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洞悉物流供應(yīng)鏈
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房地產(chǎn)早一步入寒冬，爆雷企業(yè)已有十余家,而票據(jù)供應(yīng)鏈金融成了導(dǎo)火索…
9月底，恒大爆雷，許家印質(zhì)押5億股份還債；10月以來，又有兩家房企票據(jù)爆雷：新力控股、當(dāng)代置業(yè)債務(wù)違約。
11月1日，融創(chuàng)服務(wù)和當(dāng)代置業(yè)旗下物業(yè)公司第一服務(wù)雙雙發(fā)布公告，宣布融創(chuàng)服務(wù)將以6.93億元，收購第一服務(wù)3.22億股股份，占第一服務(wù)已發(fā)行總股本的32.22%，每股對(duì)價(jià)為2.15元。
當(dāng)代置業(yè)6.93億賣子融創(chuàng)的背后，是其資金承壓下的掙扎自救。
10月26日，當(dāng)代置業(yè)發(fā)布公告稱，公司于10月25日到期的12.85厘優(yōu)先票據(jù)，未能按時(shí)償還票據(jù)本金及其應(yīng)計(jì)但未付利息，發(fā)生票據(jù)違約?！?/p>
自此，當(dāng)代置業(yè)成為繼花樣年、新力控股等企業(yè)后，又一出現(xiàn)債務(wù)違約的百強(qiáng)房企。據(jù)興業(yè)證券統(tǒng)計(jì)，今年中資美元債市場(chǎng)上出現(xiàn)違約的房企已有9家。
一、當(dāng)代置業(yè)、新力股份深陷債務(wù)危機(jī)
1.當(dāng)代置業(yè)“賣子還債”
實(shí)際上一切債務(wù)問題都是有跡可循的，當(dāng)代置業(yè)的債務(wù)違約并不突然，資金方面的問題已經(jīng)存在一段時(shí)間了。早在10月8日，當(dāng)代置業(yè)旗下物業(yè)公司第一服務(wù)控股已經(jīng)申請(qǐng)短暫停牌，以待根據(jù)香港公司收購及合并守則刊發(fā)構(gòu)成公司內(nèi)幕消息的公告。此時(shí)就已經(jīng)做好了“斷臂求生”的準(zhǔn)備。
10月11號(hào)，又發(fā)布一則求救公告：希望一筆即將到期（10月25日）的2.5億美元債展期至明年1月25日。該美元年債利率12.85%，在行業(yè)屬特別高的。
上述種種都表明了當(dāng)代置業(yè)的資金緊張，周轉(zhuǎn)困難，已經(jīng)陷入債務(wù)危機(jī)。與此同時(shí)，當(dāng)代置業(yè)的窘境也反應(yīng)到了股價(jià)上。11日當(dāng)代置業(yè)開盤不到半小時(shí)跌幅5.26%，收盤最終跌2.12%，12日頹勢(shì)延續(xù)，尾盤跌勢(shì)加速，最終報(bào)收?qǐng)?bào)0.435港元跌幅6.25%。
2.新力控股欠債900億，股票停牌
與當(dāng)代置業(yè)股價(jià)大跌不同，同樣在10月爆雷的房產(chǎn)企業(yè)——新力股份，則是直接崩盤。
9月20日下午，新力盤中大跌90%，市值蒸發(fā)超123億港元，至停牌前，股價(jià)跌87.01%至0.5港元/股，最新總市值17.85億港元。至今，新力控股仍然處于停牌狀態(tài)。
股價(jià)暴跌以后，曾經(jīng)的行業(yè)黑馬新力地產(chǎn)陷入債務(wù)違約，總負(fù)債高達(dá)900億元，旗下子公司的股權(quán)也被債權(quán)人密集凍結(jié)。據(jù)企查查顯示，截至11月5日，新力地產(chǎn)已累計(jì)新增股權(quán)凍結(jié)17次，被凍結(jié)股權(quán)數(shù)額共計(jì)44.26億元。
新力控股暴雷的跡象早在今年年初就已經(jīng)顯現(xiàn)。今年上半年，新力明顯減緩了拿地的步伐。
而真正開始爆發(fā)是在8月初，新力地產(chǎn)旗下子公司開出的商票出現(xiàn)逾期，逾期的商票由吉安新悅力創(chuàng)房地產(chǎn)開發(fā)有限公司所開。不只是吉安新悅力創(chuàng)房地產(chǎn)開發(fā)有限公司，網(wǎng)上還曝出贛州新力、南昌新銘、廣東強(qiáng)科等新力地產(chǎn)子公司均出現(xiàn)票據(jù)逾期、拒付等現(xiàn)象。據(jù)統(tǒng)計(jì)，截至8月31日，新力控股集團(tuán)未承兌商業(yè)票據(jù)已逾90筆，年利率介于8%~36%之間。
商票逾期引發(fā)外界關(guān)注，不信任的聲音此起彼伏。而緊接著又在8月中旬，傳出新力地產(chǎn)拖欠4千萬工程款導(dǎo)致項(xiàng)目停工的消息。此消息一出，可見新力的資金鏈恐已出現(xiàn)斷裂。
9月30日新力控股公告表示，大股東張園林所持有股份已質(zhì)押。業(yè)內(nèi)人士都紛紛表示震驚，沒想到新力控股已經(jīng)陷入如此危險(xiǎn)的境地。
10月11日，新力控股公告，將于10月18日到期的2.5億元的美元債及最后一期利息可能會(huì)違約。而如今隨著債務(wù)到期，新力控股已經(jīng)是債務(wù)實(shí)質(zhì)性違約。
在債務(wù)危機(jī)之下，新力內(nèi)部也出現(xiàn)人事大變動(dòng)：一是總部員工全員減薪，二是大面積裁員。
二、當(dāng)代置業(yè)、新力股份爆雷的背后
由恒大商票逾期引發(fā)的“爆雷”危機(jī)在房地產(chǎn)行業(yè)蔓延開來，在各項(xiàng)政策收緊的大環(huán)境下，越來越多的品牌房企開始“崩盤”。商票逾期，債務(wù)違約，拖欠工程款導(dǎo)致項(xiàng)目停工，甚至股權(quán)質(zhì)押，資金鏈面臨巨大壓力……
一個(gè)又一個(gè)地產(chǎn)巨頭相繼倒下，不能完全歸結(jié)于政策收緊的大環(huán)境以及地產(chǎn)巨頭恒大帶來的多米諾效應(yīng)。企業(yè)的垮塌歸根結(jié)底還是在于企業(yè)自身。
從企業(yè)上半年財(cái)報(bào)來看，2021上半年，新力控股集團(tuán)現(xiàn)金短債比1.4倍、凈負(fù)債率50.5%，這兩項(xiàng)都符合監(jiān)管要求；僅有剔除預(yù)收賬款的資產(chǎn)負(fù)債率為73.5%，略高于紅線標(biāo)準(zhǔn)。僅一項(xiàng)不達(dá)標(biāo)，屬于“黃檔”企業(yè)，看起來債務(wù)壓力并不算大。與那些踩了三道紅線或兩道紅線的房企相比，新力遭遇債務(wù)爆雷，也算得上是意料之外的。
和新力一樣令人意外的還有當(dāng)代置業(yè)。截至上半年，當(dāng)代置業(yè)剔除預(yù)收款后的資產(chǎn)負(fù)債率為83%，凈負(fù)債率93%，現(xiàn)金短債比為1.46。從“三道紅線”來看，也是僅有資產(chǎn)負(fù)債率一項(xiàng)越線。此外，集團(tuán)現(xiàn)金及銀行結(jié)余由2020年12月31日140.93億元增加23.6%至174.25億元，現(xiàn)金流狀況保持穩(wěn)健。
從半年報(bào)的數(shù)據(jù)上來看，新力、當(dāng)代置業(yè)怎么看也不像是要爆雷的節(jié)奏。一個(gè)是成立十年就登陸資本市場(chǎng)的房企黑馬，一個(gè)是中國綠色建筑、科技地產(chǎn)標(biāo)桿企業(yè)，此次意外爆雷的背后究竟在哪個(gè)環(huán)節(jié)出了問題？
1.新力：自身根基不穩(wěn)+融資成本過高
新力控股（集團(tuán)）有限公司于2010年在江西省南昌市成立，發(fā)展速度非常之快，僅僅十年，新力控股實(shí)現(xiàn)了從零到千億的突破。
發(fā)展迅速的原因，一方面是前幾年處于房地產(chǎn)高速發(fā)展期，吃到了地產(chǎn)紅利。另一方面，不同于萬科、碧桂園等房企巨頭以自有項(xiàng)目為主的發(fā)展路線，新力控股為了實(shí)現(xiàn)規(guī)模的高速擴(kuò)張，更多的選擇聯(lián)合開發(fā)運(yùn)營的方式擴(kuò)大全口徑銷售規(guī)模。近三年來新力控股的權(quán)益銷售額占全口徑銷售額比不足50%。
發(fā)展速度過快，根基不穩(wěn)，作為千億房企的新力控股，規(guī)模有些“虛胖”。
此外，在融資成本方面，新力控股的加權(quán)融資成本已經(jīng)達(dá)到了9.73%，遠(yuǎn)超行業(yè)平均水平。根據(jù)365財(cái)經(jīng)統(tǒng)計(jì)的《2021年上半年上市房企平均融資成本增速榜》，當(dāng)代置業(yè)是45家上市房企中平均融資成本最高的。
本身根基不穩(wěn)，負(fù)債金額又高達(dá)900億，融資困難加大，而且融資成本遠(yuǎn)超正常水平，一系列連鎖反應(yīng)給企業(yè)資金鏈帶來巨大的壓力。
2.當(dāng)代置業(yè)：商票越界+融資成本飆升
據(jù)當(dāng)代置業(yè)上半年財(cái)報(bào)顯示，當(dāng)代置業(yè)的融資成本飆升，融資成本高達(dá)2.06億元，與上年同期相比增長23.5%；加權(quán)平均借貸利率為9.73%，2020年底的這一數(shù)據(jù)為9.9%?！?/p>
在負(fù)債方面，截至今年6月底，當(dāng)代置業(yè)流動(dòng)負(fù)債合計(jì)661.79億元，較上年同期增長19.53%。貿(mào)易應(yīng)付款高達(dá)234.67億元，同比增長42.68%。其中，貿(mào)易及票據(jù)應(yīng)付款69.94億元，同比增長66.96%。一年以內(nèi)的貿(mào)易及票據(jù)應(yīng)付款達(dá)54.5億元。
當(dāng)代置業(yè)截至6月底的貿(mào)易和票據(jù)應(yīng)付款合計(jì)近70億元，其中一年以內(nèi)54.5億元。可見其商票規(guī)模正在大幅擴(kuò)大，隨著大量商票的開局，背后必然會(huì)隱匿企業(yè)債務(wù)風(fēng)險(xiǎn)，從而導(dǎo)致金融化的傾向愈發(fā)明顯。
(當(dāng)代置業(yè)/資料圖)
三、房企爆雷：成也票據(jù)，敗也票據(jù)
1.成也票據(jù)——多方共贏的融資工具
對(duì)于整個(gè)行業(yè)生態(tài)環(huán)境來說，票據(jù)基礎(chǔ)設(shè)施的完善、票據(jù)生態(tài)體系的發(fā)展、票據(jù)應(yīng)用的普及對(duì)建立我國商業(yè)信用環(huán)境有重要意義。對(duì)于相關(guān)主體而言，票據(jù)是最適合中小企業(yè)的直接融資工具，股票和債券對(duì)小微企業(yè)來說門檻很高。
自“三道紅線”出臺(tái)之后，商票更是因其門檻低、易操作等優(yōu)勢(shì)，成為地產(chǎn)開發(fā)商的心頭好。隨著房地產(chǎn)融資大環(huán)境的整體性收緊，房企有息債務(wù)規(guī)模以顯而易見的速度下降，票據(jù)融資越來越普遍、市場(chǎng)規(guī)模迅速做大。數(shù)據(jù)顯示，截至2020年底，國內(nèi)TOP50房企應(yīng)付票據(jù)規(guī)模超過4000億元，同比增加33.8%。
2. 敗也票據(jù)——被玩變味的商票
以真實(shí)貿(mào)易為基礎(chǔ)，正常情況下商票沒有什么問題，是作為一個(gè)中性的金融財(cái)務(wù)結(jié)算工具存在。既有利于房企，又有利于供應(yīng)商，一張商票，盤活兩方現(xiàn)金流，確實(shí)使供應(yīng)鏈各方獲利。
而如今，商票行業(yè)亂象叢生，市場(chǎng)險(xiǎn)象迭生。商票已經(jīng)不是原先中性的金融財(cái)務(wù)結(jié)算工具，而變成一種規(guī)避監(jiān)管，隱匿債務(wù)風(fēng)險(xiǎn)的融資利器。
房企利用商票來支付上游供應(yīng)商工程款項(xiàng)，形成融資鏈條。隨著越來越多的企業(yè)加入，規(guī)模逐漸擴(kuò)大，最終形成牽一發(fā)而動(dòng)全身的局面。一旦某個(gè)關(guān)口出現(xiàn)問題，后果不堪設(shè)想。
近段時(shí)間各大房企商票違約事件頻發(fā)也印證了這種推論。據(jù)不完全統(tǒng)計(jì)，2021年以來，至少有8家房企被曝出過票據(jù)違約。
總體來看，當(dāng)嚴(yán)監(jiān)管碰上高杠桿，資金鏈就容易出現(xiàn)斷裂，而“爆雷”現(xiàn)象就在所難免。所以高杠桿是問題的根源，一味追求規(guī)模效益是原罪。
