根據(jù)國內(nèi)外與物流園區(qū)功能相同或相當(dāng)?shù)奈锪骰A(chǔ)設(shè)施建設(shè)運(yùn)營的經(jīng)驗(yàn)，我國未來物流園區(qū)在發(fā)展模式上有五種選擇：
政府主導(dǎo)發(fā)展模式
政府主導(dǎo)發(fā)展模式是指由地方政府做出物流園區(qū)規(guī)劃并組成開發(fā)機(jī)構(gòu)，通過招商引資等方式來開發(fā)建設(shè)物流園區(qū)。由于物流園區(qū)具有物流組織管理和經(jīng)濟(jì)發(fā)展雙重功能，因此，建立在經(jīng)濟(jì)開發(fā)區(qū)模式基礎(chǔ)之上的物流園區(qū)項(xiàng)目，實(shí)際上就是在新的經(jīng)濟(jì)發(fā)展背景下，突出現(xiàn)代物流的發(fā)展特點(diǎn)、趨勢和在經(jīng)濟(jì)發(fā)展中的地位和作用。目前大多數(shù)物流園區(qū)都是按這種模式在開發(fā)。
主體企業(yè)引導(dǎo)模式
也稱為大型物流企業(yè)主導(dǎo)開發(fā)模式。從市場經(jīng)濟(jì)發(fā)展的角度，從物流資源和產(chǎn)業(yè)合理有效配置的角度，由大型物流企業(yè)開發(fā)建設(shè)物流園區(qū)并率先在園區(qū)開展經(jīng)營，帶動(dòng)和引導(dǎo)其它物流企業(yè)或相關(guān)企業(yè)入園經(jīng)營，逐步實(shí)現(xiàn)物流產(chǎn)業(yè)的聚集。
政企聯(lián)合開發(fā)模式
由政府統(tǒng)一規(guī)劃，組織物流企業(yè)共同開發(fā)模式。即政府相關(guān)部門從總體上對物流園區(qū)做出規(guī)劃，通過招商引資等方式，由相關(guān)企業(yè)負(fù)責(zé)具體項(xiàng)目的開發(fā)，共同完成物流園區(qū)的開發(fā)建設(shè)。
產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)開發(fā)模式
產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)開發(fā)模式是指將物流園區(qū)作為產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目，通過給予開發(fā)者適合產(chǎn)業(yè)項(xiàng)目開發(fā)的土地政策、稅收政策和優(yōu)惠的市政配套等相關(guān)政策，由產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)商主持進(jìn)行物流園區(qū)的道路、倉庫和其他物流基礎(chǔ)設(shè)施及基礎(chǔ)性裝備的建設(shè)和投資，然后以租賃、轉(zhuǎn)讓或合資、合作經(jīng)營的方式進(jìn)行物流園區(qū)相關(guān)設(shè)施的經(jīng)營和管理。
作為類似于產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)開發(fā)模式，日本的東京、神戶和德國的不萊梅等城市，也有政府投資進(jìn)行物流園區(qū)的相關(guān)基礎(chǔ)設(shè)施的投資建設(shè)，然后委托給一個(gè)或多個(gè)物流設(shè)施管理能力較強(qiáng)的企業(yè)，由其在政府制定的優(yōu)惠政策的框架下進(jìn)行經(jīng)營管理。
綜合運(yùn)作發(fā)展模式
綜合運(yùn)作發(fā)展模式是指對上述各種模式的混合運(yùn)用。由于物流園區(qū)項(xiàng)目一般具有較大的建設(shè)規(guī)模和涉及經(jīng)營范圍較廣的特點(diǎn)，既要求在土地、稅收等政策上的有力支持，也需要在投資方面能跟上開發(fā)建設(shè)的步伐，還要求具備園區(qū)的專業(yè)經(jīng)營運(yùn)作能力，因此，單純采用一種開發(fā)模式，往往很難達(dá)到使園區(qū)建設(shè)能順利推進(jìn)的目的。
特別強(qiáng)調(diào)，物流園區(qū)項(xiàng)目的開發(fā)建設(shè)不僅僅是土地開發(fā)，也不是提供簡單的物業(yè)管理，而是將其經(jīng)營管理定位“服務(wù)于物流企業(yè)”的平臺(tái)運(yùn)營商，通過系統(tǒng)地提供“資源整合、規(guī)范管理、服務(wù)提升”來創(chuàng)造價(jià)值，與客戶共同成就事業(yè)。因此，無論采用何種開發(fā)經(jīng)營模式，都要注意以下3點(diǎn)：
（1）流企業(yè)的商務(wù)辦公聚集地。要使物流園區(qū)成為促進(jìn)現(xiàn)代物流發(fā)展的政策平臺(tái)，發(fā)揮產(chǎn)業(yè)聚集優(yōu)勢，吸引區(qū)域物流企業(yè)總部、創(chuàng)業(yè)成長型中小物流企業(yè)和上下游企業(yè)以及相關(guān)的融資、保險(xiǎn)等服務(wù)機(jī)構(gòu)進(jìn)駐。
（2）流企業(yè)公共服務(wù)體系。整合一體化基礎(chǔ)設(shè)施平臺(tái)，提供基礎(chǔ)物業(yè)服務(wù)、公共秘書服務(wù)、投融資服務(wù)、企業(yè)管理服務(wù)等，將基礎(chǔ)設(shè)施和專業(yè)服務(wù)結(jié)合起來，以物流產(chǎn)業(yè)促進(jìn)園區(qū)繁榮，以園區(qū)服務(wù)來帶動(dòng)物流產(chǎn)業(yè)的快速發(fā)展。
（3）流信息服務(wù)平臺(tái)。建立物流服務(wù)電子商務(wù)平臺(tái)，拓寬信息及交易渠道，為貨主、物流企業(yè)提供現(xiàn)場交易與網(wǎng)上交易相結(jié)合的綜合服務(wù)平臺(tái)，提高物流效率和經(jīng)營效益。
