāo)準(zhǔn)，我國2016年的數(shù)據(jù)在18%左右，是美國的5倍之多。
海銀財(cái)富研究發(fā)現(xiàn)，目前我國人均倉儲面積僅為0.86平方米，嚴(yán)重低于日美平均水平。而我國高端倉儲物流設(shè)施僅為0.2億平方米，對比通用倉儲面積總量8.6億平方米，高端倉儲設(shè)施僅占總供應(yīng)量的2.33%。對比物流行業(yè)較為成熟的美國，高端倉儲占供應(yīng)總量的一半左右。我國現(xiàn)有的物流倉儲設(shè)施約70%建于90年代之前，難以滿足現(xiàn)代企業(yè)的需求，高端物流倉儲供應(yīng)顯著不足。就《意見》角度來說，降低1%的費(fèi)用意味著需要節(jié)省0.74萬億億人民幣。提高物流倉儲行業(yè)效率，智能物流發(fā)展勢在必行。
海銀財(cái)富認(rèn)為，智能物流倉儲是連接制造和客戶端的核心環(huán)節(jié)。倉儲的自動化和智能化可有效節(jié)省勞動力、土地和租金成本，提升物流運(yùn)輸效率。主要功能涵蓋自動運(yùn)輸，智能分揀，無人庫房等。倉儲在智能物流系統(tǒng)中占核心地位。隨著物流信息化技術(shù)和物聯(lián)網(wǎng)的應(yīng)用，結(jié)合高速輸送和分揀設(shè)備、自動控制技術(shù)、智能機(jī)器人堆碼垛技術(shù)、移動計(jì)算基數(shù)、數(shù)據(jù)挖掘技術(shù)等的智能倉儲成為核心訴求。
圖4：現(xiàn)代化倉儲與我國目前大部分的倉儲水平
三、倉儲物流的潛力
高端物流倉儲設(shè)施極度匱乏，根據(jù)CBRE研究報(bào)告顯示，中國高端物流設(shè)施面積為0.2億方。通用倉儲面積為8.6億方，加之我國大量倉儲設(shè)施建于90年代之前，設(shè)施老舊。難以滿足現(xiàn)代企業(yè)以及日益增長的電商行業(yè)需求，高端物流倉儲供應(yīng)量顯著不足。在雙11等電商配送高峰期國內(nèi)物流業(yè)基礎(chǔ)設(shè)施不完備的現(xiàn)狀顯露得尤其明顯。
基于此，海銀財(cái)富研究團(tuán)隊(duì)認(rèn)為，現(xiàn)代物流業(yè)的趨勢以及對高端倉儲物流的主要需求集中于：
1.行業(yè)聚集化和流程模塊化趨勢：物流行業(yè)在未來多種趨勢的聚集化，衍生出平臺化（如菜鳥和京東物流以大數(shù)據(jù)和智能化為基礎(chǔ)的物流綜合服務(wù)平臺），聯(lián)盟化協(xié)作的集團(tuán)（如普洛斯，菜鳥和京東物流，蘇寧物流等以大數(shù)據(jù)和智能化為基礎(chǔ)的物流綜合服務(wù)平臺）。由于效率和成本的要求，傳統(tǒng)的人工密集型物流倉儲作業(yè)將會逐漸消失。
2.人工智能及物聯(lián)網(wǎng)將會深度參與物流行業(yè)：在電商及制造行業(yè)物流密度及需求如此旺盛的今天，傳統(tǒng)的承包制個(gè)人運(yùn)營已經(jīng)完全不能滿足現(xiàn)代化物流倉儲的需求，物流行業(yè)勢必會變成一個(gè)以提升效率和控制成本為核心的數(shù)學(xué)問題和邏輯問題。在這個(gè)過程中，能夠兼容無人化，智能化的高端物流倉儲設(shè)施是大勢所趨。
3.政策和金融大力支持物流倉儲行業(yè)：關(guān)于物流行業(yè)的降本增效已經(jīng)成為基本共識，最新出臺的政策首次提出了“物流基礎(chǔ)設(shè)施”的概念，在未來高端物流基礎(chǔ)設(shè)施，物流通道的完善，特色物流產(chǎn)業(yè)園區(qū)將會是政府扶持和資本投資的重點(diǎn)。
四、物流地產(chǎn)的年化回報(bào)明顯高于其他產(chǎn)業(yè)
由于高端物流倉儲設(shè)施供應(yīng)明顯不足，且該矛盾在短期內(nèi)難以緩解。物流地產(chǎn)租金穩(wěn)步提升，空置率持續(xù)下降。在不動產(chǎn)收益率與價(jià)格普遍倒掛的情況下，收益率明顯高于住宅和商業(yè)地產(chǎn)。Wind數(shù)據(jù)顯示，北上廣深四個(gè)核心城市租金自2008年末開始持續(xù)上漲，2008-2016年間漲幅超過大半。2008 -2013年北京、上海物流地產(chǎn)的年化回報(bào)率分別達(dá)到6.5%和6.7%，同期住宅回報(bào)率分別僅為2.6%和3%，物流地產(chǎn)租金上漲主要是由于我國物流基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)量不足，不能滿足日益增長的行業(yè)需求所致。
