圖為孔慶廣
近年來我國物流園區(qū)發(fā)展很快，熱度不減，特別是隨著電商與快遞的發(fā)展，推動了城市物流的快速發(fā)展，也對物流園區(qū)的建設和運營，提出了更多的需求和更高的要求。但是，無論已經(jīng)建成投入使用還是正在規(guī)劃建設的物流園區(qū)，在規(guī)劃、建設和運營等各個方面，都還存在許多需要注意的問題。
據(jù)中國物流與采購聯(lián)合會、中國物流學會發(fā)布數(shù)據(jù)顯示，我國目前各類物流園區(qū)數(shù)共計754家。但是按照我國的行政區(qū)劃，全國地級以上城市287個，縣級市和縣2100個，市轄區(qū)852個，合計3239個。各地政府都在大張旗鼓地規(guī)劃建設甚至不是一個而是若干個物流園區(qū)，把物流產(chǎn)業(yè)作為拉動城市經(jīng)濟發(fā)展的主導產(chǎn)業(yè)和新的經(jīng)濟增長點。據(jù)不完全統(tǒng)計，目前我國由各級政府主導的各類工業(yè)園區(qū)已達上萬個。因此保守估計，我國各類物流園區(qū)的數(shù)量也應當在數(shù)千家。
我國物流園區(qū)種類繁多，沒有比較統(tǒng)一的規(guī)范標準。業(yè)內(nèi)的一般共識是“根據(jù)物流園區(qū)依托的對象，把物流園區(qū)劃分為貨運服務型、生產(chǎn)服務型、商貿(mào)服務型和綜合服務型四種”。但是在實際建設和運營中，往往會演化成各種不同具體業(yè)態(tài)。比如按照物流園區(qū)的規(guī)模和功能，廣義的物流園區(qū)又分為物流園區(qū)（狹義的，一般是政府主導，占地從幾千畝到幾十平方公里不等）、物流基地（一般占地在幾百畝，吸引其他物流企業(yè)入駐）和物流中心（一般占地也就幾萬平方米，大型物流企業(yè)自用為主）三大類。
隨著眾所周知的房地產(chǎn)調(diào)控政策的持續(xù)影響，地產(chǎn)商開始介入物流園區(qū)項目，物流園區(qū)的開發(fā)模式也呈現(xiàn)多元化，包括政府主導、大型物流企業(yè)自用和物流地產(chǎn)開發(fā)等。而且，物流園區(qū)的經(jīng)營模式也從倉庫出租到增值服務，對物流園區(qū)的后期運營提出了更高的要求！
因此，物流園區(qū)在具體規(guī)劃、建設和運營時，要重點考慮以下7個方面的問題。
深刻把握宏觀經(jīng)濟發(fā)展環(huán)境和項目地的城市產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)與市場客戶需求
在進行物流園區(qū)項目選擇時，首先要考慮的不是政府政策，也不是投資者的實力，而是市場需求是否支持項目發(fā)展。
物流園區(qū)項目的宏觀把握有三個要點：
?。?）宏觀經(jīng)濟環(huán)境分析。一般來說，宏觀經(jīng)濟環(huán)境分析要從三個層面和兩條主線來把握。三個層面即全國層面、省市（地區(qū)）層面、本地層面。而兩條主線即總體經(jīng)濟和物流行業(yè)，包括現(xiàn)狀，特點，問題，趨勢等。
（2）當?shù)爻鞘挟a(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)分析。一是了解當?shù)爻鞘兄鲗Мa(chǎn)業(yè)的構(gòu)成，以及支撐主導產(chǎn)業(yè)的重點企業(yè)分布。二是當?shù)匚锪鳟a(chǎn)業(yè)發(fā)展情況，包括發(fā)展現(xiàn)狀，未來規(guī)劃，相關(guān)優(yōu)惠政策等。
（3）市場需求分析。當?shù)匚锪餍枨笫钱a(chǎn)地物流？如果是，那么主要企業(yè)是誰？主要產(chǎn)品是什么？或是銷地物流？如果是，那么主要需求企業(yè)是誰？需求什么？還是中轉(zhuǎn)地物流？如果是，本地的相關(guān)設施和渠道是否滿足物流中轉(zhuǎn)需求？
要踏踏實實進行實地市場調(diào)研，分析項目周邊的可能競爭對手及其相關(guān)企業(yè)
考察宏觀市場需求后，還要實地調(diào)研項目周邊市場競爭的狀態(tài)，尋求可供選擇的差異化策略。
物流園區(qū)項目的實地調(diào)研，一般也是要從三個方面進行：
（1）周邊主要產(chǎn)業(yè)（工業(yè)）園區(qū)。即對項目所在地一定半徑區(qū)域內(nèi)的各類產(chǎn)業(yè)（工業(yè)）園區(qū)情況進行分析研究，包括這些園區(qū)的發(fā)展目標，功能布局，未來規(guī)劃，入駐企業(yè)，優(yōu)惠政策等。這些園區(qū)有可能為項目提供市場需求，也可能與項目產(chǎn)生競爭。
?。?）周邊物流園區(qū)及其入駐企業(yè)。包括已經(jīng)建成正在經(jīng)營的和規(guī)劃中擬建的各類商貿(mào)市場、貨運市場，以及這些市場的主要入駐企業(yè)和業(yè)戶。對重點市場和企業(yè)進行深度訪談，進行優(yōu)劣勢對比分析，從而形成實地市場調(diào)研報告，供項目決策參考。
（3）潛在客戶需求。具體了解項目地的主要制造、商貿(mào)、以及第三方物流企業(yè)情況。對這些企業(yè)進行物流需求調(diào)查，了解它們?nèi)腭v項目的可能性。對那些潛在目標客戶，要進行逐個的“地毯式”調(diào)研，為項目后期招商積累客戶。
項目地的區(qū)位交通情況，是項目戰(zhàn)略定位的客觀基礎
城市的區(qū)位與交通，是緊密聯(lián)系、相互作用的物流要素。在很大程度上說，區(qū)位交通是客觀存在的，難以改變的。因此，要給予足夠的重視。
（1）區(qū)位優(yōu)勢。具體分析項目所在地城市本身的自然情況。包括城市性質(zhì)（是工業(yè)城市，是商貿(mào)城市，還是旅游城市？），目前的經(jīng)濟總量以及發(fā)展趨勢，人口規(guī)模等。宏觀上，了解項目所在地城市在地區(qū)經(jīng)濟、區(qū)域交通中的地位和作用。是核心樞紐？還是輔助從屬？微觀上，要具體了解項目地周邊四鄰情況。即項目所在區(qū)域的控制性規(guī)劃，周邊相鄰的都有什么項目規(guī)劃。
?。?）交通優(yōu)勢。根據(jù)項目初步定位和項目周邊的實際情況進行分析。如：公路，即臨近項目地的高速公路，國道，省道，以及其它道路。鐵路，特別是與鐵路貨運站的距離和目前鐵路運輸?shù)拇笞谖镔Y主要種類是什么。港口，了解當?shù)馗劭诩b箱，散雜貨，特種碼頭等情況，保稅監(jiān)管情況。機場，一般附加值高的貨品會關(guān)注機場貨運。（如果建設空港物流園區(qū)會重點進行分析。）在交通優(yōu)勢分析中，一般以某種運輸方式為主進行分析。如公路港主要考慮公路情況，也會考慮多式聯(lián)運的可能性。
項目的具體戰(zhàn)略定位和規(guī)劃設計
物流園區(qū)項目的戰(zhàn)略定位是項目成功的關(guān)鍵。而目前很多物流園區(qū)項目沒有達到預想效果，主要是忽視前期的戰(zhàn)略定位，結(jié)果就是先天不足，無法滿足客戶需求。
把握物流園區(qū)項目的戰(zhàn)略定位，主要是以下三個方面：
?。?）基本的戰(zhàn)略定位。即根據(jù)市場需求、區(qū)位交通和投資企業(yè)掌控的優(yōu)勢資源，確定項目的基本定位。是做商貿(mào)型物流園區(qū)還是貨運型物流園區(qū)？如果做貨運型物流園區(qū)，是單純的公路港，還是公鐵聯(lián)運，鐵海聯(lián)運等等？要具體化，市場針對性要強。戰(zhàn)略定位包括市場定位（細分市場在哪里），客戶定位（具體是哪些企業(yè)入駐），產(chǎn)品定位（園區(qū)的建筑形態(tài)如何），品牌定位（市場形象如何）等。
（2）主要功能確定以及分區(qū)的空間布局。項目的主要功能。即項目有哪些主要功能，如辦公、交易、倉儲、配送、信息、配套服務等等。各功能區(qū)的主要經(jīng)濟技術(shù)指標，以及相互關(guān)系。比如，每個功能區(qū)多大面積，將來計劃有多少家企業(yè)入駐。平均每家企業(yè)的辦公面積，倉儲面積和停車需求如何。各功能區(qū)的空間布局以及相互關(guān)系。既要考慮項目建設的外觀形象，也要考慮各功能區(qū)的業(yè)務互動和效率優(yōu)化。
?。?）具體規(guī)劃設計。包括建筑形態(tài)（外觀和內(nèi)部），道路規(guī)劃（人車分流），景觀綠化等。而且具體規(guī)劃設計既要考慮租售經(jīng)營的需要，也要具體照顧物流作業(yè)的技術(shù)需要。
要在開工前確定項目的開發(fā)和盈利模式
物流園區(qū)是投資大、周期長的項目。傳統(tǒng)的物流園區(qū)就是依靠園區(qū)租金收入。而現(xiàn)代物流園區(qū)要成為第四方物流服務平臺，需要向入駐企業(yè)提供增值服務。因此，確定園區(qū)項目的經(jīng)營模式，才能形成園區(qū)建設與運營的良性發(fā)展。
（1）土地規(guī)劃。物流園區(qū)用地一般屬物流用地，因自身配套服務需要（國家規(guī)定物流用地比照工業(yè)用地），可以根據(jù)實際情況申請部分市場（商業(yè)）用地。土地價格與當?shù)卣唧w洽談，協(xié)議確定。也要走招拍掛流程。在規(guī)劃條件方面，配套部分保持在20-30%為宜。
（2）開發(fā)原則。正因為物流園區(qū)項目占地面積大，建設周期長，而且招商、培育也需要一定時間。因此，建議物流園區(qū)項目的開發(fā)原則為：統(tǒng)一規(guī)劃，分期開發(fā)；滾動發(fā)展，分塊管理。
?。?）經(jīng)營模式。物流園區(qū)的具體經(jīng)營模式有三種，一是全部持有出租，二是全部銷售，三是租售結(jié)合。因物流園區(qū)投資大，全部持有出租的資金壓力也就比較大。而如果全部銷售，也難以對入駐企業(yè)（業(yè)戶）進行整合管理。因此，采取租售結(jié)合的模式是最佳的選擇。
?。?）項目后期運營的收入結(jié)構(gòu)。除了房屋租金（含物業(yè)費）外，還有業(yè)務整合收入（入駐企業(yè)產(chǎn)生新的業(yè)務需要），信息服務收入（為入駐企業(yè)和相關(guān)企業(yè)提供），以及其它收入。
做好項目的后期運營管理服務，是決定項目成功的保證
物流園區(qū)項目的成功，市場調(diào)研是前提，戰(zhàn)略定位是關(guān)鍵，運營管理服務是保證。做好物流園區(qū)的后期運營管理服務工作，就是要“1+1”，即建設一個體系--園區(qū)公共服務體系，搭建一個平臺--物流信息服務平臺。
?。?）園區(qū)公共服務體系。包括5個方面：一是專業(yè)性物業(yè)管理服務。如同住宅小區(qū)的物業(yè)管理，為入駐企業(yè)和客戶提供基本的保安、保潔、工程維修等基本服務。二是一體化行政服務。包括統(tǒng)一辦理工商注冊，稅務登記、銀行開戶代辦，統(tǒng)一開具發(fā)票，辦理行政許可（開展物流業(yè)務的行政審批）等。爭取引進相應的工商、稅務、銀行機構(gòu)，以及政府行業(yè)管理部門入駐園區(qū)。三是企業(yè)管理服務。因為入駐物流園區(qū)的企業(yè)大部分是中小型企業(yè)，園區(qū)要有專門的機構(gòu)和人員為它們提供人力資源、財務記賬、法律合同等服務。也可以推薦社會機構(gòu)長期合作。四是業(yè)務整合服務。為入駐企業(yè)提供業(yè)務信息，提供輔助性業(yè)務服務（如配送、裝卸等），使得入駐企業(yè)集中核心業(yè)務成長。五是物流金融服務，包括貸款，擔保，保險，融資租賃和倉單質(zhì)押。這點是很多物流企業(yè)想做而又難以做到的。
?。?）物流信息服務平臺。包括2個方面，一個是外部的公共信息服務，另一個就是園區(qū)內(nèi)部的業(yè)務管理信息系統(tǒng)。由園區(qū)統(tǒng)一開發(fā)建設業(yè)務管理信息系統(tǒng)，既可以滿足入駐企業(yè)業(yè)務管理的電子商務需要，也會降低這方面整體的投資和費用。
獲得政府的相關(guān)扶持政策
物流產(chǎn)業(yè)列入國家十大產(chǎn)業(yè)振興規(guī)劃，物流園區(qū)作為重點工程，可以得到各級政府的政策支持和資金扶持。
?。?）國家產(chǎn)業(yè)政策導向和資金支持。物流園區(qū)項目在當?shù)卣òl(fā)改委）辦理立項手續(xù)后，要爭取列為省重點工程項目。由此向國家有關(guān)部門申請扶持政策。
?。?）當?shù)卣木唧w有關(guān)政策。土地政策：土地價格在掛牌前簽訂協(xié)議確定。規(guī)費政策：項目開發(fā)建設過程中，市區(qū)兩級行政事業(yè)收費減免。稅收政策：無論建設期和經(jīng)營期，園區(qū)項目繳納的稅收，地方（市區(qū)兩級）留成部分至少可以做到“免二年再減半征收三年”。特別要提醒的是，入駐企業(yè)要享受同樣的稅收優(yōu)惠政策。這點對未來招商、吸引入駐企業(yè)來說很重要！其他政策：如政府代辦項目手續(xù)辦理，行業(yè)規(guī)范管理（政府下發(fā)文件，要求相關(guān)企業(yè)進駐，便于招商），以及實際的財政資金支持等。
