第一物流全媒體7月17日訊（微信：cn156news ）
7月14日，由萬(wàn)科、普洛斯現(xiàn)任CEO梅志明、厚樸投資、高瓴、中銀投組成的財(cái)團(tuán)將以每股3.38新元，合計(jì)約116億美元收購(gòu)普洛斯。其中，萬(wàn)科占股21.4%、厚樸占股21.3%、高瓴占股21.2%、中銀投占股15%、普洛斯管理層占股21.2%。普洛斯是中國(guó)市占率第一的物流商，此次收購(gòu)將成為萬(wàn)科物流地產(chǎn)項(xiàng)目發(fā)展史上濃墨重彩的一筆！
普洛斯是中國(guó)市占率第一的物流地產(chǎn)商
普洛斯是做什么生意的？2017財(cái)年，普洛斯在中國(guó)最大的兩個(gè)客戶是百世物流和京東，分別租用了普洛斯6.0%及4.3%的倉(cāng)儲(chǔ)面積。快遞包裹可以在普洛斯的倉(cāng)庫(kù)內(nèi)實(shí)現(xiàn)快速的裝卸、分類、打包、送出，實(shí)現(xiàn)了貨物的高效轉(zhuǎn)送。
這，就是在中國(guó)物流系統(tǒng)里越來(lái)越重要的物流地產(chǎn)。物流地產(chǎn)是承載物流行業(yè)的實(shí)體資產(chǎn)，是物流鏈條內(nèi)包括倉(cāng)儲(chǔ)、搬運(yùn)、包裝、信息加工等資產(chǎn)與服務(wù)的有機(jī)組合。
物流地產(chǎn)在海外已經(jīng)發(fā)展了多年，在美國(guó)，Prologis是最大的物流地產(chǎn)商，市占率第一，倉(cāng)儲(chǔ)面積是第二名的2.7倍。2008年受到經(jīng)濟(jì)危機(jī)影響，Prologis將亞洲地區(qū)業(yè)務(wù)出售給新加坡政府產(chǎn)業(yè)投資有限公司，2010年亞洲業(yè)務(wù)于新加坡上市，即為普洛斯（GLP）。
目前，GLP以高杠桿運(yùn)營(yíng)的方式，在全球擁有5500萬(wàn)平米的倉(cāng)儲(chǔ)資產(chǎn)，在中國(guó)擁有將近2870萬(wàn)平米的物流地產(chǎn)倉(cāng)儲(chǔ)面積（1750萬(wàn)平米建成，1120萬(wàn)平在建；另外還有1190萬(wàn)平米土地儲(chǔ)備）。相比于簡(jiǎn)易倉(cāng)庫(kù)，GLP等專業(yè)物流地產(chǎn)商可以提供便利的裝卸平臺(tái)以及附加的管理服務(wù)，為制造商、零售商以及第三方物流提供標(biāo)準(zhǔn)設(shè)施開(kāi)發(fā)、定制開(kāi)發(fā)等靈活的解決方案。
目前，普洛斯是中國(guó)市占率最大的物流地產(chǎn)商，已經(jīng)擴(kuò)張至全國(guó)38個(gè)城市，運(yùn)營(yíng)物流園區(qū)252個(gè)，建成倉(cāng)儲(chǔ)面積達(dá)1750萬(wàn)平方米，超過(guò)50%的建成倉(cāng)儲(chǔ)面積位于東部省份。相對(duì)來(lái)看，普洛斯的物流倉(cāng)儲(chǔ)面積遠(yuǎn)遠(yuǎn)超過(guò)了其他前十大廠商。除此之外，深赤灣旗下寶灣物流、加拿大嘉民物流、上海宇培、易商紅木等都占有一席之地，形成了一超多強(qiáng)的行業(yè)格局。
目前，我國(guó)的物流地產(chǎn)行業(yè)處于蓬勃發(fā)展中。根據(jù)中國(guó)倉(cāng)儲(chǔ)行業(yè)協(xié)會(huì)統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)，截止2015年底，中國(guó)營(yíng)業(yè)性通用倉(cāng)庫(kù)面積有9.55億平方米，相比于2012年的6.98億平方米增長(zhǎng)了36.8%。
然而，中國(guó)倉(cāng)儲(chǔ)業(yè)的主要弊病在于高端物流倉(cāng)儲(chǔ)份額不夠。據(jù)普洛斯數(shù)據(jù)，預(yù)計(jì)到2017年底，全國(guó)物流設(shè)施總供給面積將達(dá)到6.5億平方米，現(xiàn)代物流設(shè)施總供給面積為1.32億平方米，僅占約20%。
尤其是一線，高標(biāo)倉(cāng)目前處于緊缺的狀態(tài)。2015年北上深三大城市市場(chǎng)凈吸納已經(jīng)超過(guò)了新增供給?？紤]到土地供給收緊，未來(lái)一線的倉(cāng)儲(chǔ)供給情況將進(jìn)一步縮減。需求方面來(lái)看，在自貿(mào)區(qū)、消費(fèi)轉(zhuǎn)內(nèi)需等拉動(dòng)下，電商、零售商、進(jìn)出口商等對(duì)于物流倉(cāng)儲(chǔ)的需求將有增無(wú)減。
由于供給緊缺需求持續(xù)增大，倉(cāng)儲(chǔ)租金連續(xù)上漲。由于需求的不斷上升，國(guó)內(nèi)優(yōu)質(zhì)倉(cāng)儲(chǔ)物業(yè)平均租金已經(jīng)連續(xù)上漲，北京、上海、深圳、廣州單日租金已經(jīng)超過(guò)1元/平方米/天。根據(jù)戴德梁行預(yù)估，天津、重慶、北京以及上海四個(gè)城市將在未來(lái)三年增加超過(guò)一百萬(wàn)平方米的供應(yīng)，而深圳地區(qū)沒(méi)有新增高標(biāo)倉(cāng)的計(jì)劃。
物流地產(chǎn)相對(duì)高的穩(wěn)定投資回報(bào)率吸引投資。受到了網(wǎng)購(gòu)的沖擊，以及2008年經(jīng)濟(jì)刺激下的大規(guī)模擴(kuò)建，傳統(tǒng)商鋪已經(jīng)出現(xiàn)了供大于求的局面，投資回報(bào)率進(jìn)一步下降。而物流地產(chǎn)的回報(bào)率穩(wěn)定，目前已經(jīng)吸引了國(guó)內(nèi)外大型資管、養(yǎng)老基金及上市公司的投資。
萬(wàn)科為什么看好物流地產(chǎn)？買買買，是第一驅(qū)動(dòng)力
電商，是物流地產(chǎn)發(fā)展的第一驅(qū)動(dòng)力。
在普洛斯中國(guó)的倉(cāng)儲(chǔ)面積中，電商已經(jīng)租用了26%的面積，遠(yuǎn)超過(guò)日本（11%）、巴西（18%）以及美國(guó)（10%）。
未來(lái)三年，網(wǎng)購(gòu)交易規(guī)模以17%速度增長(zhǎng)。根據(jù)艾瑞咨詢，中國(guó)網(wǎng)購(gòu)總成交量將從2016年的4.7萬(wàn)億增長(zhǎng)到2019年的7.5萬(wàn)億，年復(fù)合增長(zhǎng)率達(dá)到17%。
網(wǎng)購(gòu)消費(fèi)能力仍在釋放。根據(jù)艾瑞咨詢數(shù)據(jù)，2018年中國(guó)網(wǎng)購(gòu)年均消費(fèi)將達(dá)到16051人民幣，從2014年至2018年，以復(fù)合增長(zhǎng)率16%的速度增長(zhǎng)。根據(jù)阿里巴巴數(shù)據(jù)，中國(guó)網(wǎng)購(gòu)人群平均第一年網(wǎng)購(gòu)金額為1000人民幣；而在第五年，人均花費(fèi)將會(huì)上升至15000人民幣，在第十年將會(huì)升至30000人民幣。隨著網(wǎng)購(gòu)習(xí)慣的逐漸養(yǎng)成，人均消費(fèi)能力仍在逐漸釋放。
別看別人，說(shuō)的就是在剁手路上越走越遠(yuǎn)的你。
電商模式下，物流配送要求更大的倉(cāng)儲(chǔ)空間。不同于傳統(tǒng)零售模式，在電商模式下，每個(gè)包裹都打包發(fā)給單獨(dú)的顧客，所以包裝占用了更大的面積。根據(jù)Prologis的數(shù)據(jù)，電商模式至少需要三倍于傳統(tǒng)零售業(yè)的儲(chǔ)存空間，傳統(tǒng)零售的分發(fā)中心平均每平方英尺倉(cāng)儲(chǔ)面積可以支撐$2500-$3500的年銷售額，而電商模式下每平方英尺的倉(cāng)儲(chǔ)面積只能支撐$1000的年銷售額。2016年我國(guó)網(wǎng)購(gòu)規(guī)模達(dá)到4.7萬(wàn)億元，則網(wǎng)購(gòu)需要6500萬(wàn)平方米倉(cāng)儲(chǔ)空間；如果以2019年預(yù)計(jì)7.5萬(wàn)億元的規(guī)模計(jì)算，則網(wǎng)購(gòu)需要1億平米倉(cāng)儲(chǔ)空間。目前國(guó)內(nèi)前十大物流地產(chǎn)商高標(biāo)準(zhǔn)倉(cāng)儲(chǔ)面積僅約3170萬(wàn)平方米，物流地產(chǎn)商在與電商的合作方面仍然大有所為。
雖然普洛斯目前是國(guó)內(nèi)最大的物流地產(chǎn)商，但是外商所占據(jù)的優(yōu)勢(shì)在逐漸降低。隨著國(guó)內(nèi)地塊出讓逐漸緊張，外商在物流地產(chǎn)方面所占的相對(duì)優(yōu)勢(shì)在逐漸喪失。為了對(duì)萬(wàn)科的物流生意有更為清晰的認(rèn)識(shí)，我們將從拿地和融資兩方面來(lái)考量物流地產(chǎn)商的核心競(jìng)爭(zhēng)力。
兩個(gè)核心維度的考量，拿地融資現(xiàn)高手
第一，物流地產(chǎn)商拿地能力是制約其發(fā)展的關(guān)鍵因素。
物流地塊難以受到政府青睞：
1）稅收貢獻(xiàn)?。何锪鞯禺a(chǎn)對(duì)稅收貢獻(xiàn)主要為租金的營(yíng)業(yè)稅，小于同等面積制造業(yè)企業(yè)繳納的所得稅與增值稅等稅。
2）園區(qū)建造周期長(zhǎng)：物流園區(qū)建設(shè)周期較長(zhǎng)（3-5年），在地方政府5年任期制度下，物流園區(qū)對(duì)于政府來(lái)說(shuō)并沒(méi)有強(qiáng)大的吸引力。
3）就業(yè)貢獻(xiàn)少：目前主要推廣的現(xiàn)代物流園區(qū)，機(jī)械化程度高，所需人員少，對(duì)當(dāng)?shù)鼐蜆I(yè)拉動(dòng)小。
因此，在土地出讓日漸緊張的核心城市周邊拿地的能力，成為了決定物流地產(chǎn)商發(fā)展的關(guān)鍵性因素。在橫向?qū)Ρ攘藝?guó)內(nèi)各類物流地產(chǎn)商拿地模式之后，我們認(rèn)為，物流地產(chǎn)商拿地主要有四種類型。
第一種：以華南城為代表的企業(yè)（華南城、五洲國(guó)際），整塊拿地后劃出物流用地，曲線獲得物流地塊。華南城通過(guò)建設(shè)綜合商貿(mào)中心，按需應(yīng)該配置伴生的物流倉(cāng)儲(chǔ)用地，根據(jù)項(xiàng)目規(guī)劃15%的總建筑面積應(yīng)做物流以及倉(cāng)儲(chǔ)用途。在物流倉(cāng)儲(chǔ)用地供應(yīng)比較緊缺的城市，可以將物流倉(cāng)儲(chǔ)向外租借。
第二種：以萬(wàn)科為代表的大型房地產(chǎn)公司，在戰(zhàn)略擴(kuò)張的同時(shí)提出合作意向。萬(wàn)科自有品牌代表了行業(yè)內(nèi)的標(biāo)桿，對(duì)于政府來(lái)說(shuō)，萬(wàn)科的進(jìn)駐可以提高當(dāng)?shù)胤康禺a(chǎn)市場(chǎng)的活力。萬(wàn)科作為國(guó)內(nèi)開(kāi)發(fā)商龍頭，其拿地能力從物流地產(chǎn)項(xiàng)目的落地進(jìn)度上也可見(jiàn)一斑。
第三種：以普洛斯為代表，直接與政府進(jìn)行協(xié)商。主要廠商為外資，有新加坡豐樹(shù)物流、加拿大嘉民集團(tuán)、意大利維龍物流、蓋世理等。但是因?yàn)檎勁行什桓?，目前外資物流地產(chǎn)商有與國(guó)內(nèi)的物流地產(chǎn)商進(jìn)行合作的趨勢(shì)。以普洛斯為例，目前在大力進(jìn)行與國(guó)內(nèi)物流地產(chǎn)商的合作。
第四種：國(guó)企背景類，此類代表企業(yè)有中儲(chǔ)發(fā)展（實(shí)際控制人為國(guó)資委）、南山控股（002314）。此類企業(yè)有可能成為國(guó)資委在整合區(qū)域性物流資源、建設(shè)物流系統(tǒng)的窗口，存在國(guó)資委將物流項(xiàng)目置入的預(yù)期，因此拿地能力超過(guò)外資以及普通民資。
第二，大規(guī)模資金融資能力。
物流地產(chǎn)建成需要大規(guī)模前期資金的投入，而為了打通區(qū)域性乃至全國(guó)性的物流網(wǎng)絡(luò)，更需要大規(guī)模資金投入，短期之內(nèi)建設(shè)多個(gè)結(jié)點(diǎn)，形成規(guī)模效應(yīng)。而物流地產(chǎn)租金回款周期較長(zhǎng)，對(duì)于普通企業(yè)來(lái)說(shuō)，很難以內(nèi)部融資渠道支撐投入。這就要求企業(yè)擁有獲得穩(wěn)定低息的大規(guī)模資金的融資能力。
以普洛斯為例，撬動(dòng)如此大規(guī)模資產(chǎn)，主要籌資方式除了自有現(xiàn)金，還有通過(guò)建立基金，以及發(fā)行長(zhǎng)期公司債券。
?。?）開(kāi)發(fā)基金、REITs：通過(guò)發(fā)行開(kāi)發(fā)基金，或者是成立合資公司進(jìn)行物業(yè)開(kāi)發(fā)，在物業(yè)開(kāi)發(fā)完成之后出售給REITs迅速回籠資金。普洛斯在中國(guó)、日本、巴西、美國(guó)一共發(fā)行12只開(kāi)發(fā)以及REITs基金，預(yù)計(jì)籌備總規(guī)模為387億美元，普洛斯持有10%-56%份額不等，平均持有30%權(quán)益，相當(dāng)于通過(guò)基金放大了3倍杠桿。而基金的負(fù)債率為50%，相當(dāng)于又添加了一個(gè)2倍的財(cái)務(wù)杠桿，普洛斯以基金構(gòu)造了一個(gè)不小于6的杠桿。
我們以普洛斯的日本神戶項(xiàng)目為例，來(lái)看其是如何利用基金來(lái)實(shí)現(xiàn)快速周轉(zhuǎn)。日本神戶項(xiàng)目占地3.6萬(wàn)平方米，2014年2月份公司獲得土地，總投資共52億日元，以普洛斯日本合資公司為主體進(jìn)行建設(shè)，前期已經(jīng)完成了100%預(yù)先租賃。2015年1月項(xiàng)目建設(shè)完成即開(kāi)始租賃使用，Trinet物流遷入進(jìn)行使用。2015年5月普洛斯以72億日元將神戶項(xiàng)目出售給普洛斯日本基金平臺(tái)：J-REIT。不考慮未來(lái)基金管理費(fèi)用等回報(bào)，項(xiàng)目短期收益率達(dá)38%，包含杠桿凈資產(chǎn)IRR為128%。
?。?）發(fā)行債券：普洛斯的加權(quán)平均利息成本維持在3%-4%區(qū)間內(nèi)。截止2017年3月，普洛斯的債務(wù)占總資產(chǎn)為23.8%，凈債務(wù)占總資產(chǎn)為1.2%，加權(quán)平均利息成本僅為3.1%。通過(guò)多種融資渠道，普洛斯獲得了更多的投資機(jī)會(huì)，實(shí)現(xiàn)了高杠桿、快周轉(zhuǎn)的經(jīng)營(yíng)模式。
橫向?qū)Ρ葋?lái)看，萬(wàn)科占有拿地和資金的雙重優(yōu)勢(shì)。
1）從拿地能力來(lái)看：萬(wàn)科自2015年初至2017年6月份已經(jīng)落地了28個(gè)物流地產(chǎn)項(xiàng)目，合計(jì)總建面231.82萬(wàn)平，權(quán)益建面115.28萬(wàn)平，總地價(jià)35.81億，需支付交易價(jià)款21.26億，平均樓面地價(jià)2235元/平。2017年以來(lái)，萬(wàn)科物流地產(chǎn)拿地速度加快，且拿地成本大幅下降。2017年上半年拿地權(quán)益建面51.31萬(wàn)平，較去年同期37.57萬(wàn)平增加36.57%，總支付交易價(jià)款僅為6.82億，同比下降40.38%。
萬(wàn)科預(yù)計(jì)于2018年獲取倉(cāng)儲(chǔ)總建筑面積為1600萬(wàn)平米（建成1000萬(wàn)平米），主要聚焦華南大本營(yíng)、增速較快的中西部及體量較大的華東地區(qū)。目前普洛斯建成面積為1750萬(wàn)平（還有1120萬(wàn)平在建，1190萬(wàn)平米土地儲(chǔ)備），為國(guó)內(nèi)市占率第一。萬(wàn)科的倉(cāng)儲(chǔ)面積目標(biāo)如果達(dá)成，加上普洛斯資產(chǎn)包，將成為國(guó)內(nèi)物流地產(chǎn)當(dāng)之無(wú)愧的龍頭。
2）從融資能力來(lái)看：萬(wàn)科作為國(guó)內(nèi)龍頭開(kāi)發(fā)商，評(píng)級(jí)良好，在債券融資、股權(quán)融資上擁有極大的優(yōu)勢(shì)。縱觀萬(wàn)科之前的債券融資情況，萬(wàn)科的發(fā)債利率均處于行業(yè)內(nèi)較低水平。此外，2015年萬(wàn)科與黑石成立合資公司，雙方將合作實(shí)現(xiàn)物流地產(chǎn)拿地、開(kāi)發(fā)以及運(yùn)營(yíng)。憑借著黑石的資金來(lái)源以及萬(wàn)科獨(dú)特的拿地能力，加上此次收購(gòu)的普洛斯資產(chǎn)包，我們認(rèn)為萬(wàn)科將繼續(xù)實(shí)現(xiàn)普洛斯的成功模式。
投資機(jī)會(huì)
物流地產(chǎn)時(shí)代如潮水席卷而來(lái)，萬(wàn)科收購(gòu)普洛斯之后，其物流地產(chǎn)業(yè)務(wù)將成為當(dāng)之無(wú)愧的國(guó)內(nèi)龍頭。不過(guò)，還有哪些不錯(cuò)的物流地產(chǎn)標(biāo)的？
1、南山控股，有望承接寶灣物流資產(chǎn)。
公司是南山集團(tuán)旗下唯一房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)上市平臺(tái)，2016年7月公司擬換股吸收合并南山集團(tuán)旗下另一控股上市公司深基地B，從而實(shí)現(xiàn)深基地B旗下寶灣物流借道回到A股。2016年10月公司申請(qǐng)終止重組，但是我們認(rèn)為這遠(yuǎn)非結(jié)束，公司仍為南山集團(tuán)物流資產(chǎn)注入的唯一標(biāo)的，原因在于：
1）交易此前并未受到阻礙，已經(jīng)獲得國(guó)務(wù)院國(guó)資委批準(zhǔn)以及商務(wù)部原則同意批復(fù)。
2）南山集團(tuán)積極推進(jìn)產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)型升級(jí)，提高集團(tuán)資產(chǎn)運(yùn)營(yíng)效率，交易并不會(huì)止步于此。
寶灣物流在中國(guó)28個(gè)經(jīng)濟(jì)熱點(diǎn)城市擁有并管理著46個(gè)現(xiàn)代化的物流園區(qū)，分布在環(huán)渤海，長(zhǎng)江三角洲，珠江三角洲及中西部地區(qū)。寶灣物流在全國(guó)高端物流倉(cāng)儲(chǔ)設(shè)施達(dá)到186萬(wàn)平方米，在建倉(cāng)儲(chǔ)設(shè)施面積81萬(wàn)平方米，規(guī)劃中的倉(cāng)儲(chǔ)設(shè)施面積達(dá)到296萬(wàn)平方米。
如果交易能繼續(xù)進(jìn)行，寶灣物流借道回歸A股，將擺脫多年在B股融資通道阻礙的困境，并且物流園區(qū)獲取有望與地產(chǎn)形成協(xié)同作用。公司背靠南山集團(tuán)，有望以“物流地產(chǎn)開(kāi)發(fā)+房地產(chǎn)二級(jí)開(kāi)發(fā)”雙重業(yè)務(wù)配套共同拿地，形成協(xié)同效應(yīng)，增長(zhǎng)空間向上擴(kuò)大。
2、東百集團(tuán)（600693），引入安博高管團(tuán)隊(duì)。
福建省龍頭商業(yè)百貨上市公司。集團(tuán)前身為福州東街口百貨商店，目前擁有5家綜合百貨商場(chǎng)和一個(gè)星級(jí)酒店，經(jīng)營(yíng)面積32萬(wàn)平方米。
引入前安博團(tuán)隊(duì)進(jìn)軍物流地產(chǎn)行業(yè)。2016年1月，公司與平潭睿信投資管理共同出資建立了東百睿信公司（公司：平潭睿信=90：10），標(biāo)志著公司正式進(jìn)軍物流地產(chǎn)行業(yè)商業(yè)運(yùn)作。平潭睿信總經(jīng)理王黎民為安博中國(guó)高管，擁有超過(guò)21年的貨運(yùn)、住宅開(kāi)發(fā)、金融和工業(yè)地產(chǎn)的工作經(jīng)驗(yàn)。集團(tuán)對(duì)平潭睿信設(shè)置了70：30的利潤(rùn)分配比例，形成了利益共同體，將極大激勵(lì)團(tuán)隊(duì)的工作熱情，保證核心團(tuán)隊(duì)的穩(wěn)定性。
目前東百集團(tuán)已經(jīng)落地了6塊物流地產(chǎn)項(xiàng)目，占地面積94萬(wàn)平，項(xiàng)目主要分布于制造業(yè)核心城市：佛山、肇慶、東莞，及首都圈：北京、天津。
?。ㄖ峭ㄘ?cái)經(jīng)）
【補(bǔ)點(diǎn)料】
郁亮邏輯：萬(wàn)科收購(gòu)普洛斯vs融創(chuàng)收購(gòu)萬(wàn)達(dá)
這幾天地產(chǎn)圈全是收購(gòu)信息：
前有融創(chuàng)借萬(wàn)達(dá)的錢(qián)收購(gòu)萬(wàn)達(dá)核心資產(chǎn)，后有萬(wàn)科在普洛斯CEO梅志明的帶領(lǐng)下收購(gòu)普洛斯。
乍一看，好像兩宗收購(gòu)非常相似，都是定向出讓。而且，物流地產(chǎn)跟商業(yè)地產(chǎn)模式似乎也很相似，都是以包租公模式為主流。那么，為什么萬(wàn)達(dá)是大幅甩賣物業(yè)，而萬(wàn)科卻是大筆購(gòu)進(jìn)呢？
1、近日，萬(wàn)科發(fā)布公告說(shuō)，宣布組團(tuán)收購(gòu)亞洲最大的物流地產(chǎn)商，在新加坡上市的普洛斯。目標(biāo)收購(gòu)價(jià)格為3.38一股。以此計(jì)算，總收購(gòu)估價(jià)約為160億新元（約790億元人民幣）。
在組團(tuán)持股比例方面，萬(wàn)科集團(tuán)占股21.4%，普洛斯管理層占股21.2%、厚樸投資占股21.3%、高瓴資本占股21.2%、中銀集團(tuán)投資有限公司占股15%。
表面上看，萬(wàn)科和其他股東的持股大體相當(dāng)，只相差零點(diǎn)幾個(gè)百分點(diǎn)，但是從業(yè)務(wù)構(gòu)成來(lái)看，真正在做物流地產(chǎn)生意的只有萬(wàn)科和普洛斯管理層。
而又因?yàn)榇舜味ㄏ虺鲎尩念I(lǐng)導(dǎo)者是普洛斯CEO梅志明，上述資本方都是梅志明拉過(guò)來(lái)的，所以從絕對(duì)股份看萬(wàn)科是最大股東，但普洛斯實(shí)際控制人仍然是梅志明為首的普洛斯管理層（正如華潤(rùn)控制下的萬(wàn)科），此次收購(gòu)事項(xiàng)是一次典型的MBO（管理層收購(gòu)），萬(wàn)科只不過(guò)是梅志明私有化的一個(gè)推手而已。
2、盡管萬(wàn)科收購(gòu)普洛斯并沒(méi)有絕對(duì)的管理權(quán)限，但很顯然，此項(xiàng)收購(gòu)仍然有重大收益。
星子記得還是在2014年5月16日，萬(wàn)科就借簽約河北廊坊項(xiàng)目，宣布學(xué)習(xí)普洛斯進(jìn)軍物流地產(chǎn)——物流地產(chǎn)生意自此成為萬(wàn)科城市配套服務(wù)商戰(zhàn)略的重大布局之一。
而從普洛斯的財(cái)務(wù)來(lái)看，此項(xiàng)收購(gòu)簡(jiǎn)直劃算得不要不要的。普洛斯毫無(wú)爭(zhēng)議是全球物流地產(chǎn)霸主，根據(jù)普洛斯中國(guó)官網(wǎng)數(shù)據(jù)，截至2017年3月31日，普洛斯在中國(guó)、日本、美國(guó)和巴西的117 個(gè)主要城市，擁有并管理約5492萬(wàn)平方米的物流基礎(chǔ)設(shè)施，形成了一個(gè)服務(wù)于4000余家客戶的物流網(wǎng)絡(luò)。
其中在中國(guó)的園區(qū)數(shù)量達(dá)到252個(gè)，入駐城市38個(gè)，物業(yè)總面積2870萬(wàn)平方米，完工物業(yè)為1750萬(wàn)平方米。
普洛斯究竟有多牛？馬云早在2011年就開(kāi)始拿地構(gòu)建菜鳥(niǎo)物流，但截至目前，菜鳥(niǎo)仍然在物流地產(chǎn)領(lǐng)域難覓蹤影。
而普洛斯由于布局早、經(jīng)營(yíng)管理專業(yè)，早已在各個(gè)城市形成重資產(chǎn)壁壘，占據(jù)了全國(guó)物流地產(chǎn)的絕大部分市場(chǎng)，處于壟斷地位。
另外不得不提的是，普洛斯除了開(kāi)發(fā)和運(yùn)營(yíng)部門(mén)，旗下還有全行業(yè)第一的基金管理業(yè)務(wù)。這樣開(kāi)發(fā)部門(mén)建成物流項(xiàng)目后出售給基金，可以快速完成項(xiàng)目退出和回款——
萬(wàn)科參股這樣的公司，自身的房地產(chǎn)金融化也可以快速發(fā)展起來(lái)。
3、為什么物流地產(chǎn)跟商業(yè)地產(chǎn)都是包租公模式占主流，但對(duì)萬(wàn)達(dá)來(lái)說(shuō)，重資產(chǎn)是包袱，對(duì)于普洛斯來(lái)說(shuō)，重資產(chǎn)是壁壘呢？這是因?yàn)槲锪鞯禺a(chǎn)有著很明顯的馬太效應(yīng)。
?。?）首先是地少，中國(guó)各城市出讓工業(yè)倉(cāng)儲(chǔ)用地都有定額指標(biāo)，每年出讓的地塊寥寥可數(shù)，而且工業(yè)倉(cāng)儲(chǔ)用地對(duì)于政府來(lái)說(shuō)不賺錢(qián)，遠(yuǎn)不如住宅或商業(yè)用地。上海為了發(fā)揮土地效益最大化，甚至將工業(yè)用地年限調(diào)整為20年。
所以我們經(jīng)?？梢钥吹秸s減工業(yè)用地指標(biāo)的新聞，比如2017年4月媒體報(bào)道深圳布吉核心地區(qū)7塊工業(yè)、倉(cāng)儲(chǔ)用地調(diào)整為商住地，預(yù)示重點(diǎn)城市的倉(cāng)儲(chǔ)用地將持續(xù)收縮。
但是，很明顯電商需求、倉(cāng)儲(chǔ)物流需求最大的就是這些重點(diǎn)城市。隨著中國(guó)電商的進(jìn)一步發(fā)展，倉(cāng)儲(chǔ)物流需求進(jìn)一步加大，普洛斯在早些年代占下的坑將愈加珍貴，其物業(yè)公允價(jià)值、租金收益也將增長(zhǎng)。
而對(duì)于萬(wàn)達(dá)所擅長(zhǎng)的商業(yè)地產(chǎn)來(lái)說(shuō)，購(gòu)物中心所需的土地是穩(wěn)定供應(yīng)的，甚至已經(jīng)造成商業(yè)過(guò)剩的局面。而且隨著商業(yè)地產(chǎn)租金（坪效）難增長(zhǎng)、負(fù)增長(zhǎng)，會(huì)嚴(yán)重反噬投資收益。
所以從這方面看，當(dāng)萬(wàn)達(dá)轉(zhuǎn)向輕資產(chǎn)，不賺錢(qián)的文旅業(yè)務(wù)自然就是包袱。而普洛斯的物流地產(chǎn)擁有穩(wěn)定現(xiàn)金流收益，是一個(gè)很好的資產(chǎn)壁壘。
?。?）物流倉(cāng)儲(chǔ)客戶是B2B模式，而商業(yè)地產(chǎn)的客戶，則是B2C，可以被分流的。很明顯，有限的第三方物流和直營(yíng)品牌客戶更容易被合同壟斷。
一方面物流用地供應(yīng)緊缺，另一方面已被外資壟斷的物流地產(chǎn)格局難以打破。普洛斯私有化，這樣的盛宴，難得一見(jiàn)。
4、郁亮帶領(lǐng)下的萬(wàn)科，在擺脫了股權(quán)之爭(zhēng)的陰影后，正式步入了爆發(fā)期。
除去城市配套服務(wù)商的戰(zhàn)略影響，萬(wàn)科能夠頻頻出大手筆，相信與郁亮的理性密不可分。畢竟，王石的情懷曾經(jīng)為萬(wàn)科設(shè)下了很多限制，如不做商業(yè)，不多元化，不拿地王……而從郁亮理性的邏輯看，大手筆的運(yùn)作，其攤薄的邊際成本比“小打小鬧”要小很多。
從128億拿下印力、550億拿下廣信資產(chǎn)包，再到組團(tuán)790億買下普洛斯，萬(wàn)科的郁亮邏輯，也因此越來(lái)越清晰。
?。ê陀嵶悦襟w：地產(chǎn)八卦女）
