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洞悉物流供應(yīng)鏈
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洞悉物流供應(yīng)鏈
雙11仍如火如荼，你看到了順豐、看到了京東、看到了三通一達(dá)，但未必看見背后的物流中樞和物流大佬。
有人說，在中國雙11購物包裹中，可能平均每3個(gè)就有一個(gè)來自普洛斯的倉庫。也許放大了普洛斯影響，但作為全球最大的物流地產(chǎn)商，普洛斯確實(shí)與“中國制造”及“中國流通”緊密相連。
管理全球資產(chǎn)規(guī)模已達(dá)1200億美元，物流地產(chǎn)遍布中國、日本、歐洲、美國、印度、巴西及越南的普洛斯。服務(wù)著中國近5000個(gè)商家客戶，投資開發(fā)或管理450多個(gè)物流倉儲(chǔ)、制造和研發(fā)。
圖片來源：Nikkei Asia
作為普洛斯的聯(lián)合創(chuàng)始人和掌門人的梅志明，卻很少接受公開訪問，他說，“對(duì)于我個(gè)人而言，我其實(shí)希望不管事業(yè)做的多大，在街邊吃大排擋的時(shí)候沒有人認(rèn)識(shí)我是誰?！?/p>
而他一直在行動(dòng)。今年雙11期間，普洛斯針對(duì)網(wǎng)購倉儲(chǔ)分撥痛難點(diǎn)，推出全新的“倉庫+RaaS ”一體化解決方案，讓商家在雙11期間短租優(yōu)質(zhì)倉庫的同時(shí)，一站式部署靈活的自動(dòng)化倉儲(chǔ)運(yùn)營。
掌鏈《首席供應(yīng)鏈官·大咖拼圖》第十五期，從低調(diào)大佬梅志明的故事說起，探秘物流地產(chǎn)巨頭普洛斯的崛起歷程。
一、借勢中國快車道：一個(gè)美籍華人的成長
談到普洛斯的成功，低調(diào)的梅志明把主要原因歸結(jié)為時(shí)代紅利：
“2003年進(jìn)入物流地產(chǎn)的人不多，給了我們空間和時(shí)間，慢慢讓我們練能力、練內(nèi)功、做規(guī)模，慢慢形成了一個(gè)行業(yè)的競爭力。其實(shí)有時(shí)候做成一件事情，百分之八九十的原因是：你正好在那個(gè)時(shí)代，正好在那個(gè)機(jī)會(huì)上。”
原美國普洛斯創(chuàng)立于1993年，最初名稱為安全資本實(shí)業(yè)信托公司，主業(yè)資本投資信托，主投工業(yè)地產(chǎn)、購物中心、寫字樓等，而非專注物流地產(chǎn)。1994年在紐交所掛牌上市，當(dāng)時(shí)正值美國物流行業(yè)高速發(fā)展，公司也在1998年更名普洛斯信托公司，以地產(chǎn)信托服務(wù)進(jìn)軍物流地產(chǎn)。
2003年，普洛斯十年磨一劍，帶著在美國本土攢下的資本與運(yùn)營經(jīng)驗(yàn)進(jìn)軍中國。年輕的梅志明也在普洛斯進(jìn)軍中國市場中開始探路。
于1972年生于廣東的梅志明，10歲時(shí)就被經(jīng)商的父母帶到美國定居，并隨父母加入美國籍。在印第安納大學(xué)商學(xué)院畢業(yè)后，開啟了財(cái)務(wù)方面工作，由于表現(xiàn)優(yōu)秀，后來吸引了美國普洛斯首席執(zhí)行官賞識(shí)。
隨普洛斯進(jìn)入中國的梅志明，看到的中國物流地產(chǎn)市場還是一片未經(jīng)開墾的處女地，以入股物流園區(qū)的形式即刻開始布局，而普洛斯那是只是普洛斯中國員工。
中國物流在跨越，普洛斯在發(fā)展，梅志明也進(jìn)入了個(gè)人職業(yè)成長的快車道。在梅志明等團(tuán)隊(duì)帶領(lǐng)下，普洛斯四年之內(nèi)就在中國19個(gè)城市投資并開發(fā)了40多個(gè)物流園。
2017年，美國金融危機(jī)下普洛斯斷臂亞洲物流地產(chǎn)資產(chǎn)，由萬科領(lǐng)銜、包括梅志明在內(nèi)的“中國財(cái)團(tuán)”以116億美元（約790億人民幣）收購原普洛斯在中國等資產(chǎn)。
由此，普洛斯變成了以梅志明為實(shí)際控制人的民營公司，繼續(xù)在中國市場攻城略地。如今，普洛斯已在中國投資、開發(fā)和管理著450處物流、制造、數(shù)據(jù)中心、科創(chuàng)辦公類設(shè)施。
二、拼什么做好物流地產(chǎn)：梅志明的投資經(jīng)
（1）效率至上：構(gòu)建高效網(wǎng)絡(luò)
梅志明曾說“很多人問我，我們屬于什么行業(yè)？我們是倉儲(chǔ)行業(yè)嗎？我們僅僅是業(yè)主嗎？對(duì)于這個(gè)問題，我的答案是我希望普洛斯是一個(gè)現(xiàn)代物流解決方案提供者。
這意味著梅志明從一開始就以打造綜合物流網(wǎng)絡(luò)為目標(biāo)。物流的本質(zhì)在于效率提升，而物流地產(chǎn)作為一個(gè)基礎(chǔ)設(shè)施行業(yè)，最重要的就是鋪設(shè)一個(gè)四通八達(dá)的網(wǎng)絡(luò)，搶占關(guān)鍵位置，構(gòu)造資產(chǎn)壁壘。
普洛斯打造地網(wǎng)，把物流節(jié)點(diǎn)、場地、倉庫網(wǎng)絡(luò)建立起來，還通過投資、收購、戰(zhàn)略合作等方式和其他企業(yè)形成聯(lián)盟，迅速橫向擴(kuò)張，打造出一個(gè)分布廣泛的綜合物流設(shè)施網(wǎng)絡(luò)。零售、電商、第三方物流，無論是誰，都可以去租普洛斯的地和園區(qū)。
來源：GRE Herald
網(wǎng)絡(luò)構(gòu)建起來了，如何運(yùn)營更見掌舵人水平。梅志明認(rèn)為，“物流園區(qū)是一個(gè)科技應(yīng)用落地的場景”。對(duì)于如何通過運(yùn)營提高物流效率，梅志明舉了月臺(tái)智能化的例子：通過數(shù)字化技術(shù)把全國90%運(yùn)輸公司的GPS信號(hào)和物流園區(qū)智能閘口對(duì)接，在車輛到達(dá)之前通知倉庫的操作員，提前備貨已，車輛一到，閘口自動(dòng)開閘，到月臺(tái)馬上裝貨。
“物流公司要的不是空間，要的是把件分撥出去，要的是最有效、成本最低的運(yùn)營模式”，“科技發(fā)展降低成本，我相信接下來5年的改變會(huì)比過去20年還要大?！泵分久髟谠?018年（第十六屆）全國物流園區(qū)工作年會(huì)上說道。
（2）生態(tài)為王：打造“物流生態(tài)圈”
在構(gòu)建網(wǎng)絡(luò)的基礎(chǔ)上，梅志明發(fā)現(xiàn)，企業(yè)需要的不僅僅是物流設(shè)施，更多的是如何解決運(yùn)力、設(shè)備、資金等各類問題。
于是，他提出普洛斯致力于構(gòu)建“引領(lǐng)和匯聚物流新模式和科技創(chuàng)新的平臺(tái)”——以物流園、工業(yè)園和科技園區(qū)作為產(chǎn)業(yè)載體，以股權(quán)投資和金融服務(wù)作為導(dǎo)引手段，發(fā)掘并培養(yǎng)創(chuàng)新公司，打造大生態(tài)平臺(tái)。
“我希望公司永遠(yuǎn)在創(chuàng)業(yè)路上，將來普洛斯是全球最大的創(chuàng)業(yè)公司。在不斷創(chuàng)業(yè)過程當(dāng)中，邊界是隨著不同主業(yè)的加強(qiáng)之后不斷延伸的。我希望成功不是說我們自己成就有多大，而是我們幫助了多少人，成就了多少創(chuàng)新的公司”，梅志明這樣解釋自己構(gòu)建“物流生態(tài)圈”的初衷，而這也是普洛斯通過投資不斷踐行的準(zhǔn)則。
普洛斯旗下的隱山基金成立2年來，已經(jīng)投資了40多家產(chǎn)業(yè)鏈相關(guān)企業(yè)，投資金額40多億人民幣。壹米滴答、福佑卡車、歐冶云商、豐巢科技、駒馬……這些企業(yè)涉及整車、快遞、快運(yùn)、電商等領(lǐng)域，他們的背后都有普洛斯的影子。
部分普洛斯投資企業(yè)（來源：企查查）
這些資本延伸為普洛斯帶來了連通產(chǎn)業(yè)鏈上下游企業(yè)和資源的先天優(yōu)勢，通過這些合作伙伴，普洛斯鏈接了金融、數(shù)據(jù)、科技等多方面，打造了一個(gè)真正的物流大生態(tài)平臺(tái)。
（3）專業(yè)領(lǐng)先：物流一站式服務(wù)
物流地產(chǎn)信托有多好，能提供用戶滿意的服務(wù)，才是物流地產(chǎn)商持久的生命力。
談到普洛斯的定位，梅志明不斷強(qiáng)調(diào)“我不想讓公司名稱來定義業(yè)務(wù)，而是要讓業(yè)務(wù)自我定義。我們現(xiàn)在談及普洛斯時(shí)，人們自然會(huì)聯(lián)想到倉庫。希望從現(xiàn)在開始的五年后，說起GLP，人們會(huì)聯(lián)想到更多的東西。我們不僅僅是一個(gè)物流設(shè)施供應(yīng)商，我們要成為客戶的合作伙伴，為客戶、投資人創(chuàng)造更大價(jià)值?！?/p>
供應(yīng)鏈競爭是生產(chǎn)企業(yè)、流通企業(yè)關(guān)注的核心。為此，梅志明期望普洛斯成為一站式服務(wù)商，可以滿足亞馬遜、DHL、阿迪達(dá)斯等客戶的整體配送需求，成為「物流生態(tài)系統(tǒng)」的供應(yīng)商。
圖片來源：spiking.com
于是，以”創(chuàng)造更大價(jià)值”為導(dǎo)向，普洛斯利用自身龐大的運(yùn)營網(wǎng)絡(luò)，在中國提出了“物流一站式服務(wù)”理念：為客戶提供多市場整合的物流配送服務(wù)，不用擔(dān)心貨物無處落腳。
極致的服務(wù)為普洛斯帶來了全球范圍內(nèi)強(qiáng)大的客戶資源，“世界1000強(qiáng)”企業(yè)中有超過一半是普洛斯的客戶。
三、REITS運(yùn)營模式：梅志明的法寶及對(duì)手
為什么很多中國物流園區(qū)企業(yè)沒做大，而普洛斯的雪球卻越滾越大？到如今已經(jīng)管理全球1200億美元規(guī)模的資產(chǎn)。
（一）“前端地產(chǎn)開發(fā)＋后端基金投資”模式
“物流園區(qū)是一個(gè)重資產(chǎn)業(yè)務(wù)，回報(bào)期很長。如果單靠資本和債，回報(bào)是很慢的?！泵分久髦毖裕八员仨氁栌靡恍┵Y本的杠桿來提高整體回報(bào)。”作為掌舵者，他面臨的最重要問題就是，如何借用資本杠桿才能既解決資金難題，同時(shí)又讓自己變輕？
REITS就是這個(gè)問題的答案。普洛斯在美國、日本、新加坡都采用了REITS資產(chǎn)證券化方式進(jìn)行融資，因?yàn)檫@種模式不僅分散風(fēng)險(xiǎn)，還能撬動(dòng)數(shù)倍的資本杠桿，投資回報(bào)也高。
作為一種“前端地產(chǎn)開發(fā)＋后端基金投資”模式，REITS讓重資產(chǎn)業(yè)務(wù)以輕資產(chǎn)運(yùn)營，通過將資產(chǎn)置入基金，普洛斯提前兌現(xiàn)了物業(yè)銷售收入和開發(fā)利潤，將投資回收期從10年以上縮短到2-3年，這樣層層放大杠桿，就加快了開發(fā)周轉(zhuǎn)率，怎能不使全球商家趨之若鶩？
圖片來源：普洛斯官網(wǎng)
畢業(yè)于Kelley商學(xué)院金融專業(yè)的梅志明已是資本運(yùn)作高手，這為他帶領(lǐng)普洛斯在中國乃至全球的發(fā)展埋下了重要伏筆，也為中國現(xiàn)代物流行業(yè)帶來了無數(shù)驚奇。
從普洛斯年報(bào)中可以看出，普洛斯將旗下業(yè)務(wù)分為三大塊，分別為：物流物業(yè)開發(fā)業(yè)務(wù)、物流管理運(yùn)營業(yè)務(wù)、基金管理業(yè)務(wù)。這三大核心業(yè)務(wù)形成了普洛斯的戰(zhàn)略“閉環(huán)”。
物流物業(yè)開發(fā)業(yè)務(wù)在整個(gè)“閉環(huán)”當(dāng)中扮演“產(chǎn)品生產(chǎn)者”的角色，而物流管理運(yùn)營業(yè)務(wù)的收入占普洛斯總收入的80%，充當(dāng)“主要利潤賺取者”的角色。
梅志明曾表示“資產(chǎn)服務(wù)運(yùn)營一直是普洛斯最為自豪的，因?yàn)槲覀內(nèi)珖?300多萬平方米的面積。如果它是一個(gè)公司的話，那么它可以是一個(gè)最大的服務(wù)運(yùn)營公司?！敝赋隽宋锪鞴芾磉\(yùn)營業(yè)務(wù)的重要地位。從2017年開始，普洛斯資產(chǎn)服務(wù)運(yùn)營平臺(tái)成立了獨(dú)立公司，開始對(duì)外提供服務(wù)。
而普洛斯的基金管理業(yè)務(wù)是最值得關(guān)注的，因?yàn)樗瑫r(shí)充當(dāng)“融資者”與“新利潤賺取者”，讓整個(gè)“生態(tài)圈”在最大效率下運(yùn)轉(zhuǎn)起來。除了資本市場的融資，普洛斯旗下還管理著11只基金，加之銀行信貸的支持，保證了普洛斯能夠在全球范圍內(nèi)不斷擴(kuò)張。
更重要的是，基金管理業(yè)務(wù)造就了普洛斯在物流行業(yè)宏偉的資本延伸，為其打造“物流生態(tài)平臺(tái)”奠定了基礎(chǔ)。
普洛斯投資布局（來源：企查查）
REITS不僅解釋了普洛斯如何賺錢，也解釋了普洛斯如何花錢，是普洛斯一路高歌猛進(jìn)的深層原因，也體現(xiàn)了梅志明作為企業(yè)家的胸襟。
談到基金投資，梅志明曾說：“我最大的夢想不是最后賺多少錢，有多少資產(chǎn)，而是我在多少個(gè)成功的公司里扮演過什么樣的角色，這是我希望得到的財(cái)富?！?/p>
（二）新對(duì)手京東、順豐和中國物流
不過REITS雖好，卻不是誰都能玩得轉(zhuǎn)，即使到今天，國產(chǎn)版REITS資產(chǎn)證券化仍只是在碳路。不過競爭對(duì)手已經(jīng)來了。
去年初，在港股上市的中國物流資產(chǎn)控股有限公司（下稱“中國物流資產(chǎn)”）被傳，有美國黑石、中國京東、美團(tuán)等爭奪控股權(quán)。
中國物流資產(chǎn)由宇培國際、RRJ Capital、京東投資共建，成立于2000年，主要從事租賃儲(chǔ)存設(shè)施和相關(guān)管理工作，客戶包括京東、美團(tuán)、拼多多等電商公司，還有順豐、韻達(dá)、百世、大田等快遞及物流企業(yè)。
截至去年底，中國物流資產(chǎn)在全國擁有41個(gè)物流園、190套物流設(shè)施，物流園占地總面積超過579百萬平方米，其中待開發(fā)70萬平方米，在建40萬平方米，已竣工400百萬平方米。
最終，京東系京東智能產(chǎn)業(yè)發(fā)展集團(tuán)（簡稱京東產(chǎn)發(fā)）以40億港元收購中國物流資產(chǎn)26%股份，到2022年7月，京東產(chǎn)發(fā)完成對(duì)中國物流資產(chǎn)的強(qiáng)制性收購。作為獨(dú)立于京東物流集團(tuán)之外的京東產(chǎn)發(fā)顯示除了劉強(qiáng)東在物流地產(chǎn)的獨(dú)立布局，也由此成為普洛斯的一個(gè)新對(duì)手。
202年，順豐旗下順豐房托基金在2021年5月17日起在香港聯(lián)交所主板上市香港聯(lián)交所主板上市，成為中國首個(gè)物流房托上市公司，作為中國最大民營物流企業(yè)，順豐地產(chǎn)信托已經(jīng)在全面發(fā)力。
普洛斯還面臨另外一個(gè)對(duì)手——中國物流集團(tuán)，旗下中國物資儲(chǔ)運(yùn)集團(tuán)（中儲(chǔ)發(fā)展）也是中國最大的國有物流地產(chǎn)企業(yè)。今年7月28日，中國物流集團(tuán)資產(chǎn)管理有限公司成立。
新公司由原中鐵物總投資有限公司更名新設(shè)，由中鐵物華資產(chǎn)管理中心有限公司，鐵物控股所屬北京中鐵泰博房地產(chǎn)開發(fā)有限公司、北京中物京貿(mào)易有限公司、中鐵物上海有限公司，中國包裝所屬中新投資管理有限公司、北京康嘉力經(jīng)濟(jì)發(fā)展公司、福州富洋投資管理有限公司為基礎(chǔ)整合而成。
下一步，資產(chǎn)管理公司將陸續(xù)接收集團(tuán)相關(guān)資產(chǎn)，為后續(xù)專業(yè)化治理、專業(yè)化盤活處置和專業(yè)化資產(chǎn)經(jīng)營奠定基礎(chǔ)。如果該公司進(jìn)一步整合中儲(chǔ)系物流地產(chǎn)，未來或成普洛斯在中國市場另一個(gè)超級(jí)對(duì)手。
編輯：利煒 老八
