關(guān)注掌鏈公眾號(hào)
洞悉物流供應(yīng)鏈
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近兩年來，房地產(chǎn)行業(yè)進(jìn)入寒冬，房企再不似往日那般風(fēng)光無限。甚至許多往日的行業(yè)巨頭都紛紛坍塌，如恒大、當(dāng)代置業(yè)、花樣年等。
而房企大軍中值得一提的還有華夏幸福，這個(gè)曾經(jīng)的千億房企龍頭，也是中國房地產(chǎn)行業(yè)的十強(qiáng)選手。如今，更是被千億巨額債務(wù)壓頂。自2021年2月1日華夏幸福首次承認(rèn)債務(wù)違約以來，截至12月16日，華夏幸福長(zhǎng)在達(dá)300多天的債務(wù)危機(jī)中，公司股價(jià)從9.45元/股跌至3.52元/股，降幅達(dá)62.75%。
面對(duì)2192億巨債，華夏幸福努力自救。12月10日，華夏幸福發(fā)布公告，公告顯示債務(wù)重組方案獲得通過。據(jù)其《債務(wù)重組計(jì)劃》顯示，對(duì)2192億元金融性債務(wù)，華夏幸福將通過賣出優(yōu)質(zhì)資產(chǎn)回籠資金、出售資產(chǎn)帶走債務(wù)、現(xiàn)金清償、債務(wù)展期等方式，分批實(shí)現(xiàn)債務(wù)化解。
這意味著，華夏幸福獲得5-8年的喘息時(shí)間，重新為后續(xù)恢復(fù)造血。12月10日開盤后，華夏幸福的股價(jià)一路走高，自上午10時(shí)起就處于漲停狀態(tài)。但這并不意味著華夏幸福的債務(wù)危機(jī)已經(jīng)過去了，華夏幸福的債務(wù)并沒有消失，后續(xù)它還需要籌措資金還償還相關(guān)債務(wù)。
屋漏偏逢連夜雨，12月15日，華夏幸福公告稱，一筆價(jià)值3.13億美元的境外理財(cái)產(chǎn)品中間人失聯(lián)了，華夏幸福已于近日向廊坊市公安機(jī)關(guān)報(bào)案，并于2021年12月14日收到廊坊市公安局經(jīng)濟(jì)犯罪偵查支隊(duì)出具的《受案回執(zhí)》。20億元委托理財(cái)中間人失聯(lián)對(duì)于華夏幸福來說無疑是雪上加霜。
“干到今天這步，我愿賭服輸。”面對(duì)1000多名華夏幸福的核心員工，王文學(xué)把責(zé)任攬?jiān)谧约荷砩?。從曾?jīng)的地產(chǎn)首富，到如今的資不抵債，究竟是如何走到這般境地？房企頻頻爆雷的背后，地產(chǎn)商票還有未來嗎？
一、千億龍頭房企——華夏幸福
縱觀所有大型房企，其創(chuàng)始人背后幾乎都有一段傳奇人生，王文學(xué)也不例外。王文學(xué)最開始從事餐飲行業(yè)，積累了不少的人脈資源。靠著這些人脈資源，1998年轉(zhuǎn)行進(jìn)入房地產(chǎn)行業(yè)，成立了華夏房地產(chǎn)公司。也就是這一年，恰逢國家取消福利分房，中國房地產(chǎn)市場(chǎng)迎來了全新的利好局面。
公司成立后，王文學(xué)在王石的幫助下成功蓋起了第一個(gè)樓盤——“華夏花園”，開盤之后沒多久便售罄了。就這樣王文學(xué)成功賺到了自己的第一桶金，完成了初始資金的積累。
2001年，王文學(xué)遇到生命中第二個(gè)貴人王志綱。當(dāng)時(shí)，又恰逢“大北京”規(guī)劃出臺(tái)，北京和環(huán)京地區(qū)的各大房企都準(zhǔn)備擼起袖子大干一場(chǎng)，而王志剛作為資深市場(chǎng)策劃深諳當(dāng)時(shí)的行業(yè)形勢(shì)。于是，王志綱建議王文學(xué)將目光放在北京和環(huán)京地區(qū)，轉(zhuǎn)而向產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)方向發(fā)展。
王文學(xué)審時(shí)度勢(shì)，果斷采納了王志綱的建議。隨后定下了“產(chǎn)業(yè)新城+地產(chǎn)開發(fā)”的模式。得益于當(dāng)時(shí)一片大好的市場(chǎng)形勢(shì)和政策環(huán)境，北京房?jī)r(jià)一路上漲，一直深耕北京地區(qū)的華夏幸?？焖俪砷L(zhǎng)起來。
2011年，華夏幸福借殼上市，業(yè)務(wù)拓至全國，銷售額超過150億元，成為了中國最大的產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)開發(fā)商。2018年算得上是華夏幸福的巔峰時(shí)刻，銷售額達(dá)到1600億元，成為了國內(nèi)top10的房企。也是在同年，王文學(xué)一年的時(shí)間內(nèi)套現(xiàn)131億，在胡潤(rùn)研究院發(fā)布的《2019胡潤(rùn)套現(xiàn)企業(yè)家30強(qiáng)》中位居榜首。一時(shí)之間風(fēng)光無限。
二、華夏幸福供應(yīng)鏈金融爆雷的背后
華夏幸福的債務(wù)問題開始顯露是在2021年1月，當(dāng)時(shí)穆迪、惠譽(yù)等機(jī)構(gòu)紛紛下調(diào)華夏幸福的信用評(píng)級(jí)。1月15日，華夏幸福對(duì)中融信托違約兩筆本息共計(jì)11.2億元的到期信托計(jì)劃。1月18日該消息的正式披露。截至2月1日華夏幸福召開金融機(jī)構(gòu)債委會(huì)時(shí)，已有52.6億元本息金額的銀行貸款、信托貸款等債務(wù)產(chǎn)生逾期。
2021年1月-9月，華夏幸福營(yíng)收284.22億元，同比下降49.90%；歸屬上市公司股東的凈利潤(rùn)-134.56億元，同比下降284.84%。截至2021年9月30日，華夏幸福資產(chǎn)總計(jì)4657億元，負(fù)債合計(jì)3877億元，所有者權(quán)益780億元，資產(chǎn)負(fù)債率為83.26%。
隨著今年1月份到期的那批商票出現(xiàn)逾期，華夏幸福的債務(wù)問題成為大眾關(guān)注的焦點(diǎn)，緊接著市場(chǎng)上陸陸續(xù)續(xù)的債劵暴雷和商票拒付。與此同時(shí)，華夏幸福商票價(jià)格還在不斷上漲。
在票據(jù)爆雷之前，華夏幸福和供應(yīng)商直接大多采用商票方式支付，當(dāng)時(shí)的商票兌付都很及時(shí)，加上公司的體量巨大，供應(yīng)商門也愿意接受華夏幸福商票。而此次商票拒付事件讓供應(yīng)商們感到深深的不安，持票者紛紛在網(wǎng)上口誅筆伐。在微博搜索詞條“華夏幸福商票”中，幾乎是相關(guān)持票主體對(duì)于華夏幸福的控訴。
那么，千億房企何以會(huì)跌落至此呢？
1.應(yīng)收、應(yīng)付賬款激增，巨額負(fù)債成頭上利劍
2017年，廊坊、張家口、保定等地紛紛出臺(tái)“限購令”，環(huán)京地區(qū)的樓市不景氣。一直以來重倉環(huán)京地區(qū)的華夏幸福慘遭當(dāng)頭一棒。當(dāng)年華夏幸福城市地產(chǎn)簽約僅為79億元，大幅下降72%，經(jīng)營(yíng)性現(xiàn)金流由正轉(zhuǎn)負(fù)。
財(cái)報(bào)顯示，2017年華夏幸福經(jīng)營(yíng)性活動(dòng)現(xiàn)金流量?jī)纛~為-162.28億元，同比減少309%。華夏幸福應(yīng)收賬款189.1億元，同比暴漲99.04%，遠(yuǎn)遠(yuǎn)高于收入同比增長(zhǎng)的10.8%。
2019年以來，華夏幸福瘋狂投資，擴(kuò)張激進(jìn)，開始大量借錢。2019年上半年，華夏幸福新增融資多達(dá)632.55 億元，其中銀行貸款123.32 億元，新發(fā)行債券及債務(wù)融資工具金額167.37 億元，信托、資管等其他融資金額341.85 億元。2019年報(bào)顯示，其該年度籌資活動(dòng)產(chǎn)生的現(xiàn)金凈額達(dá)到259億元。短期借款為266億元，較2018年的42億元，增長(zhǎng)531%。
從凈負(fù)債率來看，2017年華夏幸福凈負(fù)債率為48.16%，2018年升至161.06%，2019年這個(gè)數(shù)字超過200%。
應(yīng)收賬款和應(yīng)付賬款激增，負(fù)債率逐年暴漲。如此巨額的負(fù)債壓身，如果銷售量更不上來，或者再融資出現(xiàn)問題，那么最終形成的巨大杠桿必然化為一把利劍懸掛于企業(yè)頭上。
2.“三道紅線”出臺(tái)，堵住融資之路
華夏幸福內(nèi)部人士曾透露，“如果沒有后來出臺(tái)的三道紅線政策，華夏幸福不可能出現(xiàn)債務(wù)違約的情況?！贝_實(shí)，如果一切都朝著最理想的方向發(fā)展，大多數(shù)爆雷房企或許都可以逃過一劫。但是，企業(yè)的經(jīng)營(yíng)永遠(yuǎn)要給可能的突發(fā)狀況留有緩沖的余地，畢竟行穩(wěn)才能致遠(yuǎn)。
2020年8月20日，相關(guān)部門為限制開發(fā)商融資，約談主要房企并出臺(tái)了房企融資的“三道紅線”規(guī)定，具體內(nèi)容包括剔除預(yù)收款后的資產(chǎn)負(fù)債率不得大于70%；凈負(fù)債率不得大于100%；現(xiàn)金短債比不得小于1倍。
“三道紅線”標(biāo)準(zhǔn)之下，全部踩線的房企歸入紅檔，有息負(fù)債規(guī)模將不得增加。這意味著，三條線全踩的紅檔房企將不再擁有融資機(jī)會(huì)。
公開數(shù)據(jù)顯示，截至2020 年9月末，華夏幸福的有息負(fù)債規(guī)模達(dá)2185億元，其中短期借款和一年內(nèi)到期的非流動(dòng)負(fù)債合計(jì)約為940億元，占比43%。而同期華夏幸福貨幣資金為386.09億元，中間存在超過550億元的缺口。
此外，國盛證券報(bào)告也顯示，華夏幸福剔除預(yù)收款后的資產(chǎn)負(fù)債率為78%，凈負(fù)債率為214%，現(xiàn)金短債比達(dá)0.41，“三道紅線”全部踩中，屬于規(guī)定中的紅檔房企。嚴(yán)監(jiān)管下，華夏幸福融資路徑阻塞。
和其他爆雷房企相似，華夏幸福的債務(wù)危機(jī)本質(zhì)上還是在于激進(jìn)的發(fā)展步伐以及盲目的擴(kuò)張。盲目的擴(kuò)張導(dǎo)致負(fù)債暴增，不斷調(diào)高的杠桿碰上嚴(yán)監(jiān)管，資金鏈就容易出現(xiàn)斷裂，而“爆雷”現(xiàn)象就在所難免。
三、岌岌可危的地產(chǎn)商票
華夏幸福供應(yīng)鏈金融爆雷，頻頻出現(xiàn)商票拒付的情況。此外，華夏幸福的商票貼息報(bào)價(jià)最高已經(jīng)達(dá)到了45.83%，足以見得公司穩(wěn)定性較差。
對(duì)于整個(gè)行業(yè)生態(tài)環(huán)境來說，票據(jù)應(yīng)用的普及對(duì)建立我國商業(yè)信用環(huán)境有重要意義。對(duì)于相關(guān)主體而言，票據(jù)是最適合中小企業(yè)的直接融資工具，股票和債券對(duì)小微企業(yè)來說門檻很高。
特別是自“三道紅線”出臺(tái)之后，商票更是因其門檻低、易操作等優(yōu)勢(shì)，成為地產(chǎn)開發(fā)商的心頭好。數(shù)據(jù)顯示，截至2020年底，國內(nèi)TOP50房企應(yīng)付票據(jù)規(guī)模超過4000億元，同比增加33.8%。
成也蕭何敗也蕭何，以真實(shí)貿(mào)易為基礎(chǔ)，正常情況下商票沒有什么問題，是作為一個(gè)中性的金融財(cái)務(wù)結(jié)算工具存在。既有利于房企，又有利于供應(yīng)商，一張商票，盤活兩方現(xiàn)金流，確實(shí)使供應(yīng)鏈各方獲利。
而如今，商票行業(yè)亂象叢生，市場(chǎng)險(xiǎn)象迭生。商票已經(jīng)不是原先中性的金融財(cái)務(wù)結(jié)算工具，而變成一種規(guī)避監(jiān)管，隱匿債務(wù)風(fēng)險(xiǎn)的融資利器。近段時(shí)間各大房企商票違約事件頻發(fā)也印證了這種推論。據(jù)掌鏈不完全統(tǒng)計(jì)，2021年以來，至少有15家房企被曝出過票據(jù)違約。
房企利用商票來支付上游供應(yīng)商工程款項(xiàng)，形成融資鏈條。隨著越來越多的企業(yè)加入，規(guī)模逐漸擴(kuò)大，最終形成牽一發(fā)而動(dòng)全身的局面。一旦某個(gè)關(guān)口出現(xiàn)問題，后果不堪設(shè)想。
6月30日，市場(chǎng)消息顯示，央行已將“三道紅線”試點(diǎn)房企商票數(shù)據(jù)納入監(jiān)控范圍，要求相關(guān)房企將商票數(shù)據(jù)每月上報(bào)。隨著房企商票納入監(jiān)管層面，商票的一級(jí)、二級(jí)市場(chǎng)將會(huì)越來越規(guī)范。房企也將無法通過這種隱匿的手段進(jìn)行融資，規(guī)避監(jiān)管。房地產(chǎn)的金融寬松高杠桿時(shí)代已經(jīng)結(jié)束，企業(yè)必須專注于主業(yè)，靠自身回血，才能行穩(wěn)致遠(yuǎn)。
