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12月7日，富力地產(chǎn)發(fā)布公告稱，已同黑石集團基金附屬公司Sonic Holdings I Limited達成協(xié)議，同意出售剩余30%股權(quán)，轉(zhuǎn)讓廣州國際機場富力綜合物流園。至此，黑石以82.63億元人民幣的總價，全股權(quán)收購目前粵港澳大灣區(qū)最大的物流園區(qū)。
園區(qū)附屬公司空港物流、華維、鼎富，以及所有物業(yè)股權(quán)和收益，盡歸黑石所有。
公告顯示，廣州國際機場富力綜合物流園，位于中國廣州市花都區(qū)花東縣，占地1470畝，計劃總建筑面積超過120萬平方米；目前落成的高標準倉庫、廠房及冷庫可出租面積約89萬平方米，配套設施也已落成；未開發(fā)的倉庫凈用地面積約210畝。
一、黑石在華十四年
黑石集團(The Blackstone Group)成立于1985年，美國規(guī)模最大的上市投資管理公司，2007年6月22日在紐約證券交易所掛牌上市，在北美和歐亞大陸設有多家辦事處。1992年以來，黑石的房地產(chǎn)基金已成為多樣化業(yè)務投資的一支全球運作資本。
2007年是黑石進軍中國的元年。5月，籌備中的中國國家外匯投資公司斥資30億美元，購入黑石集團約10%的股份。9月10日，黑石集團出資6億美元購入中國化工旗下藍星20%的股權(quán)。一賣一買，黑石看好改革開放三十年的中國。
截至2021年10月，全球資產(chǎn)管理規(guī)模已高達7310億美元的黑石集團，在中國已經(jīng)走過14個年頭。
(來源：企查查)
二、物流地產(chǎn)是中國投資亮點——蘇世民
黑石的物流地產(chǎn)投資起步并不早，卻步履矯健。2010年至今，通過200多筆交易，黑石收購了全球超過10億平方英尺的物流地產(chǎn)。尤其在2019年，宣布收購普洛斯（GLP）美國物流資產(chǎn)的案例，創(chuàng)造了私人地產(chǎn)交易規(guī)模的全球紀錄，然后便一躍成為了美國最大的倉儲物流業(yè)主之一。
1.還是2010年，黑石牽頭與中國最大的農(nóng)產(chǎn)品市場運營商之一——中國壽光農(nóng)產(chǎn)品物流園達成協(xié)議，在其赴港上市之前，進行大約6億美元的投資；其中黑石自身注資約1.9億美元，占股10%左右。僅一年之后，在壽光物流園香港IPO前夜，黑石選擇撤股套現(xiàn)、規(guī)避風險。是其在華物流地產(chǎn)投資的肇始。
2.2013年，創(chuàng)始人蘇世民(Stephen Schwarzman)自掏一億美元腰包在清華設立獎學金、吸引好感的同時，黑石投資上海物流開發(fā)項目，繼續(xù)試水。
3.2017年，黑石在中國設立的物流基礎設施管理平臺——龍地(DragonCor)，服務電商、零售、第三方物流、快遞快運、制造業(yè)客戶，逐步發(fā)展至涵蓋全國18個城市、開發(fā)并管理著近 40 個物流園區(qū)，總建筑面積達 380 萬平方米。此后每年都有所動作。
龍地(DragonCor)物流園之一
4.2018年10月，黑石集團斥資2.75億元人民幣，收購東百集團旗下物流開發(fā)建設及運營主體——佛山睿優(yōu)80%股權(quán)，因勢利導，瞄準中國高端物流倉儲行業(yè)。
5.2019年，黑石同物流倉儲設施總面積超300萬平方米的第一產(chǎn)業(yè)集團合作，投資物流倉儲產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)開發(fā)及運營管理項目，看好粵港澳大灣區(qū)、長三角及周邊一二線城市群的回報潛力。
6.2020年疫情加速了線上零售、生鮮電商的發(fā)展，黑石在佛山、長沙、太倉、武漢、鄭州等地都有投資布局，并在上海新建成一座物流園區(qū)。
7.2021年1月19日，黑石集團旗下公司以63億元的價格拿下廣州國際機場富力綜合物流園70%股權(quán)；12月7日完成百分百收購。
8.2021年6月16日，SOHO中國對外宣布，黑石向其發(fā)出全面收購要約，計劃取得SOHO中國的控股權(quán)；9月10日再發(fā)公告，“鑒于目前滿足先決條件的進展不足”，原計劃取消，黑石放棄投資。
到目前為止，黑石在中國物流地產(chǎn)板塊布局覆蓋23座城市，面積超5300萬平方英尺，累計注資已過10億美元大關。
三、2021物流地產(chǎn)大戶投融資動向
（一）普洛斯（GLP）
普洛斯專注物流地產(chǎn)，擁有1200億美元的房地產(chǎn)及私募股權(quán)基金管理資產(chǎn)，其房地產(chǎn)基金平臺是世界上最大的平臺之一；亞馬遜為其租賃業(yè)務的大型客戶。
1.普洛斯REIT
6月21日，普洛斯REIT（中金普洛斯倉儲物流封閉式基礎設施證券投資基金）在上海證券交易所上市，成為上交所首支“倉儲物流類”公募基礎設施投資信托基金，股票代碼“508056.SH”。
普洛斯REIT也是中國首批公募基礎設施投資信托基金之一，其資產(chǎn)由7個普洛斯倉儲物流園組成，分布于京津冀、長三角、粵港澳大灣區(qū)三大城市群，建筑面積合計約70.5萬平方米。
2.聯(lián)手老牌央企
10月20日，普洛斯與國務院直管、網(wǎng)點服務鄉(xiāng)鎮(zhèn)覆蓋率近百分百（網(wǎng)點數(shù)量約5.7萬個），并于近年推出“次日達”全面提速的中國郵政，共同出資設立北京中郵鴻運管理咨詢有限公司。雙方將借此發(fā)起設立以現(xiàn)代物流產(chǎn)業(yè)為核心的私募股權(quán)投資基金，目標投資規(guī)模200億元人民幣。
基金投資標的為一線城市、重要交通網(wǎng)絡節(jié)點及城市群落樞紐地區(qū)新開發(fā)的物流、倉儲、運營中心及城市配送園區(qū)，兼顧?quán)]政體系內(nèi)存量資產(chǎn)盤活和升級改造，包括郵政快遞分揀中心、航側(cè)貨運中心、電商倉配中心、高端定制庫以及高標準冷庫等在內(nèi)的多用途物流倉儲類基礎設施資產(chǎn)。
（二）萬科旗下萬緯物流
1.增資
4月3日，萬科公告稱，“繼續(xù)向全資子公司萬科物流增資，金額63.2億元。”至此，萬緯物流的注冊資本由181億元擴充至244.2億元。近年的發(fā)力，萬科業(yè)已成為中國規(guī)模最大的冷鏈物流綜合服務商。
2.擴股
9月15日，萬科物流發(fā)展有限公司新增5位股東：珠海市萬緯盈合投資合伙企業(yè)（有限合伙）（8.5%）、淡馬錫附屬DahliaInvestments Pte. Ltd.（6%）、Reco Meranti PrivateLimited（6%）、Top Yulan Investment Ltd（3%)、南京曦之萬緯創(chuàng)業(yè)投資合伙企業(yè)（有限合伙）(1.5%)，萬科集團持股比由100%減至75%，將注冊資本從244.2億元人民幣增至359.68億元人民幣。掌鏈認為，增加境外股東，預示了萬緯物流的上市決心。
（來源：企查查）
3.投拓
9月，萬科計劃支付權(quán)益價款0.65億元人民幣，新增江西南昌臨空經(jīng)濟區(qū)嘉茂物流地產(chǎn)項目。
（三）遠洋集團
1.遠洋資本收購
6月2日，遠洋資本計劃以11.78億元股權(quán)轉(zhuǎn)讓價、11.34億元債權(quán)轉(zhuǎn)讓價，共計23.12億元人民幣，收購紅星美凱龍集團旗下西藏、上海、天津等共7家物流子公司。
2.設立地產(chǎn)基金
10月18日，遠洋資本聯(lián)合亞洲某主權(quán)基金，發(fā)起設立4億美元物流地產(chǎn)私募基金。該基金專注于投資一二線及重要物流節(jié)點城市的開發(fā)型及成熟型物流地產(chǎn)項目。遠洋資本擔任基金普通合伙人（GP）及基金管理人，負責基金日常運營及管理；遠洋資本旗下遠洋物流將對基金的項目進行開發(fā)運營和物業(yè)管理。
3.物流地產(chǎn)上船
11月19日，遠洋集團宣布，以7.8億元認購遠洋物流地產(chǎn)控股有限公司所配發(fā)的3萬股目標股份。交割后，遠洋物流擴大已發(fā)行股本的30%，將作為合營企業(yè)列位于遠洋集團旗下，登上遠洋集團這艘上市大船。
（四）物流地產(chǎn)界引入新資方
1.凱德中國信托
10月12日，新加坡凱德集團旗下的凱德中國信托，計劃以16.834億新元在中國收購一個物流資產(chǎn)包。該資產(chǎn)包括位于上海、昆山、武漢和成都的四個優(yōu)質(zhì)物流資產(chǎn)。這也是凱德中國信托首次進入內(nèi)地物流市場。
2.領展房產(chǎn)基金
香港商業(yè)地產(chǎn)大戶——領展旗下房產(chǎn)基金，以總價為7.54億人民幣（1.18億美元）的價格收購了位于廣東省東莞市和佛山市的兩座配送中心的3/4股權(quán)。這也是領展首次涉足物流領域。
結(jié)語：
掌鏈綜合分析，一般情況下，物流地產(chǎn)投資回報率要高于其他類型商業(yè)地產(chǎn)。美國房地產(chǎn)投資信托委員會數(shù)據(jù)顯示，在1年期、3年期和5年期投資周期中，物流地產(chǎn)的無負債投資回報率也遠高于其他物業(yè)。
（來源：仲量聯(lián)行）
據(jù)戴德梁行統(tǒng)計，高標庫產(chǎn)品在過去10年里增長了8倍，已經(jīng)成為市場投資的重中之重。隨著疫后爆發(fā)的生鮮冷鏈和社區(qū)團購市場，物流倉庫成為房地產(chǎn)行業(yè)的投資焦點，是一種必然趨勢。
“未來，黑石愿意在中國投資兩類房產(chǎn)：第一是倉儲類資產(chǎn)，第二是城市購物中心。”創(chuàng)始人蘇世民如是說。
