近日，以萬科集團(tuán)為首，聯(lián)合普洛斯CEO梅志明獨(dú)資公司、厚樸投資、高瓴資本、中銀集團(tuán)投資公司組成的中國(guó)財(cái)團(tuán)，擬以116億美元，折合人民幣將近790億元的價(jià)格收購(gòu)新加坡上市公司普洛斯，不僅驚動(dòng)了中國(guó)物流地產(chǎn)界，若順利交割也將成為亞洲最大的私募股權(quán)收購(gòu)案，普洛斯也將從新加坡交易所摘牌。以萬科為首的中國(guó)財(cái)團(tuán)為何看中普洛斯的商業(yè)價(jià)值，筆者試圖從以下幾方面進(jìn)行解讀。
普洛斯的前世今生
普洛斯已成為國(guó)內(nèi)最大物流地產(chǎn)商。官方介紹顯示，普洛斯管理著全球5500萬平方米的物流地產(chǎn)和約400億美元的投資基金，其中57%的資產(chǎn)在中國(guó)，其余分布在日本、巴西和美國(guó)。普洛斯在中國(guó)38個(gè)主要城市投資建設(shè)并管理著252個(gè)物流園，基本形成了覆蓋中國(guó)主要空港、海港、高速公路、加工基地和消費(fèi)城市的物流配送網(wǎng)絡(luò)，總倉(cāng)儲(chǔ)面積達(dá)到2870萬平方米，物流網(wǎng)絡(luò)覆蓋了接近90%的中國(guó)GDP。毫無疑問，普洛斯中國(guó)乃至全球物流地產(chǎn)界扮演者舉足輕重的角色。
普洛斯成功有其必然性。普洛斯從2003年開始進(jìn)入中國(guó)，特別是在2007年之后的高速發(fā)展期，正趕上我國(guó)經(jīng)濟(jì)的高速擴(kuò)張、物流產(chǎn)業(yè)地位提升黃金期，同時(shí)普洛斯也掌握著全球最大的物流地產(chǎn)投資基金，大部分基金為境外的養(yǎng)老基金、股權(quán)投資基金，其追求的是5%左右相對(duì)穩(wěn)定的長(zhǎng)期回報(bào)，加上人民幣處于強(qiáng)升值周期，其資本回報(bào)率遠(yuǎn)超境外資本預(yù)期。
在雙重因素的疊加下，普洛斯獲得了快速擴(kuò)張和迅速成長(zhǎng)，并發(fā)展成以中國(guó)市場(chǎng)為主的全球第二大物流地產(chǎn)商。而這些年中國(guó)物流地產(chǎn)商、商業(yè)地產(chǎn)商受制于國(guó)內(nèi)融資成本制約，廣泛追求平均回報(bào)率超10%的項(xiàng)目，而對(duì)于回報(bào)率僅為5%的傳統(tǒng)倉(cāng)儲(chǔ)式物流地產(chǎn)投資積極性并不強(qiáng)。在過去多年，以普洛斯、安博、嘉民、宇培為代表的外資物流地產(chǎn)企業(yè)高歌猛進(jìn)，而國(guó)內(nèi)企業(yè)普遍錯(cuò)過了這一輪物流地產(chǎn)高速擴(kuò)張期。以普洛斯為代表的外資物流地產(chǎn)企業(yè)高速成長(zhǎng)有其歷史必然性。
萬科等企業(yè)面臨轉(zhuǎn)型發(fā)展
萬科作為國(guó)內(nèi)管理模式最先進(jìn)、物業(yè)管理最完善的中國(guó)住宅地產(chǎn)領(lǐng)軍企業(yè)，早已瞄準(zhǔn)物流地產(chǎn)投資機(jī)遇，在可預(yù)見的不遠(yuǎn)將來，我國(guó)住宅地產(chǎn)增速和投資規(guī)模將顯著放緩，而以重資產(chǎn)為代表的萬達(dá)集團(tuán)在商業(yè)地產(chǎn)快速發(fā)展，萬科面臨若干年后如何向商業(yè)地產(chǎn)延伸發(fā)展，持有不動(dòng)產(chǎn)物業(yè)成為可供選擇的模式之一，在過去幾年萬科在商業(yè)地產(chǎn)、養(yǎng)老地產(chǎn)、物流地產(chǎn)均有涉足，但其擴(kuò)張步伐遠(yuǎn)慢于競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手。深圳地鐵注入萬科，除了有政府行政力量的推動(dòng)，更看重的是深圳地鐵所依托的地鐵站附近大量可供商業(yè)開發(fā)的土地資源。因此，以萬科為首的中國(guó)財(cái)團(tuán)收購(gòu)普洛斯也是基于長(zhǎng)遠(yuǎn)戰(zhàn)略考慮，通過持有長(zhǎng)期穩(wěn)定回報(bào)的不動(dòng)產(chǎn)，伴隨著持續(xù)增值，實(shí)現(xiàn)企業(yè)的轉(zhuǎn)型發(fā)展。
普洛斯全身而退時(shí)機(jī)極佳
正如前文所述，普洛斯的主要股權(quán)分為境外的養(yǎng)老基金、股權(quán)投資基金，逐利性是資本的天然特征，隨著去年年底的一輪人民幣貶值和剛剛結(jié)束的全國(guó)金融工作會(huì)議釋放的國(guó)內(nèi)資本對(duì)境外非理性投資和收購(gòu)管理的趨嚴(yán)，普洛斯正面臨如何撤資等難題。
而以萬科為首的中國(guó)財(cái)團(tuán)采取的美元交易模式，能夠滿足普洛斯股權(quán)資本退出訴求，而中國(guó)財(cái)團(tuán)的收購(gòu)價(jià)每股約合3.38新元，遠(yuǎn)高于停牌前的2.7新元，溢價(jià)約25%，較過去12個(gè)月的加權(quán)平均價(jià)更是溢價(jià)81%，普洛斯的股權(quán)方退出也是實(shí)現(xiàn)的價(jià)值最大化，可以說普洛斯股權(quán)方的全身而退時(shí)機(jī)把握的非常好。
普洛斯的商業(yè)價(jià)值幾何
萬科為首的財(cái)團(tuán)收購(gòu)普洛斯，也是看中的普洛斯商業(yè)價(jià)值尚未充分挖掘。普洛斯目前在中國(guó)經(jīng)營(yíng)的近3000萬平方米物流地產(chǎn)，但其經(jīng)營(yíng)模式較為傳統(tǒng)，主要以標(biāo)準(zhǔn)化普通庫房出租業(yè)務(wù)為主。根據(jù)普洛斯發(fā)布2017年年度報(bào)告顯示，普洛斯中國(guó)的庫房出租率為85%，平均租金1.06元/平方米。天，作為標(biāo)準(zhǔn)化水平較高的倉(cāng)儲(chǔ)設(shè)施供應(yīng)商，其租金水平與我國(guó)城市標(biāo)準(zhǔn)庫房的租金水平相當(dāng)，甚至低于大部分一二線城市高標(biāo)準(zhǔn)庫房的租金水平。與物流交易模式為主的傳化物流、林安物流租金水平相比相差甚遠(yuǎn)，傳化、林安物流的交易式庫房租金平均超過2元/平方米。天，從租金水平看，普洛斯的商業(yè)價(jià)值還有提升空間。
近幾年物流網(wǎng)絡(luò)化、規(guī)?；⒓s化發(fā)展趨勢(shì)越來越明顯，筆者所在單位正在開展《國(guó)家級(jí)物流樞紐布局與建設(shè)規(guī)劃研究》，擬構(gòu)建國(guó)家物流骨干樞紐網(wǎng)絡(luò)。傳化物流依托資本市場(chǎng)發(fā)力，近兩三年在全國(guó)布局了數(shù)十個(gè)公路港，卡行天下等企業(yè)也在構(gòu)建全國(guó)物流骨干網(wǎng)。而普洛斯主要物流節(jié)點(diǎn)覆蓋城市擁有全國(guó)90%的GDP，在既有僅僅從事庫房出租為主要業(yè)務(wù)模式基礎(chǔ)上，如果通過供應(yīng)鏈整合，利用信息平臺(tái)，嫁接供應(yīng)鏈金融，為客戶企業(yè)提供倉(cāng)單質(zhì)押、交易結(jié)算等金融增值服務(wù)，嵌入客戶的產(chǎn)銷供應(yīng)鏈，拓展區(qū)域分撥和城市配送物流組織功能，其商業(yè)價(jià)值拓展空間巨大。同時(shí)物流園區(qū)具有很強(qiáng)的客戶粘性，是大量交易、物流信息、供應(yīng)鏈組織的重要入口，利用普洛斯的物流網(wǎng)絡(luò)有助于企業(yè)掌握互聯(lián)網(wǎng)經(jīng)濟(jì)的流量入口。從這幾個(gè)角度看，這也可能是中國(guó)財(cái)團(tuán)所看重的商業(yè)價(jià)值所在，若能打通此價(jià)值鏈鏈條，普洛斯在中國(guó)財(cái)團(tuán)和“互聯(lián)網(wǎng)+物流”的創(chuàng)新帶動(dòng)下有望換發(fā)新的發(fā)展活力。
中國(guó)物流地產(chǎn)的投資機(jī)遇
物流地產(chǎn)本質(zhì)是一種商業(yè)地產(chǎn)，其本質(zhì)與商業(yè)地產(chǎn)所擁有的收益性強(qiáng)、投資回收期長(zhǎng)、投資規(guī)模大、經(jīng)營(yíng)內(nèi)容多、經(jīng)營(yíng)管理要求高等特點(diǎn)。在我國(guó)城鎮(zhèn)化尚未完成、內(nèi)需消費(fèi)高速增長(zhǎng)的背景下，特別是到2020年人均GDP在2015年基礎(chǔ)上翻一番，以一二線城市為代表的城市物流需求還將保持較快增長(zhǎng)。
當(dāng)前，我國(guó)物流地產(chǎn)突出問題是一二線城市對(duì)以普洛斯為代表的高標(biāo)準(zhǔn)倉(cāng)儲(chǔ)設(shè)施的需求與供給的嚴(yán)重不匹配，總體上供小于求特征明顯。一二線城市無論是在住宅、商業(yè)地產(chǎn)，還是在物流地產(chǎn)均有較大的需求增長(zhǎng)空間，總體投資風(fēng)險(xiǎn)較小，投資空間較大，未來幾年還將成為我國(guó)物流地產(chǎn)商爭(zhēng)奪的重點(diǎn)。
總之，中國(guó)財(cái)團(tuán)收購(gòu)普洛斯是我國(guó)物流地產(chǎn)發(fā)展具有里程碑意義的大事件，與其境外收購(gòu)酒店、文化體育產(chǎn)業(yè)項(xiàng)目，不如將投資目標(biāo)瞄準(zhǔn)未來商業(yè)價(jià)值較高的品牌物流地產(chǎn)企業(yè)，加大對(duì)一二線物流地產(chǎn)需求較為強(qiáng)勁城市或區(qū)域的投資，將成為未來很長(zhǎng)一段時(shí)間我國(guó)物流地產(chǎn)投資的主方向。
?。ㄗ髡邌挝粸閲?guó)家發(fā)展和改革委員會(huì)綜合運(yùn)輸研究所）
本文同期刊載于7月26日《現(xiàn)代物流報(bào)·綜合物流》第A6版
