關(guān)注掌鏈公眾號(hào)
洞悉物流供應(yīng)鏈
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洞悉物流供應(yīng)鏈
武林決斗，腰馬合一者最有力度，腰馬不一者容易拉跨。
零售巨頭的供應(yīng)鏈競(jìng)賽何嘗不是要腰馬合一。若把京東生態(tài)集群合看作是一個(gè)供應(yīng)鏈有機(jī)體，這是怎樣的組合？
（京東產(chǎn)發(fā)的亞洲一號(hào)）
京東零售可看作軀體上雙臂，包攬商流和客流；京東物流這個(gè)軀體上的雙腿，承載中轉(zhuǎn)和配送；京東產(chǎn)發(fā)作為整個(gè)供應(yīng)鏈的中樞位置，算是供應(yīng)鏈上的中腰。
對(duì)消費(fèi)者來說，開門的那一刻，看到的是辛苦專業(yè)的京東物流小哥，但他看不到京東產(chǎn)發(fā)這個(gè)供應(yīng)鏈中樞的高效支撐。
一件商品從出廠到出倉，再到用戶家，猶如一場(chǎng)高效傳接的足球賽，用戶看的見京東零售左前鋒，看的見京東物流右前鋒，但很少人在意助力反攻或防守的中衛(wèi)，也沒多少人看見供應(yīng)鏈上的中衛(wèi)。
3月30日，京東集團(tuán)發(fā)布公告，擬分拆京東工業(yè)和京東產(chǎn)發(fā)于港股。擁有亞洲第三，中國(guó)第二大現(xiàn)代化基礎(chǔ)設(shè)施規(guī)模的京東產(chǎn)發(fā)走到臺(tái)前，京東也向人們展示出他的“腹肌”。
一、“腹肌”之利：“包袱”變“錢袋”
曾幾何時(shí)，國(guó)內(nèi)一線電商都在推崇輕資產(chǎn)模式，一如淘寶、當(dāng)當(dāng)?shù)葓?jiān)持不做物流，對(duì)互聯(lián)網(wǎng)企業(yè)來說，自建倉儲(chǔ)、自建車隊(duì)是何其重的包袱。
但外包的痛苦在于服務(wù)質(zhì)量參差不齊，且國(guó)內(nèi)尚未出現(xiàn)UPS、Fedex這類物流巨頭，劉強(qiáng)東看見了一個(gè)巨大的機(jī)會(huì)，2007年力排眾議自建物流，形成了獨(dú)具特色的輪軸式倉配模式。
“京東打造物流系統(tǒng)，給前端客戶提供最佳體驗(yàn)的同時(shí)，后端也有很大的訴求，就是希望降低整個(gè)的物流成本。”劉強(qiáng)東在14年的中歐校慶大會(huì)上如是說。
（來源：艾瑞咨詢）
京東倉配一體化優(yōu)勢(shì)，減少了物品的流動(dòng)，大幅降低了物流成本：飛鶴乳業(yè)中央物流配送中心投用后，效率提高40%，成本降低25%；平邑?cái)?shù)智物流產(chǎn)業(yè)園區(qū)投入運(yùn)營(yíng)后，配送時(shí)效提升一天以上，物流成本下降超過50%。
（一）布局：輕重并舉，幕后英雄走到臺(tái)前
談到京東產(chǎn)發(fā)，也許很多人會(huì)陌生，它和京東物流又是什么關(guān)系呢？
與菜鳥物流“天網(wǎng)+地網(wǎng)”混合打法不同，京東產(chǎn)發(fā)與京東物流各自獨(dú)立運(yùn)行，保持自主生態(tài)體系，兩者共同構(gòu)成京東的整體物流版圖，并有明確的職責(zé)劃分。
京東物流擁有自動(dòng)化設(shè)備、運(yùn)營(yíng)車輛、終端配送，輸出一體化供應(yīng)鏈解決方案。而京東產(chǎn)發(fā)：一是通網(wǎng)，以互聯(lián)互通的數(shù)據(jù)網(wǎng)絡(luò)+線下實(shí)體物流園區(qū)布局網(wǎng)，統(tǒng)籌倉儲(chǔ)供需，精準(zhǔn)滿足各行業(yè)客戶的用倉需求；二是通產(chǎn)，把智能化的物流園與其他產(chǎn)業(yè)發(fā)展協(xié)同互聯(lián)；三是通金，管理基金及投資工具，實(shí)現(xiàn)資本循環(huán)。
如果說京東物流是一頭連著B端客戶，一頭服務(wù)著終端的消費(fèi)者，那么京東產(chǎn)發(fā)則完全是服務(wù)于B端客戶，隱身在企業(yè)客戶的背后而不被人熟知。
但布局建設(shè)智能物流園“亞洲一號(hào)”，2022年以39.9億港元強(qiáng)制性收購港股物流地產(chǎn)上市公司中國(guó)物流資產(chǎn)控股有限公司（簡(jiǎn)稱“中國(guó)物流資產(chǎn)”），2023年2月推出首個(gè)民企倉儲(chǔ)公募REIT“京東倉儲(chǔ)REIT”，這均出自京東產(chǎn)發(fā)手筆。
這次向港交所遞交招股書，幕后英雄京東產(chǎn)發(fā)正式走到臺(tái)前。京東產(chǎn)發(fā)持有京東集團(tuán)旗下全部自建倉儲(chǔ)物流項(xiàng)目，并提供智能物業(yè)服務(wù)、綜合能源管理、資產(chǎn)管理等服務(wù)，筑牢底層供應(yīng)鏈穩(wěn)定“壓艙石”。
京東產(chǎn)發(fā)初露鋒芒是在十多年前，當(dāng)京東產(chǎn)發(fā)還只是一個(gè)負(fù)責(zé)工程的業(yè)務(wù)部門時(shí)，便開始籌備打磨“亞洲一號(hào)”項(xiàng)目。雖是京東第一次“蓋倉庫”，但劉強(qiáng)東沒有選擇整體外包出去，還是堅(jiān)持培養(yǎng)自主團(tuán)隊(duì)主導(dǎo)設(shè)計(jì)建造。
逢山開路遇水搭橋，京東的物流體系流通需要什么，工程部就把需求轉(zhuǎn)化到設(shè)計(jì)圖紙上。在京東商城和京東物流背后的京東產(chǎn)發(fā)并不為人知，但低調(diào)中堅(jiān)實(shí)地練就京東供應(yīng)鏈上的這塊腹肌。
如今“袒露”在業(yè)界的“亞洲一號(hào)”，已成為全國(guó)乃至亞洲自動(dòng)化程度最高的智能物流園區(qū)。截至2022年12月31日，京東產(chǎn)發(fā)已擁有一個(gè)龐大現(xiàn)代化基礎(chǔ)設(shè)施資產(chǎn)組合：包括合共219個(gè)物流園區(qū)、13個(gè)產(chǎn)業(yè)園區(qū)及4個(gè)數(shù)據(jù)中心。
（二）成效：中國(guó)第二，走差異化競(jìng)爭(zhēng)道路
目前中國(guó)正處在消費(fèi)互聯(lián)網(wǎng)向產(chǎn)業(yè)互聯(lián)網(wǎng)的轉(zhuǎn)型階段，制造業(yè)轉(zhuǎn)型升級(jí)拉高倉儲(chǔ)需求，土地稅減免等優(yōu)惠政策利好物流倉儲(chǔ)類基礎(chǔ)設(shè)施。尤其是零售業(yè)的提質(zhì)增效，對(duì)建設(shè)標(biāo)準(zhǔn)、區(qū)位條件提出更高要求，高標(biāo)倉成為了資本最看好的物流地產(chǎn)賽道。
（京東產(chǎn)發(fā)倉儲(chǔ)頂部推進(jìn)光伏發(fā)電系統(tǒng)）
就行業(yè)需求來看，高標(biāo)倉行業(yè)供不應(yīng)求，需求缺口仍處在高位。戴德梁行統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示，截至2022年2季度，中國(guó)內(nèi)地高標(biāo)倉存量占總物流倉儲(chǔ)設(shè)施比重僅約8%，與美國(guó)高標(biāo)倉占比20%相去甚遠(yuǎn)。
就行業(yè)格局來看，與其他玩家相比，京東產(chǎn)發(fā)處于差異化賽道上。目前物流地產(chǎn)主要玩家包括普洛斯、豐樹等本質(zhì)是做地產(chǎn)信托，重金融而輕產(chǎn)業(yè)。這或跟其資源稟賦有關(guān)，普洛斯、豐樹等企業(yè)一是缺乏如京東零售的強(qiáng)商流支撐，二是缺乏如京東物流垂直一體化供應(yīng)鏈服務(wù)。
京東產(chǎn)發(fā)即“京東智能產(chǎn)業(yè)發(fā)展”，從品怕名已反映出京東產(chǎn)發(fā)更重服務(wù)產(chǎn)業(yè)實(shí)業(yè)需求，資本化只是京東產(chǎn)發(fā)的手段。這或是京東謀定中國(guó)數(shù)字經(jīng)濟(jì)正從消費(fèi)互聯(lián)網(wǎng)向產(chǎn)業(yè)互聯(lián)網(wǎng)時(shí)代邁進(jìn)的趨勢(shì)。
產(chǎn)業(yè)互聯(lián)網(wǎng)背后需要的數(shù)智化的產(chǎn)業(yè)供應(yīng)鏈服務(wù)，而智能化物流地產(chǎn)是產(chǎn)業(yè)供應(yīng)鏈服務(wù)的關(guān)鍵中樞：以數(shù)智化助力產(chǎn)業(yè)降本提效，以現(xiàn)代化支撐雙鏈安全穩(wěn)定。
京東倉儲(chǔ)REIT位于廊坊經(jīng)開、武漢東西湖和重慶巴南三處的智能物流園區(qū)底層資產(chǎn)，均是高標(biāo)倉代表作。以上三個(gè)項(xiàng)目在倉位空置率高企情況下仍滿租，且租約期限均在5-6年，高于行業(yè)平均水平的3年。
（京東智能產(chǎn)業(yè)園）
截至2022年12月31日，京東產(chǎn)發(fā)總資產(chǎn)管理規(guī)模逾937億元人民幣，總建筑面積約2330萬平方米，總建筑面積的復(fù)合年增長(zhǎng)率超過41%，在同行業(yè)中實(shí)現(xiàn)建筑面積最快的增長(zhǎng)。
手握“亞洲一號(hào)”物流資產(chǎn)，從建筑面積規(guī)模看，京東產(chǎn)發(fā)已成為亞洲第三，中國(guó)第二大現(xiàn)代物流地產(chǎn)服務(wù)商。這塊腹肌已經(jīng)足夠強(qiáng)??！
二、“腹肌”之力：“樞紐”變“高地”
十年之前，高標(biāo)準(zhǔn)物流地產(chǎn)在中國(guó)是稀缺資源，資本趨之若鶩。但2013年《全國(guó)物流園區(qū)發(fā)展規(guī)劃(2013-2020年)》對(duì)物流地產(chǎn)推波助瀾，2014年國(guó)務(wù)院發(fā)布《物流業(yè)發(fā)展中長(zhǎng)期規(guī)劃（2014—2020年）》再推物流園區(qū)建設(shè)。
十年之后的今天，不只是普洛斯、豐樹、中儲(chǔ)股份等專業(yè)企業(yè)發(fā)力物流地產(chǎn)，包括中國(guó)外運(yùn)、順豐的豐泰、菜鳥的地網(wǎng)等紛紛進(jìn)入物流地產(chǎn)市場(chǎng)。
做京東供應(yīng)鏈肌體上的腹肌，京東產(chǎn)業(yè)的核心競(jìng)爭(zhēng)力和比較優(yōu)勢(shì)在哪里？
（一）高效協(xié)同，給現(xiàn)代流通提供數(shù)智高地
1、背靠數(shù)字商流——消費(fèi)大數(shù)據(jù)的反哺
有了京東零售的商流伴生，京東產(chǎn)發(fā)有零售業(yè)務(wù)龐大的流量，能夠敏銳地觀察到商品流通的新趨勢(shì)，可對(duì)城市、區(qū)域、乃至海內(nèi)外范圍內(nèi)進(jìn)行節(jié)點(diǎn)選址優(yōu)化，保證商品流通的效率。
在京東618大促期間，京東產(chǎn)發(fā)基于日常運(yùn)營(yíng)中積累的人員及車輛數(shù)目、進(jìn)出數(shù)據(jù)貨物量等數(shù)據(jù)，設(shè)計(jì)優(yōu)化的動(dòng)態(tài)線路，緩解車流、人流和商流高峰，滿足客戶對(duì)于庫存周轉(zhuǎn)效率的要求。
（“亞洲一號(hào)”東莞智能產(chǎn)業(yè)園）
2、協(xié)同數(shù)字物流——流通的“超級(jí)節(jié)點(diǎn)”
建倉儲(chǔ)，選址至為關(guān)鍵。對(duì)于企業(yè)來說，物流節(jié)點(diǎn)優(yōu)越的地理位置意味著更高的運(yùn)營(yíng)效率和更低的運(yùn)行成本，而這恰恰是京東產(chǎn)發(fā)的優(yōu)勢(shì)所在。
在與寶馬的合作中，寶馬最看重京東產(chǎn)發(fā)的便是超強(qiáng)的跨區(qū)域協(xié)同能力。從2021年~2023年，京東產(chǎn)發(fā)陸續(xù)為寶馬量身定制三座區(qū)域配送中心，其中華中零件配送中心可覆蓋中國(guó)七個(gè)省及周邊60多個(gè)城市的100多家寶馬經(jīng)銷商。
截至2022年12月31日，京東產(chǎn)發(fā)現(xiàn)代化基礎(chǔ)設(shè)施網(wǎng)絡(luò)管理面積達(dá)到2330萬平方米，覆蓋全國(guó)29個(gè)省級(jí)行政區(qū)的主要一、二線城市以及東南亞及歐洲等海外市場(chǎng)。
在中國(guó)主要市場(chǎng)如大上海地區(qū)、大北京地區(qū)、大灣區(qū)及成渝地區(qū)的進(jìn)行戰(zhàn)略占位，完成對(duì)中國(guó)物流資產(chǎn)的收購后，京東產(chǎn)發(fā)于長(zhǎng)三角地區(qū)的基礎(chǔ)設(shè)施資產(chǎn)密度也得到了提升。
3、產(chǎn)融協(xié)同金流——6支基金的加持
地產(chǎn)開發(fā)資金支出動(dòng)輒上10億，如果不動(dòng)產(chǎn)一直不處置，將極大地占用公司現(xiàn)金流。
而讓公司現(xiàn)金流動(dòng)起來的最佳辦法便是設(shè)立地產(chǎn)基金，讓優(yōu)質(zhì)不動(dòng)產(chǎn)資產(chǎn)的上市，投資者可直接投資基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)項(xiàng)目，實(shí)現(xiàn)短期變現(xiàn)。
京東產(chǎn)發(fā)已設(shè)立5支私募基金，并成功發(fā)行民企倉儲(chǔ)物流類的第一只公募REIT，在上海證券交易所公開交易。截至2022年12月31日，京東產(chǎn)發(fā)的基金資產(chǎn)管理規(guī)?？傤~達(dá)253億元人民幣，占京東產(chǎn)發(fā)資產(chǎn)管理規(guī)?？傤~的27%。
（二）降本增效，給先進(jìn)制造打造流通高地
據(jù)中國(guó)物流與采購聯(lián)合會(huì)統(tǒng)計(jì)，2022年中國(guó)300多萬億的社會(huì)物流總額中，工業(yè)品物流總額占比超90%，零售電商等占比不足10%。挖掘工業(yè)制造企業(yè)的高附加值物流需求才是物流地產(chǎn)商的核心競(jìng)爭(zhēng)。
（京東智能產(chǎn)業(yè)園）
以京東（昆山）智能產(chǎn)業(yè)園為例，在昆山京東產(chǎn)發(fā)成功打造了集物流樞紐、智能算力與產(chǎn)業(yè)集聚于一體的區(qū)域性綜合園區(qū)，包括“亞洲一號(hào)”智能物流園、“京東云”IDC數(shù)字科技園及智能制造產(chǎn)業(yè)園。
其中，昆山“亞洲一號(hào)”智能物流園分揀日均產(chǎn)能60萬件包裹，自動(dòng)分揀系統(tǒng)分揀能力高達(dá)4萬件/小時(shí)，整個(gè)分揀中心日分揀能力超過100萬件，超過人工分揀效率的10倍，且準(zhǔn)確率達(dá)到99.99%。
京東產(chǎn)發(fā)作為一股新生力量，未來成功上市將會(huì)極大地改變現(xiàn)有的物流地產(chǎn)行業(yè)競(jìng)爭(zhēng)格局。京東產(chǎn)發(fā)將如何講好“基礎(chǔ)設(shè)施+產(chǎn)業(yè)升級(jí)”這一故事呢？讓我們拭目以待。
作者：萬青 吳迪
