目前我國(guó)的物流園區(qū)作用巨大，對(duì)促進(jìn)城鄉(xiāng)經(jīng)濟(jì)發(fā)展，整合優(yōu)勢(shì)資源，改善城市環(huán)境，提高運(yùn)營(yíng)效率等，都有積極的意義。
但是現(xiàn)有的物流園區(qū)的作用有待提升，即物流園區(qū)發(fā)展還存在許多問(wèn)題：
定位不明確。缺乏前期市場(chǎng)調(diào)研，發(fā)展目標(biāo)和方向不清晰，導(dǎo)致物流園區(qū)規(guī)劃和建設(shè)與市場(chǎng)脫節(jié)，與專業(yè)脫節(jié)；資源整合不夠，運(yùn)營(yíng)能力欠缺。缺乏商業(yè)模式（盈利模式簡(jiǎn)單，以出租為主），渠道不暢，運(yùn)營(yíng)管理能力較低等。
根據(jù)中物天成大量的物流園區(qū)項(xiàng)目經(jīng)驗(yàn)，物流園區(qū)成功的關(guān)鍵可以概括為16個(gè)字：市場(chǎng)導(dǎo)向，資源整合；企業(yè)運(yùn)作，政府支持。充分的前期市場(chǎng)調(diào)研和分析，以滿足目標(biāo)市場(chǎng)的實(shí)際需求；準(zhǔn)確的戰(zhàn)略定位和專業(yè)性的產(chǎn)業(yè)規(guī)劃，把握項(xiàng)目的前瞻性和可操作性；關(guān)鍵資源的整合以及優(yōu)勢(shì)互補(bǔ)，特別是要搭建支撐園區(qū)企業(yè)業(yè)務(wù)發(fā)展的公共服務(wù)體系和信息服務(wù)平臺(tái)；客戶資源的積累，招商渠道的專業(yè)和暢通，以及后期專業(yè)團(tuán)隊(duì)的運(yùn)營(yíng)和管理；獲得政府和各合作方的支持，政策的引導(dǎo)（包括稅收返還和資金扶持）。
物流園區(qū)成功，要把握以下三個(gè)關(guān)鍵點(diǎn)：
要有符合市場(chǎng)需求的戰(zhàn)略定位
物流園區(qū)的戰(zhàn)略定位要求，符合市場(chǎng)需要，短期內(nèi)可以形成良性循環(huán)，把握需求和供應(yīng)兩個(gè)方面。戰(zhàn)略定位過(guò)程分為調(diào)研、分析和定位3個(gè)階段。
戰(zhàn)略定位包括，目標(biāo)定位、市場(chǎng)定位、功能定位、業(yè)務(wù)定位等。戰(zhàn)略定位的前提在于充分的市場(chǎng)調(diào)研，包括區(qū)域經(jīng)濟(jì)環(huán)境（總體產(chǎn)業(yè)環(huán)境，周邊區(qū)域環(huán)境，本地綜合環(huán)境），項(xiàng)目?jī)?yōu)勢(shì)（區(qū)位優(yōu)勢(shì)，交通優(yōu)勢(shì)，產(chǎn)業(yè)優(yōu)勢(shì)，政策優(yōu)勢(shì)）和市場(chǎng)分析（現(xiàn)狀，特點(diǎn)，問(wèn)題，趨勢(shì)。競(jìng)爭(zhēng)市場(chǎng)，潛在客戶，市場(chǎng)趨勢(shì)）。
充分調(diào)研后，形成項(xiàng)目建議書(shū)，應(yīng)涵蓋，指導(dǎo)思想，發(fā)展原則，定位和體系構(gòu)成（內(nèi)涵和外延），功能規(guī)劃和建設(shè)內(nèi)容，信息系統(tǒng)規(guī)劃，運(yùn)營(yíng)模式，投資估算和財(cái)務(wù)評(píng)價(jià)（收入、費(fèi)用、稅收、利潤(rùn)），工作計(jì)劃和實(shí)施建議等。
符合操作需求的規(guī)劃設(shè)計(jì)
物流園區(qū)規(guī)劃設(shè)計(jì)的有3個(gè)基本步驟：概念設(shè)計(jì)，功能設(shè)計(jì)和技術(shù)設(shè)計(jì)。規(guī)劃設(shè)計(jì)應(yīng)該注意幾個(gè)問(wèn)題：依據(jù)市場(chǎng)分析和戰(zhàn)略定位；依據(jù)物流運(yùn)作（作業(yè)）的專業(yè)要求；不能照搬、照套工業(yè)或者同行的做法；不能求大、求全、求超前。
在規(guī)劃設(shè)計(jì)中，常用的技術(shù)包括，時(shí)間研究，隊(duì)列理論，工序研究，資源有效分配，緩沖地帶設(shè)計(jì)，業(yè)務(wù)流程設(shè)計(jì)，仿真測(cè)試，瓶頸分析，吞吐量分析，運(yùn)籌學(xué)，線性平衡，關(guān)鍵路徑方法等。
符合營(yíng)運(yùn)需求的運(yùn)作流程
有效率的運(yùn)作流程和管理，不僅可以為操作人員提供一個(gè)安全的操作環(huán)境，也令貨物的處理更為系統(tǒng)化和條理化，直接提高整體效率。運(yùn)作管理流程設(shè)計(jì)包括：收貨程序，交接程序，儲(chǔ)存程序，配送程序，日常運(yùn)作程序，運(yùn)作管理系統(tǒng)等。
