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洞悉物流供應(yīng)鏈
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洞悉物流供應(yīng)鏈
7月28日，中國物流集團(tuán)資產(chǎn)管理有限公司宣布正式成立，這也是中國物流集團(tuán)自去年成立以來對外傳達(dá)的第二個大動作。此前6月，中國物流集團(tuán)國際速遞物流公司被曝組建中，總部將落戶河南鄭州。
而此次成立的中國物流集團(tuán)資產(chǎn)管理有限公司（以下簡稱中國物流資管公司），一大業(yè)務(wù)重心就是物流地產(chǎn)。整合了中國誠通集團(tuán)旗下最大物流地產(chǎn)國企的中國物資儲運(yùn)集團(tuán)，以及中國鐵路物資集團(tuán)旗下地產(chǎn)業(yè)務(wù)，中國物流資管公司未來是否會成為中國最大的物流地產(chǎn)企業(yè)？
中國物流資管公司是簡單的物流地產(chǎn)資源疊加，還是將通過數(shù)字化、網(wǎng)絡(luò)化技術(shù)打造一張?zhí)搶嵔Y(jié)合的數(shù)字化超級物流地產(chǎn)平臺？掌鏈·第一物流網(wǎng)小編做如下解讀。
一，整合了那些資源？
新成立的中國物流資管公司并非重新注冊新公司，而是由由原中鐵物總投資有限公司更名新設(shè)。經(jīng)營范圍覆蓋“資產(chǎn)經(jīng)營與管理、資產(chǎn)處置、重組，土地資源開發(fā)利用，物業(yè)管理，投資活動，規(guī)劃設(shè)計管理、工程管理服務(wù)，房地產(chǎn)租賃和咨詢策劃服務(wù)等”?；究梢耘袛嗍且粋€綜合性物流地產(chǎn)商。
中國物流集團(tuán)把該行動看作推進(jìn)內(nèi)部專業(yè)化整合的首個重要成果，是集團(tuán)資產(chǎn)資源專業(yè)化整合和統(tǒng)一集中管理的新篇章。
新公司整合成員包括七家公司，其中四家屬于鐵物系企業(yè)，三家屬于誠通中包及旗下公司，整體上屬于鐵物系的核心資產(chǎn)，目前還沒包括誠通系中國物資儲運(yùn)集團(tuán)相關(guān)物流地產(chǎn)。
①中鐵物華資產(chǎn)管理中心有限公司，鐵物系。②鐵物控股所屬北京中鐵泰博房地產(chǎn)開發(fā)有限公司，鐵物系。③北京中物京貿(mào)易有限公司，鐵物系。④中鐵物上海有限公司，鐵物系；⑤中國包裝所屬中新投資管理有限公司，誠通系。⑥北京康嘉力經(jīng)濟(jì)發(fā)展公司，誠通-中包系。⑦福州富洋投資管理有限公司，誠通-中包系。
如果做超級物流地產(chǎn)企業(yè)，僅僅整合鐵物系部分資產(chǎn)恐怕遠(yuǎn)遠(yuǎn)不夠。而中國物流的物流地產(chǎn)資源足夠雄厚
2021年12月6日成立的中國物流集團(tuán)有限公司，也是
由原中國鐵路物資集團(tuán)有限公司，與中國誠通控股集團(tuán)有限公司物流板塊的中國物資儲運(yùn)集團(tuán)有限公司、華貿(mào)國際物流股份有限公司、中國物流股份有限公司、中國包裝有限責(zé)任公司4家企業(yè)為基礎(chǔ)整合而成。
這其中可見中國物資儲運(yùn)集團(tuán)（中儲股份）、華貿(mào)物流、中國物流股份三家企業(yè)都還沒整合進(jìn)來。不過，在中國物流新聞通稿中指出，中國物流資管公司將陸續(xù)接收集團(tuán)相關(guān)資產(chǎn)，為后續(xù)專業(yè)化治理、專業(yè)化盤活處置和專業(yè)化資產(chǎn)經(jīng)營奠定基礎(chǔ)。
二，值得期待的地產(chǎn)家底
看中國物流資管公司的家底，也是看中國物流集團(tuán)的家底，隨著資產(chǎn)重組或還需要過程，但無疑中國物流資管公司是含著金鑰匙誕生的。
新組建的中國物流集團(tuán)經(jīng)營網(wǎng)點(diǎn)遍布國內(nèi)30個省（市、區(qū)）及海外五大洲，擁有土地面積2426萬平方米、庫房495萬平方米、料場356萬平方米；擁有鐵路專用線120條、期貨交割倉庫42座；整合社會公路貨運(yùn)車輛近300萬輛；國際班列縱橫亞歐大陸，在國際物流市場具有較強(qiáng)競爭優(yōu)勢。
中國物流集團(tuán)的物流家底可謂頗豐，主要包括原誠通系旗下的中儲地產(chǎn)資源以及鐵物系旗下的地產(chǎn)資源。
中儲股份的前身是中儲商貿(mào)股份有限公司，是誠通物流旗下的優(yōu)質(zhì)物流標(biāo)的，手握核心土地資產(chǎn)。作為中儲總公司旗下唯一物流上市標(biāo)的，集團(tuán)早期通過置換重組等方式將優(yōu)質(zhì)物流資產(chǎn)注入中儲股份，尤其是物流土地資源。
從資產(chǎn)厚度上來看，中儲股份在國內(nèi)的倉儲物流用地面積位居前列，作為比較，物流地產(chǎn)巨頭普洛斯擁有物流倉儲建筑面積約為3200萬平方米，萬科旗下的萬緯物流規(guī)劃或建成的倉儲面積超過1100萬平方米，中儲的物流倉儲規(guī)模僅次于普洛斯。
從資產(chǎn)深度上來看，中儲土地資源的使用與物流地產(chǎn)公司不同，物流地產(chǎn)公司通過租賃的方式將倉儲資源出租給客戶并收取傭金，而中儲的全部土地用于自用進(jìn)行生產(chǎn)經(jīng)營，運(yùn)營及開展業(yè)務(wù)的主動性更強(qiáng)。公司物流資源與運(yùn)輸網(wǎng)絡(luò)遍布全國，有利于公司商品流通及物流業(yè)務(wù)規(guī)模迅速拓展，同時存在未來開展新業(yè)務(wù)的巨大潛力。
三，為何做物流地產(chǎn)？
（一）無倉儲無供應(yīng)鏈
中國物流集團(tuán)成立目標(biāo)就是打造綜合物流領(lǐng)域的國家隊，成為重要物資的供應(yīng)鏈服務(wù)商。供應(yīng)鏈企業(yè)無地產(chǎn)，難以掌控供應(yīng)鏈上下游，倉是供應(yīng)鏈中場發(fā)動機(jī)。尤其隨著中國物流企業(yè)加速向供應(yīng)鏈服務(wù)企業(yè)升級發(fā)展，物流地產(chǎn)更是各快遞、快運(yùn)企業(yè)爭奪的關(guān)鍵要素。
從順豐房托上市，京東加速整合亞洲一號等物流地產(chǎn)等可見一斑。然而土地資源的稀缺，讓眾多民營快遞企業(yè)望地興嘆。即使如此，各類物流企業(yè)仍樂此不疲。
順豐、京東、菜鳥、中通、圓通、申通、韻達(dá)等紛紛投資物流地產(chǎn)，通達(dá)系加碼物流分揀中心等地產(chǎn)項目，從過去輕模式走向重模式的一個根本原因在于，快遞等跑腿經(jīng)濟(jì)，要為客戶創(chuàng)造更多價值，必須控制物流中樞。物流地產(chǎn)價值由此凸顯。
（二）數(shù)字化云倉競爭時代
未來倉儲競爭是虛實結(jié)合的數(shù)字化云倉加倉配一體化網(wǎng)絡(luò)的競爭。云倉也是構(gòu)建數(shù)字供應(yīng)鏈的基礎(chǔ)支撐。而這方面，快遞物流企業(yè)已經(jīng)進(jìn)入新發(fā)展階段。
7月27日，百世供應(yīng)鏈公布百世云倉"全供應(yīng)鏈能力"升級后的成果：2021年，百世含2B業(yè)務(wù)的全能倉已鏈接成一個高度協(xié)同的B2B2C倉配網(wǎng)，成為百世一體化供應(yīng)鏈能力的基石。截至2022年3月底，百世供應(yīng)鏈擁有云倉416個，總管理面積達(dá)304萬平方米。
中國物流集團(tuán)旗下的中儲股份等更多是服務(wù)鋼鐵等生產(chǎn)資料的倉儲，相對信息化、數(shù)字化發(fā)展滯后，但隨著產(chǎn)業(yè)互聯(lián)網(wǎng)的全面到來，即使大宗生產(chǎn)資料也在加入推進(jìn)數(shù)字供應(yīng)鏈。中國物流集團(tuán)面臨的將是數(shù)字化云倉競爭。
普洛斯中國區(qū)副董事長陳志曾表示：“普洛斯將高標(biāo)倉標(biāo)準(zhǔn)引入中國，并向全行業(yè)開放，為物流倉儲市場帶來了變革性的發(fā)展。大力發(fā)展新一代智慧化、零碳化物流園區(qū)，重新定義物流園區(qū)的新標(biāo)準(zhǔn)?！?/p>
四，中國物流能否過關(guān)斬將？
（一）本土企業(yè)有三將
1. 京東產(chǎn)發(fā)。2022年2月，京東以每股4.35港元的價格增持香港上市公司中國物流資產(chǎn)控股有限公司(簡稱中國物流資產(chǎn))9.9億股股份，持股比例從37.02%增至65.67%。這意味中國物流資產(chǎn)成為京東絕對控股的上市公司之一。此次的交易主體就是京東旗下的京東產(chǎn)發(fā)。
在今年618啟動會上，京東零售CEO辛利軍透露，43座“亞洲一號”大型智能物流園區(qū)和全國范圍內(nèi)運(yùn)營的約1400個倉庫為核心，搭建的高度協(xié)同的多層級物流基礎(chǔ)設(shè)施和倉配網(wǎng)絡(luò)，助力約90%的京東自營線上訂單實現(xiàn)當(dāng)日和次日達(dá)，以及全國93%的區(qū)縣、84%的鄉(xiāng)鎮(zhèn)實現(xiàn)當(dāng)日達(dá)和次日達(dá)。
而到618期間，京東的“亞洲一號”智能物流園區(qū)規(guī)模已達(dá)到45座。 2. 順豐地產(chǎn)。順豐財報數(shù)據(jù)顯示，截止2021年底京東已經(jīng)在國內(nèi)及東南亞持有物流產(chǎn)業(yè)園、物流中心等占地面積超1.5萬畝，已建成運(yùn)營項目建筑面積555萬平米，馬太效應(yīng)逐漸凸顯。
6月24日，順豐旗下物流地產(chǎn)運(yùn)營商順豐房地產(chǎn)投資信托基金公告,已完成收購長沙物業(yè)。順豐房托已透過買方及目標(biāo)集團(tuán)成為長沙物業(yè)的唯一擁有人
3. 萬科物流
房地產(chǎn)出身的萬科，自2014年開始涉足物流地產(chǎn)，先后進(jìn)駐廊坊、貴陽和武漢。2015年萬科正式進(jìn)軍物流地產(chǎn)行業(yè)，并啟用全新品牌“萬緯”，聚焦發(fā)展高標(biāo)倉儲和冷鏈物流兩大核心業(yè)務(wù)。
近年來，萬緯物流加速擴(kuò)張，2017年7月，萬科出資168億元參與收購物流地產(chǎn)巨頭普洛斯，以占股21.4%成為第一大股東；2020年萬緯物流與新加坡政府投資公司（GIC）簽署合作協(xié)議，共同成立中外合資公司作為投資平臺；2020年6月萬緯物流首期類REITs在深交所掛牌，發(fā)行規(guī)模為5.732億元。
另辟蹊徑，經(jīng)過多年發(fā)展，萬緯物流已成為中國規(guī)模最大的冷鏈物流綜合服務(wù)商。
（二）外資地產(chǎn)有三將
1. 黑石地產(chǎn)
“華爾街PE之王”黑石集團(tuán)，正在大舉投資中國不動產(chǎn)市場，其中物流地產(chǎn)為重要板塊。為了在中國尋找優(yōu)質(zhì)的物流資產(chǎn)，黑石集團(tuán)在2018年成立了龍地物流。
2021年初，黑石集團(tuán)曾以11億美元收購了廣州富力國際空港綜合物流園70%的股權(quán)。該物流園計劃總建面超過120萬平方米，是目前大灣區(qū)最大的物流園項目。至此黑石集團(tuán)在中國的物流投資組合大幅擴(kuò)張了近三分之一，覆蓋國內(nèi)23個城市。
除了大手筆從富力手中收購的物流園外，2021年以來，黑石集團(tuán)在佛山、長沙、太倉、武漢、鄭州等都有所投資布局，同時還在上海新建成一座物流園區(qū)，園區(qū)內(nèi)包括醫(yī)藥、冷庫、生鮮電商、物流等企業(yè)。
2. 貝萊德集團(tuán)
2022年6月，全球最大資產(chǎn)管理公司貝萊德集團(tuán)(BlackRock)將在環(huán)京接手一個19萬平方米的物流開發(fā)項目，擴(kuò)大其在中國的物流地產(chǎn)領(lǐng)域的投資。
據(jù)國內(nèi)工業(yè)地產(chǎn)運(yùn)營商慶通中國宣布，公司將攜手美國資管巨頭貝萊德，共同開發(fā)河北省的配送中心，雙方將在該領(lǐng)域進(jìn)行長期合作。
目前，貝萊德和慶通中國已獲得該項目的開發(fā)地塊，該項目占地約12萬平方米，建筑面積19萬平方米，計劃在今年第三季度動工，預(yù)計2024年竣工。隨著雙方攜手在中國大陸開發(fā)物流項目，雙方預(yù)計將在未來幾個月宣布更多交易。
3.新加坡豐樹
豐樹集團(tuán)（Mapletree）是新加坡主權(quán)基金淡馬錫（Termasek）旗下的房地產(chǎn)公司。數(shù)據(jù)顯示，僅2021年豐樹物流信托（Mapletree Logistics Trust）就計劃收購13個位于中國的物流地產(chǎn)項目，總收購價為41億1170萬人民幣。
（編輯 李一 雪晴）
