“雙十一”的電商大戰(zhàn)如火如荼，人們也由此關(guān)注到背后的物流地產(chǎn)租金和售價的快速上升。實際上，物流倉儲物業(yè)租金上漲的背后，是國內(nèi)外金融資本正在大規(guī)模流入這一領(lǐng)域，推動了倉儲用地需求的在短期內(nèi)快速上升。
上海作為重多電商企業(yè)的必爭之地，物流地產(chǎn)價格正在不斷上漲。作為長江經(jīng)濟(jì)帶的“龍頭”和黃金水道的出?？冢谖磥淼娜轿迥陼r間內(nèi)，上海倉儲物業(yè)的開發(fā)有望迎來“黃金時代”。
如今，物流地產(chǎn)開發(fā)成為炙手可熱的產(chǎn)業(yè)。黑石、凱雷、平安等金融大鱷對用于倉儲、物流功能的開發(fā)項目和土地虎視眈眈，開始對物流地產(chǎn)加大投入。
戴德梁行董事、中國區(qū)工業(yè)和物流地產(chǎn)部主管蘇智淵表示，物流地產(chǎn)的開發(fā)主體有三類。第一類是專業(yè)性開發(fā)商；第二類往往是從房產(chǎn)行業(yè)上下游轉(zhuǎn)換而來，如物流企業(yè)轉(zhuǎn)型或者商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)商擴(kuò)大業(yè)務(wù)范圍；第三類是純粹的政府行為。而上海正是這三類物流地產(chǎn)開發(fā)主體的必爭之地。
記者注意到，金融資本在物流地產(chǎn)領(lǐng)域的全面布局，將助推上海倉儲用地價格上漲，而對于在上海擁有大片倉儲用地的上市公司而言，其土地資源的價值正面臨重估。
金融資本布局物流地產(chǎn)
蘇智淵分析認(rèn)為，早期物流地產(chǎn)領(lǐng)域的開發(fā)主要由外資主導(dǎo)，目前海外金融資本仍然是物流地產(chǎn)市場的主力軍。日前，三年前曾退出中國市場的黑石卷土重來，在首只針對亞洲的房地產(chǎn)基金即將到達(dá)籌資上限的時候，黑石又將推出130億美元的超大地產(chǎn)基金。
蘇智淵分析，目前投資這一領(lǐng)域的外資主要分為兩類，一類是主業(yè)為物流倉儲物業(yè)開發(fā)的企業(yè)，在上海的代表是美國物流巨頭普洛斯公司；另一類是有海外物流地產(chǎn)運作經(jīng)驗的投資商。海外資本的投資模式主要有兩種，一是直接投資開發(fā)，通過出售或者出租物流地產(chǎn)來獲取收益；另一種是采取“售后回租”模式，外資收購廠房后再回租給國內(nèi)企業(yè)，國內(nèi)企業(yè)可以獲得資金用于擴(kuò)大業(yè)務(wù)范圍，外資則通過這一方式加快入市的步伐。
蘇智淵告訴記者，近年來，中國物流地產(chǎn)發(fā)生了巨大變化。阿里投資千億元于菜鳥網(wǎng)絡(luò)建立自己的物流體系；萬科在行業(yè)銷售低迷時宣布進(jìn)軍物流地產(chǎn)；萬通新創(chuàng)則通過私募基金的方式運作物流地產(chǎn)……而上海作為中國的金融中心，勢必成為這些企業(yè)的必爭之地。
不過在他看來，和國際專業(yè)的物流地產(chǎn)投資商相比，內(nèi)資在這一領(lǐng)域才剛剛起步。目前，在物流地產(chǎn)市場有所斬獲的國際工業(yè)地產(chǎn)商普遍都有成熟的融資模式，這些企業(yè)的資本后盾就是房地產(chǎn)信托投資基金（REITs），比如工業(yè)地產(chǎn)巨頭普洛斯就是一個整體上市的開放型REITs，擁有通暢的國際融資渠道，這點是目前國內(nèi)資本并不具備的。
由于政策受限導(dǎo)致融資渠道不成熟，目前國內(nèi)很多物流地產(chǎn)投資商無法利用公開渠道進(jìn)行前期融資，只能通過私募等非公開渠道做融資，這使得很多物流地產(chǎn)投資規(guī)模沒有辦法在短期內(nèi)迅速擴(kuò)大。蘇智淵表示，目前內(nèi)資主要的投資方式是通過成立運營團(tuán)隊購進(jìn)土地，再嫁接給海外基金，持有一段時間后轉(zhuǎn)賣給其他投資者完成資金回流。
但是，內(nèi)資也有外資無可比擬的優(yōu)勢?？硕鹧芯恐行难芯靠偙O(jiān)薛建雄表示，“內(nèi)資在降低運營成本方面有比較大的優(yōu)勢，他們還可以通過政府招商引資來獲取稅收返還等優(yōu)惠政策，從而拿到更低價格的工業(yè)用地?！币虼瞬糠滞赓Y紛紛選擇和內(nèi)資合作，此前美國凱雷集團(tuán)就牽手上海宇培，在常州投資建設(shè)電商產(chǎn)業(yè)園。
上海物流用地價格看漲
受電商快速發(fā)展等因素影響，最近五年間上海倉儲用地的投資價值已經(jīng)超過了住宅、商鋪和寫字樓，成為最賺錢的不動產(chǎn)投資資產(chǎn)。根據(jù)戴德梁行的統(tǒng)計，過去五年，上海優(yōu)質(zhì)倉儲物業(yè)平均租金已連續(xù)18個季度上漲。
由于上海城市外擴(kuò)難度大，土地資源非常緊俏，市面上出現(xiàn)了部分企業(yè)囤積土地等待升值現(xiàn)象。
蘇智淵認(rèn)為，目前上海倉儲用地主要集中在各大工業(yè)開發(fā)區(qū)，一手土地出讓數(shù)量在過去幾年中不斷下降。目前中國的物流地產(chǎn)更加市場化，越來越多的第三方開發(fā)商進(jìn)行市場化運作，市場供需都呈現(xiàn)出蓬勃向上的發(fā)展態(tài)勢，地價或?qū)⒊掷m(xù)上漲。目前上海倉儲用地的需求主要來自兩類企業(yè)，一類以擁有高附加值或者對土地價格不敏感的制造企業(yè)為主；第二類是物流地產(chǎn)投資商，這類地產(chǎn)商目前對倉儲用地的需求非常旺盛。
目前上海成片倉儲用地主要集中在郊縣，而市區(qū)內(nèi)的零散土地主要集中在部分地方國企手中。
對此，蘇智淵分析稱，目前上海地方國企持有的工業(yè)用地普遍存在兩大問題，“一是土地零碎，不成規(guī)模，開發(fā)利用難度較大；二是產(chǎn)權(quán)不清晰，很多地塊都屬于劃撥用地，無法進(jìn)入市場，一旦進(jìn)入招拍掛流程，最終歸屬不得而知。但目前部分國企已經(jīng)意識到這部分土地的潛在價值，目前資金想進(jìn)入該領(lǐng)域，但是企業(yè)的土地沒有市場化，產(chǎn)業(yè)鏈條沒能打通。一旦政府出臺對國企有利的，可以將土地進(jìn)行市場化的政策，那么將是一大利好消息?！?/div>
復(fù)旦大學(xué)房地產(chǎn)研究中心地產(chǎn)運營研究所所長蔡為民認(rèn)為，目前外環(huán)內(nèi)的物流倉儲用地憑借其優(yōu)越的區(qū)位條件，擁有很大的升值空間，但是由于土地變性要求彌補(bǔ)的差價較高，因此很多企業(yè)將自有資產(chǎn)用于倉儲和辦公出租，未來這部分企業(yè)囤積的土地或?qū)⑸怠?/div>
