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風(fēng)險(xiǎn)解讀
倉(cāng)庫(kù)租賃合同是一種房屋租賃合同，只有具備合法性才能生效，這種合法性要求標(biāo)的倉(cāng)庫(kù)應(yīng)當(dāng)具備合法手續(xù)。但是實(shí)踐中，經(jīng)常有租賃違規(guī)倉(cāng)庫(kù)的情形發(fā)生。租賃違規(guī)倉(cāng)庫(kù)可能會(huì)使倉(cāng)庫(kù)租賃合同無效，即使有效也可使出租人構(gòu)成違約。前種情形使倉(cāng)庫(kù)租賃合同不再對(duì)合同雙方具有約束效力，雙方的合同權(quán)利可能因此全部落空；后種情形可能會(huì)使承租人利益受損，出租人為此承擔(dān)違約責(zé)任。租賃違規(guī)倉(cāng)庫(kù)開展倉(cāng)儲(chǔ)業(yè)務(wù)還可能遭到有關(guān)行政主管部門的處罰。因此，租賃違規(guī)倉(cāng)庫(kù)對(duì)合同雙方都具有很大法律風(fēng)險(xiǎn)。
法律依據(jù)
《合同法》
第五十二條 有下列情形之一的，合同無效：……（五）違反法律、行政法規(guī)的強(qiáng)制性規(guī)定。
第五十八條 合同無效或者被撤銷后，因該合同取得的財(cái)產(chǎn)，應(yīng)當(dāng)予以返還；不能返還或者沒有必要返還的，應(yīng)當(dāng)折價(jià)補(bǔ)償。有過錯(cuò)的一方應(yīng)當(dāng)賠償對(duì)方因此所受到的損失，雙方都有過錯(cuò)的，應(yīng)當(dāng)各自承擔(dān)相應(yīng)的責(zé)任。
典型案例
寶山區(qū)吳淞聯(lián)營(yíng)倉(cāng)庫(kù)訴上海政瑞貨物運(yùn)輸代理有限公司房屋租賃合同案
2009年3月5日，寶山區(qū)吳淞聯(lián)營(yíng)倉(cāng)庫(kù)(下稱吳淞倉(cāng)庫(kù)、甲方)、上海政瑞貨物運(yùn)輸代理有限公司(下稱政瑞公司、乙方)簽訂《租倉(cāng)協(xié)議》，約定甲方提供倉(cāng)庫(kù)，面積1,300平方米，供乙方儲(chǔ)存化工危險(xiǎn)品使用，租賃期限自2009年3月5日起至2010年12月31日止，每月付款一次，租金為每天每平方米1.50 元。吳淞倉(cāng)庫(kù)表示，系爭(zhēng)租賃倉(cāng)庫(kù)沒有建設(shè)規(guī)劃許可證或產(chǎn)權(quán)證。政瑞公司則對(duì)實(shí)際租賃面積有異議。
2009年11月30日，政瑞公司支付吳淞倉(cāng)庫(kù)租金5萬元。2010年1月12日，因政瑞公司與吳淞倉(cāng)庫(kù)發(fā)生糾紛，致該倉(cāng)庫(kù)大門于2010年1月12日被吳淞倉(cāng)庫(kù)查封，導(dǎo)致政瑞公司客戶在該倉(cāng)庫(kù)內(nèi)的貨物無法按時(shí)提取。政瑞公司因此向其客戶支付違約金及其他費(fèi)用共計(jì)151,410元。2010年1月24日-29日，吳淞倉(cāng)庫(kù)曾多次口頭或書面通知政瑞公司希望其告知有關(guān)客戶提貨。2010年2月10日，吳淞倉(cāng)庫(kù)向政瑞公司發(fā)出《關(guān)于停止危險(xiǎn)化學(xué)品儲(chǔ)存業(yè)務(wù)函》，表示收到上海市安全生產(chǎn)監(jiān)督管理局通知，吳淞倉(cāng)庫(kù)已被列入實(shí)施關(guān)停的名單，在2010年5月31日前全面終止此項(xiàng)業(yè)務(wù)。
2010年2月18日，吳淞倉(cāng)庫(kù)向法院提起訴訟，認(rèn)為政瑞公司僅在2009年11月30日支付5萬元，經(jīng)吳淞倉(cāng)庫(kù)多次催討未果，故起訴要求解除《租倉(cāng)協(xié)議》，政瑞公司遷出租用的倉(cāng)庫(kù)，并按實(shí)際使用面積以每天每平方米1.5元支付至協(xié)議解除之日止的租金，及協(xié)議解除之日至政瑞公司實(shí)際遷出之日止的實(shí)際使用費(fèi)。政瑞公司同時(shí)提起反訴表示，因吳淞倉(cāng)庫(kù)擅自封門，導(dǎo)致政瑞公司的兩位客戶無法提取貨物，并已向法院起訴要求其支付違約金，故要求判令吳淞倉(cāng)庫(kù)支付政瑞公司因此造成的損失151,410元。
法院裁判
一審法院認(rèn)為，系爭(zhēng)租賃倉(cāng)庫(kù)未取得合法的房地產(chǎn)權(quán)利證書或建設(shè)規(guī)劃許可證，故吳淞倉(cāng)庫(kù)、政瑞公司簽訂的《租倉(cāng)協(xié)議》應(yīng)為無效。合同被確認(rèn)無效后，房屋使用費(fèi)仍應(yīng)按實(shí)結(jié)算。關(guān)于政瑞公司實(shí)際使用倉(cāng)庫(kù)的面積及租賃倉(cāng)庫(kù)的性質(zhì)，查無實(shí)據(jù)，雙方說法又不一致，考慮到政瑞公司一直實(shí)際用于儲(chǔ)存危險(xiǎn)化學(xué)品，其客戶也一直按危險(xiǎn)化學(xué)品支付保管費(fèi)，政瑞公司因此獲得了利益，政瑞公司仍應(yīng)按危險(xiǎn)化學(xué)品的儲(chǔ)存價(jià)格支付房屋使用費(fèi)，故政瑞公司應(yīng)按《租倉(cāng)協(xié)議》約定的租賃面積1,300平方米，以每天每平方米1.5元支付自2009年3月5 日至實(shí)際遷出日止的房屋使用費(fèi)。
關(guān)于政瑞公司的反訴請(qǐng)求，因《租倉(cāng)協(xié)議》無效，由此造成的損失由雙方按過錯(cuò)承擔(dān)。作為出租方，吳淞倉(cāng)庫(kù)應(yīng)對(duì)合同無效承擔(dān)主要責(zé)任，且吳淞倉(cāng)庫(kù)確實(shí)存在封門的事實(shí)，法院也對(duì)封門造成的損失進(jìn)行了處理，而本案中作為承租人的政瑞公司對(duì)合同無效也應(yīng)承擔(dān)相應(yīng)責(zé)任，且其在履行中亦存在瑕疵，其應(yīng)按《租倉(cāng)協(xié)議》約定及時(shí)支付房屋使用費(fèi)，并配合吳淞倉(cāng)庫(kù)對(duì)系爭(zhēng)倉(cāng)庫(kù)進(jìn)行管理。綜上，法院酌定由吳淞倉(cāng)庫(kù)支付政瑞公司損失10萬元。法院據(jù)此判決：一、吳淞倉(cāng)庫(kù)、政瑞公司于2009年3月5日簽訂的《租倉(cāng)協(xié)議》無效，政瑞公司將承租的倉(cāng)庫(kù)返還吳淞倉(cāng)庫(kù)；政瑞公司按1,300平方米，以每天每平方米1.5元支付吳淞倉(cāng)庫(kù)自2009年3月5日至實(shí)際遷出日止的房屋使用費(fèi)；三、吳淞倉(cāng)庫(kù)支付政瑞公司10萬元。
政瑞公司不服一審提起上訴，二審維持了一審判決。
防范措施
鑒于租賃違規(guī)倉(cāng)庫(kù)的法律風(fēng)險(xiǎn)，針對(duì)倉(cāng)庫(kù)租賃雙方提出以下建議：
對(duì)于出租人，1、應(yīng)當(dāng)盡量避免出租違規(guī)倉(cāng)庫(kù)，如果出租該倉(cāng)庫(kù)的行為并不違反法律強(qiáng)制性規(guī)定，出租人可以在權(quán)衡風(fēng)險(xiǎn)與收益之后，考慮是否出租該違規(guī)倉(cāng)庫(kù)。此時(shí)，出租人應(yīng)當(dāng)在締約時(shí)向承租人聲明該倉(cāng)庫(kù)的產(chǎn)權(quán)等規(guī)定手續(xù)情況，爭(zhēng)取在締約時(shí)或締約之后獲得承租人對(duì)于其責(zé)任的書面豁免；2、如果倉(cāng)庫(kù)在出租之后被有關(guān)部門認(rèn)定違規(guī)的，出租人應(yīng)當(dāng)及時(shí)通知承租人，并與之協(xié)商如何變更或解除倉(cāng)庫(kù)租賃合同。3 、如果倉(cāng)庫(kù)在出租之后，租賃合同被認(rèn)為是違法的，出租人應(yīng)及時(shí)通知承租人提取貨物，并及時(shí)收回倉(cāng)庫(kù)，對(duì)于其使用期間的費(fèi)用，出租人可以參照同業(yè)一般價(jià)格要求其支付。
對(duì)于承租人，1、在租賃倉(cāng)庫(kù)時(shí)應(yīng)當(dāng)了解該租賃行為有關(guān)的限制或特許經(jīng)營(yíng)、禁止經(jīng)營(yíng)的法規(guī)規(guī)定，并杜絕法律禁止的行為。2、在租賃倉(cāng)庫(kù)締約時(shí)，應(yīng)當(dāng)要求出租人提供有關(guān)合法合規(guī)證明，如果有關(guān)手續(xù)文件欠缺，締約時(shí)應(yīng)當(dāng)慎重。3、如果租賃違規(guī)倉(cāng)庫(kù)并不違反法律強(qiáng)制性規(guī)定，并且承租人考慮締約，應(yīng)將有關(guān)標(biāo)的瑕疵記載于合同之中，并且詳細(xì)列明出租人有關(guān)標(biāo)的倉(cāng)庫(kù)使用性能的保證聲明。4、一旦使用過程中違規(guī)倉(cāng)庫(kù)發(fā)生不能達(dá)到使用要求的情形，承租人應(yīng)及時(shí)根據(jù)情況與出租人協(xié)商變更或解除合同，并追究其賠償責(zé)任。
